五、房产一、二级市场交易量对比分析
表5 2012年长沙市房产一、二级市场交易量对比
小结：2012年全市商品房成交量为二手房成交量的4.6倍，新房市场交易回升速度高于二手房市场
房产一、二级市场对比来看，2012年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.60：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.73：1，比2011全年比值分别缩小0.14、0.13。从各区县比值来看，与上月累计比值比较，除浏阳市外其余各区县比值均有增大，这表明下半年房地产市场的回暖主要体现在新房市场，其交易回升速度远快于二手房市场。
六、银行抵押贷款情况
表6 2012年长沙市房屋抵押情况
小结：2012年全市房屋抵押取得贷款增幅较大；在建工程抵押面积、取得贷款金额同比也有较大增幅
2012年全市办理抵押登记手续204668宗，抵押面积3802.46万㎡，贷款金额1197.92亿元，同比分别增长1.00%、10.81%、18.33%，其中，办理个人抵押登记手续202060宗，抵押面积2687.86万㎡，贷款金额858.33亿元，同比分别增长1.19%、3.87%、13.39%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续141617宗，抵押面积2155.39万㎡，贷款金额872.35亿元，同比分别增长1.85%、10.52%、17.72%；其中，办理个人抵押登记手续140027宗，抵押面积1629.43万㎡，贷款金额636.35亿元，同比分别增长1.52%、3.05%、12.60%。
2012年全市共办理在建工程抵押1285宗，抵押面积1187.25万㎡，贷款金额296.66亿元，同比分别增长-1.31%、33.69%、20.96%。其中，内六区共办理在建工程抵押904宗，抵押面积803.94万㎡，贷款金额236.20亿元，同比分别增长-0.66%、16.41%、10.34%。
从今年累计情况来看，一般抵押各指标同比均有增长，尤其是取得贷款增幅较大，体现了房屋单位价值量的提高；而在建工程抵押宗数同比略有减少，但抵押面积、取得贷款金额同比均有较大幅度增长，这一方面表明了房地产大盘化开发趋势继续延续，另一方面，取得贷款金额同比增幅低于抵押面积的同比增幅，则可能意味着银行对房地产开发贷款有所放缓。
七、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)
表7 2012年长沙市土地供应和交易情况
表8 2012年长沙市各用途土地成交情况
小结：望城岳麓两区领跑土地市场，商住综合用地成交占主流
2012年全市招拍挂出让土地挂牌457宗，土地面积1817.72万㎡。其中，商业（综合）用地挂牌211宗，土地面积865.16万㎡；住宅用地挂牌38宗，土地面积187.73万㎡；工业用地208宗，土地面积764.83万㎡。全市土地实际成交454宗，成交面积1755.77万㎡，总金额3708054万元，综合地价水平值2112元/㎡。其中，商业用地成交面积895.13万㎡，成交金额3044579万元；住宅用地成交面积141.49万㎡，成交金额330410万元；工业用地成交面积719.15万㎡，成交金额333065万元。2012年，全市共流拍79宗地，其中，内六区33宗，三县市46宗。
PART 2 长沙市（内六区）房地产市场基本情况
八、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）
表9 2012年长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表
小结：2012年内六区新增供销的主力套型为90-120面积段，供销量均超过总量的31%；除144㎡以上套型外，其余套型均供大于求
2012年长沙内六区住房供应套均面积为103.04㎡，同比缩小3.49%。从供销情况来看，除144㎡以上套型外，其余各套型新增供应量均超同期备案量，其中60㎡以下套型供销比例最大，供应量超过同期备案量达70%以上；90-120㎡、60-90㎡套型分居供销第一、二位，其中90-120㎡套型供销比例均超31%。90㎡以下套型供应占比为40.60%，同比缩小0.13个百分点。
九、内六区新建商品房待销情况
小结：内六区新建商品房待售面积不断增长，供大于销，截止12月底超过1300万㎡
2010年至今年12月底，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1369.58万㎡。其中住宅916.63万㎡,占66.93%；非住宅452.95万㎡，占33.07%。分行政区划来看，雨花区、岳麓区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比22.94%、20.06%、18.47%；分面积段来看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比28.45%、24.21%、21.80%。
Part 3 2013年长沙房地产市场发展趋势分析
（一）继续坚持宏观调控不动摇，但货币政策微调可能性大
2012年底召开的中央经济工作会议明确了继续坚持房地产调控政策不动摇，住建部也多次重申继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，并将对放松调控措施而导致房价过快上涨的城市进行约谈问责。当前房地产市场调控已取得初步成效，预计2013年继续保持调控政策稳定至关重要，并将适时扩大房产税试点范围，加快完善调控长效机制。金融政策方面，2013年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，预计在利率、存款准备金等会随着经济运行态势有适当调整。若房地产市场出现过度的反弹，货币政策调整会首当其冲，甚至会催生全面征收房产税等政策的提早出台。
（二）土地市场将温和回暖，房地产投资开工小幅回升
随着市场成交量的逐步上升，开发企业资金链上压力得到有效缓解，前期被压制的投资开发需求有望渐渐释放出来，首先表现在增加自身的土地储备，预计2013年我市土地市场将慢慢走出冷清的局面，尤其是高品质的地块或引起激烈的争夺。其次表现在房地产投资开工的逐步回暖，得益于资金的加快回笼以及市场信心的提振，开发企业新开工热情预计有所高涨，我市房地产市场上放缓的开工速度、被搁浅的开工项目会加速推进，抢跑新一轮黄金开发期。
(三)市场观望有所减弱，库存有望进一步消化
2012年底翘尾行情透露了市场上消费者预期的改变，经历了连番的调控洗礼，我市房地产市场上购房者越发理性。在市场坚决抑制投资投机性需求不变，充分保障合理自住需求的政策环境下，市场浓厚的观望气氛渐渐散去，2013年刚需及改善性需求仍会是房地产市场的主角。政策的稳定也让开发企业稳步推盘销售，采取适宜的销