一、评估技术说明 1、可比实例的选择
通过市场调查和向有关部门查询，收集了与评估对象类似的市场交易案例，根据相关替代性原则，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择了与待估房产相近的3个交易案例作为可比实例。
2、因素选择
根据影响房地产价格的主要因素，结合评估对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等，区域因素主要有地理位置及繁华程度、基础设施完善程度、公共配套设施完善程度、交通便捷度、环境质量及周围景观等；个别因素主要有结构、装修、楼层、朝向、成新状况等。
3、因素条件的描述
评估对象和可比实例的各因素说明，详见表一
表一 比较因素 房地产名称 所在层数 详细地址 建筑面积 产权证 土地使用权性质 结构形式 说明 待估房地产 比较案例1 比较案例2 北京市海淀区新纪元花园 6/16 海淀万泉河万柳居住区 比较案例3 北京市海淀区新纪元花园 11/16 海淀万泉河万柳居住区 北京市海淀区北京市海淀区**花园*号楼 新纪元花园 13-14复式/18 3/18 海淀万泉河万柳居住区 海淀万泉河万柳居住区 285.04平方米 是否齐全,已齐全 有或尚缺何证 出让 钢混结构 18层 1层 220平方米 齐全 出让 钢混结构 18层 1层 485万 一次性付款 较繁华地区，位于万柳商圈 166平方米 齐全 出让 钢混结构 16层 1层 400万 一次性付款 较繁华地区，位于万柳商圈 177平方米 齐全 出让 钢混结构 18层 1层 430万 一次性付款 较繁华地区，位于万柳商圈 总层数（地上） 总层数（地下） 交易价格 交易条件 区域因素 元/平方米 交易是否正常 区位优劣描述:市中心\\较较繁华地区，位繁华地区\\一于万柳商圈 般地区\\偏僻地理位地区 置和繁周围住宅小区华程度 密集，有新起点人口和物业的嘉园，山水倾聚集程度描述 城、北大学生公寓等 基础设水电气热等基施完善七通一平 础设施描述 程度 周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等 七通一平 周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等 七通一平 周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等 七通一平
公共配套设施完善程度 学校、医院、服务等公共设施描述 周边学校、医院周边学校、医院周边学校、医院周边学校、医院服务等公共设服务等公共设服务等公共设服务等公共设施配套完善，有施配套完善，有施配套完善，有施配套完善，有中国人民大学、中国人民大学、中国人民大学、中国人民大学、理工大学等 理工大学等 理工大学等 理工大学等 临西三环北路，临西三环北路，临西三环北路，临西三环北路，苏州桥、长春桥苏州桥、长春桥苏州桥、长春桥苏州桥、长春桥路、万柳中路等路、万柳中路等路、万柳中路等路、万柳中路等主次干道 主次干道 主次干道 主次干道 离北京机场、火离北京机场、火离北京机场、火离北京机场、火车站交通便捷 车站交通便捷 车站交通便捷 车站交通便捷 北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好 建筑密度和容积率一般 区域规划为商业及居住,符合规划条件 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利 2003 北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好 建筑密度和容积率一般 区域规划为商业及居住,符合规划条件 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利 2003 北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好 建筑密度和容积率一般 区域规划为商业及居住,符合规划条件 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利 2003 北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好 建筑密度和容积率一般 区域规划为商业及居住,符合规划条件 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利 2003 交通便捷程度 附近主要干路及物业与他们的通达情况描述。 离车站、飞机场距离描述 空气和噪音、周围景观等描述 环境质量、周围景观 小区的建筑密度和容积率描述 地区的规划及区域规对物业使用的划 影响描述 临街状况 建筑物新旧程度 临街情况及对物业使用的影响描述 期房/新房/旧房 个别因素内外装修和主要材料的描装修条述:一般装修\\件 中档装修\\高档装修 户内外主要设设施设施、设备的型备 号和数量 商品房/经济房屋权适用房/房改利类型 房 中等装修 中等装修 豪华装修 中等装修 两部电梯 两部电梯 两部电梯 两部电梯 商品房 商品房 商品房 商品房 平面布置 平面布置的优劣 13-14复式住厨2阳台，室内宅，室内布局合布局合理，居住理，居住较舒适 较舒适 朝南 朝南 4房2厅2卫13房2厅2卫1厨2阳台，室内布局较合理，空间利用紧凑 3房2厅2卫1厨1阳台，室内布局较合理，空间利用紧凑 朝南 朝向 朝南
4、进行各种因素修正 （1）进行时间因素修正
交易日期修正=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数。
设定可比实例交易时点价格指数为100，各可比实例交易日期与评估基准日相距较
近，市场价格变化很小，无需进行交易日期修正，估修正系数均为100/100。
（2）进行交易因素修正
交易情况修正系数=待估房地产的正常交易情况指数/比较实例的交易情况指数。 设定待估房地产的正常交易情况指数为100，比较实例的交易情况均为正常交易，交易情况修正系数为100/100。
（3）进行区域因素修正
区域因素修正系数=估价对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数。 （4）进行个别因素修正
个别因素修正系数=估价对象个别因素指数/比较实例的个别因素指数。 比较因素条件指数见表二：
比较因素条件指数表
表二 比较因素 交易价格 交易日期修正指数 交易情况 地理位置和繁华程度 权重 1.00 1.00 1.00 0.20 0.20 0.15 0.20 0.20 0.05 1.00 0.10 0.20 0.20 0.15 0.05 0.10 0.20 1.00 待估房地产 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例1 22045 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 94 100 99 案例2 24096 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 95 100 100 97 100 98.7 案例3 24294 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 97 100 99.6 区基础设施完善程度 域因公共设施完善程度 素交通便捷度 环境质量、周围景观 区域规划 加权合计 临街状况 个建筑物新旧程度 别因装修条件 素房屋权利类型 平面布置 楼层 朝向 加权合计
5、计算评估价格：
比准价格=可比实例价格×交易条件修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
比较因素修正系数表见表三
比较因素修正系数表
表三 比较因素 交易价格 时间因素 交易条件 区域因素 个别因素 比准价格
对调整后的三个实例的比准价格进行算术平均得到评估对象的比准价格，即： 评估对象的评估单价=（22265+24337+24294）/3
=23632元/平方米，取整为23600元/平方米。
待估房地产评估价格=评估单价×建筑面积
=23600元/平方米×285.04平方米
= 6736065.28元, 取整为6736000元。
待估房地产 （ ）/100 100/（ ） 100/（ ） 100/（ ） 23632 案例1 22045 1.00 1.00 1.00 1.01 22265 案例2 24096 1.00 1.00 1.00 1.01 24337 案例3 24294 1.00 1.00 1.00 1 24294