第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 生活水泵房管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 019 2013版 第0次修改 第 1 页 共2 页 1. 目的:
保证设备安全,确保小区供水正常。 2. 适用范围:
小区水泵房。 3. 职责:
1) 工程部主管负责监督水泵房管理工作。 2) 工程部领班负责水泵房的管理工作。 3) 工程部技工负责具体操作及维护。 4. 基本内容:
1) 非值班人员不准进入水泵房、水箱间，若需要进入，须经主管同意并在值班人员
的陪同下方可进入水泵房。
2) 水泵房、水箱间内严禁存放有毒、有害物品。
3) 水泵房内应备齐消防器材，并应放置在方便、显眼处。 4) 水泵房、水箱间内严禁吸烟。 5) 每周清洁一次水泵房内的设备设施。
6) 水泵房内应通风良好，照明光线足够，门窗开启灵活。
7) 泵房及水箱间应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管。 8) 严格按交接班程序进行交接。
9) 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。 5. 支持性文件和记录
《生活给水水泵房运行记录表》 《消防给水水泵运行记录表》 《生活水箱清洗记录表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 设备维修管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 020 2013版 第0次修改 第 1 页 共1 页 1. 目的：
规范设备维修程序，确保设备正常运行。 2. 适用范围：
适合小区内各类设备的维修作业。 3. 职责：
1) 工程主管负责设施设备维修的提报及监督管理。 2) 工程部领班负责设施设备维修的组织工作。 3) 工程部技工负责设施设备维修的具体实施。 4. 基本内容：
1) 设备设施需要进行计划大、中修理时必须由工程部主管做好设备维修费用、所需维修
时间，以及所造成的停水停电等计划报告，交由物业服务中心总经理审批。 2) 在经理审批同意后，应将因设备维修所造成的一切不便通知客户服务中心，以便提早
书面通知住户。
3) 对设施进行维修时，必须做好各项安全措施。
4) 工程部必须做好一切准备工作，包括材料、人员配制等。
5) 对于高压设备、变压器等必须外委供电局或有专业资质单位进行维修。
6) 维修时间不允许超过8小时。如必须超过8小时的则须由主管提出书面报告，经物业
服务中心总经理同意。
7) 如因设备突然出现故障，工程部即刻组织力量进行抢修，以最快速度使设备恢复正常
运行。
5. 支持性文件和记录
《操作票》
《设备维修记录表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 工作票管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 021 2013版 第0次修改 第 1 页 共2 页 1. 目的：
确保高压检修工作安全，保证设备设施正常运行。 2. 适用范围：
小区高压配电室高压设备检修操作。 3. 职责
3.1 工程部主管负责组织指导及监督监护。 3.2 工程部领班全程监护及检查安全措施。 3.3 工程部技工负责正确操作。 4. 基本内容：
4.1 工作票的种类
1) 填写甲种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电，高压室内
的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。 2) 填写乙种工作票的工作为：带电作业和在带电设备外壳上的工作，控制屏和低压
配电屏、配电箱、电源干线上的工作，二次结线回路上的工作，无需将高压设备停电者，转动中的发电机上的工作。
3) 其他口头或电话命令：口头或电话命令必须清楚正确，值班员应将发令人、负责
人及工作任务详细记入操作记录本，并向发令人复诵核对一遍。
4.2 工作票要用钢笔填写一式二份，填写正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需
修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，值班员应将工作票号码，工作任务，许可工作时间及完工时间记入操作记录本中。
4.3 一个工作负责人只能发给一张工作票，工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分
为限，开工前工作票内的全部安全措施应一次做完。
4.4 事故抢修工作可不用工作票，应记入操作记录本上，在开始工作前必须做好保证安全
的技术措施并指定专人负责监护，即：停电、验电、装设接地线、悬挂指示牌和装设遮拦。
4.5 甲、乙工作票的有效时间，以批准检修期为限。
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 工作票管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 021 2013版 第0次修改 第 2 页 共2 页 4.6 工作票签发人由工程部主管担任，工作负责人及允许办理工作票的值班员（工作许可
人），由工程领班或资深专业维修工担任。
4.7 需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。 4.8 工作票所列人员的安全责任：
1) 工作票签发人：工作必要性，工作是否安全，工作票所填的安全措施是否正确完
备，所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 2) 工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作、结合实际进行安全思想教育督促、
监护工作人员遵守本规程，负责检查工作票所指安全措施是否正确完备，值班人员所做的安全措施是否符合现场实际条件，工作前是否对工作人员交待安全事项。
3) 工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件，负责
检查工作现场布置的安全措施是否完善，负责检查停电设备有无突然来电的危险，对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。
4) 工作班成员，认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安
全规程及措施的实施。
5. 支持性文件和记录：
《工作票》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 维修管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 022 2013版 第0次修改 第 1 页 共4页 1. 目的：
定期对房屋及附属设施设备进行养护维修，使其保持或恢复使用功能。 2. 适用范围：
小区房屋及附属设施设备进行养护维修。 3. 职责：
1) 楼宇主任负责巡查楼宇，发现问题或接受业主投诉，并及时反映到客户服务中心。 2) 工程主管负责制定维护计划，或外委维修的联络，跟踪及验收。 3) 工程领班及综合维修工负责实施维修工作。 4) 物业服务中心总经理负责审批和监督实施。 4. 主要内容：
4.1养护
1） 工程部主管负责制定每年的房屋养护计划，报物业服务中心总经理审批（包括费
用预算）。
2） 工程部领班及综合维修根据计划实施维护工作，并由主管进行检查、监督。 4.2一般性修缮： 4.2.1 更换水表
1) 关闭表前阀门，排空余水，拆下水表； 2) 注意水流方向，不可装反；
3) 打开表前阀门，检查，有无渗漏，表针转是否正常； 4) 记录新、旧水表读数。 4.2.2 更换电表：
1) 断开电源，拆下电表，将同一型号具有检验合格证的新电表装上，注意接线
方法要正确；
2) 合闸试用，观察电表运转是否正常； 3) 记录新旧电表读数。 4.2.3 维修开关
1) 分析开关或线路损坏的原因；
2) 根据判断进行更换开关或减少线路负荷或进行线路维修等。 4.2.4 插座无电
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政策与程序
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东方国际社区
工程部工作手册
文件编号： DFGJ.GC/QEI 版 本 号： 2013 01 修改状态： A/0 受控状态： 受控编号： 审 核： 批 准：
2013年 月 日发布 2013年1月 1 日实施 地址：南充市高坪区青松路58号 邮政编码：637100 联系电话：0817-3350706
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司 东方国际物业中心 工程部工作手册 标 题 目 录 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEI 2013版 第0次修改 第 1 页 共 2 页 目录
部门工作目标 ............................................................................................................................................... 5 工程部工作目标 ........................................................................................................................................... 5 工程部各项质量目标的数据来源和测算 ................................................................................................... 5 工程部组织架构 ........................................................................................................................................... 7 工程部工作职责 ........................................................................................................................................... 8 工程部岗位职责 ......................................................................................................................................... 11 设备分类代码管理规定 ............................................................................................................................. 19 工程部报告制度 ......................................................................................................................................... 20 报告制度 ..................................................................................................................................................... 21 工程部安全管理规定 ................................................................................................................................. 22 工程部日常工作管理规定 ......................................................................................................................... 27 工程值班室管理规定 ................................................................................................................................. 30 工程维修服务考评标准 ............................................................................................................................. 31 钥匙管理规定 ............................................................................................................................................. 35 工具管理规定 ............................................................................................................................................. 36 机电设备管理规定 ..................................................................................................................................... 37 配电房管理规定 ......................................................................................................................................... 38 发电机房管理规定 ..................................................................................................................................... 39 柴油发电机安全运行管理规定 ................................................................................................................. 40 电梯管理规定 ............................................................................................................................................. 42 工程部环保工作管理规定 ......................................................................................................................... 44 供水系统管网维护管理规定 ..................................................................................................................... 45 维修管理规定 ............................................................................................................................................. 50 装修管理规定 ............................................................................................................................................. 54 上门维修规范 ............................................................................................................................................. 62
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司 东方国际物业中心 工程部工作手册 标 题 目 录 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEI 2013版 第0次修改 第 2 页 共 2 页 设备重大故障维修流程 ............................................................................................................................. 67 电梯困人救援操作规程 ............................................................................................................................. 68 供电系统突发性事故应急流程 ................................................................................................................. 70 供配电操作规程 ......................................................................................................................................... 74 发电机安全操作规程 ................................................................................................................................. 76 发电机维修保养规程 ................................................................................................................................. 79 变压器保养规程 ......................................................................................................................................... 81 照明系统维护保养规程 ............................................................................................................................. 82 应急指示系统维护保养规程 ..................................................................................................................... 83 供水系统维护保养规程 ............................................................................................................................. 84 水池清洗、消毒操作流程 ......................................................................................................................... 87 给水系统安全操作流程 ............................................................................................................................. 89 消防水泵试运行操作流程 ......................................................................................................................... 91 阀门保养流程 ............................................................................................................................................. 93 供水系统突发性事故应急流程 ................................................................................................................. 94 工程部巡检工作程序 ................................................................................................................................. 96 高压配电室巡查流程 ................................................................................................................................. 97 低压配电室巡查流程 ................................................................................................................................. 99 发电机房巡查流程 ................................................................................................................................... 101 电梯巡查流程 ........................................................................................................................................... 102 排水排风设备巡查流程 ........................................................................................................................... 104 生活水泵房巡查流程 ............................................................................................................................... 105 消防设施检查制度 ................................................................................................................................... 106
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 部门工作目标 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 001 2013版 第0次修改 第 1 页 共 2 页
部门工作目标
工程部工作目标
1) 维修、急修及时率达100%；验收率达100%；返修率小于1%； 2) 新入职员工岗位操作培训率达100%，合格率达100%；
3) 加强员工业务技能培训，设备设施操作一般违规率低于1%，严重违规（导致设备设
施损坏或停用）率为0；
4) 控制到位，重大供水、供电、供气事故率为0； 5) 加强安全意识教育，重大安全责任事故率为0； 6) 设备设施年度保养维修计划执行率为100%；
7) 不发生因员工维修质量或不良行为而导致的重大有效投诉；对业主的投诉在5个工作
日内答复，及时处理率达100%；
8) 有持证上岗要求的岗位人员持证上岗率为100%； 9) 楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。 工程部各项质量目标的数据来源和测算
1) “维修、急修及时率100%”的数据来源和测算： ? 数据来源：工程部
? 测算频次：次/星期
? 测算公式：维修、急修率=工程单数量/维修、急修工程单数量=验收合格率100%。 ? 测算依据和方式：（两种）
1、日常下单工程数量； 2、急修工程处理维修数量。
2) 员工培训合格率100%的数据来源和测算： ? 数据来源：工程部 ? 测算频次：次/半年
? 测算公式：员工培训合格率=培训考核合格人次/培训考核总人次=100%。 ? 测算依据和方式：
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 柴油发电机安全运行管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 015 2013版 第0次修改 第 2 页 共2页 a) 有无异常声响或大的振动； b) 有无异常气味；
c) 排烟颜色是否正常，是否有漏机油、柴油现象； d) 机油压力是否正常； e) 频率偏差是否较大；
f) 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象； g) 各信号灯指示是否正常； h) 检查蓄电池状况； i) 回风是否顺畅； j) 紧固件是否有松动现象；
4.2.3 对于巡视中发现的不正常情况，应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，
应及时详细地上报，请求支援解决。 4.2.4 柴油发电机异常情况的处置
1) 柴油机发生“飞车”时，当值人员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施，绝对禁止减少或去掉负载：
a) 发生飞车时，第一时间按下柴油发电机控制面板上的急停按钮。 b) 如仍不能控制时，应采取关闭柴油机燃油供应，即关闭相应燃油供给阀。 c) 如仍不能控制时，应采取堵塞柴油机空气过滤器进气口的方法，用棉衣
等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）。
d) 柴油机停机后，应查找原因，排除故障，试机运行正常后方可正式使用。 2) 柴油发电机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业程序》处置。
5. 支持性文件和记录
《柴油发电机运行记录表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 电梯管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 016 2013版 第0次修改 第 1 页 共2页 1. 目的：
确保电梯及配套设备正常运行。 2. 适用范围：
小区所有电梯。 3. 职责：
1) 工程主管负责电梯安全运行的监督管理。 2) 工程部领班负责电梯安全运行的管理工作。 3) 工程部电梯安全管理员负责电梯日常维护。 4. 基本内容：
1) 每日对电梯及机房进行例行检查，如有震动、不正常的声音或电梯有损坏时，应
立即停梯并要求电梯维保单位进行维修。 2) 电梯机房门外应有“机房重地、请勿靠近”的安全标识，机房门应做到随时上锁，
门锁钥匙应由电梯管理员保管。 3) 机房通道应保持畅通，通风良好，照明满足要求，门窗开关灵活。
4) 机房内应保持干净、整洁，严禁堆放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物。 5) 机房消防器材应放在显著位置，保证齐备完好，并在有效期内。
6) 其他人员不准进入电梯机房，若确实需要进入，须经工程主管以上同意，并在电
梯安全管理员的陪同下方可进入机房。 7) 未取得《特种设备作业人员证》人员不得随意动用、操作电梯设备。
8) 电梯安全管理员依据《电梯使用管理与维护保养规则》规定，定期跟进电梯维保
单位对电梯设备设施进行维护保养。 9) 电梯出现突发性故障时，电梯安全管理员须在5分钟内赶到现场，先救援出被困
的乘客，再通知电梯维保单位进行检修；电梯安全管理员如不能救援被困乘客时，应尽力安慰乘客不要惊慌，并通知电梯维保单位工作人员迅速进行救援。 10) 发现有水渗入电梯或底坑有积水，应立即停止使用，以免发生触电危险，并设法
将电梯升高至较安全位置。
-42- 受控文件未经批准不得复制
第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 文件编号 工 作 文 件 标 题 电梯管理规定 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 016 2013版 第0次修改 第 2 页 共2页 11) 保洁人员必须每天对电梯轿厢及厅门进行清洁、抹擦，保证电梯清洁，电梯门规
道内杂物，保洁人员在冲洗走廊和楼梯时严禁有水流入电梯。
12) 电梯内求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免紧急时无法求救而导致窒息。 13) 因维修、保养而正常停用的任何电梯，均应在首层楼设置标示。 14) 《电梯困人救援操作规程》及本制度应清晰并置于明显处。 15) 毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。 5. 支持性文件和记录
《电梯困人救援规程》 《电梯系统日检表》
-43- 受控文件未经批准不得复制
第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 工程部环保工作管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 017 2013版 第0次修改 第 1 页 共1 页 1. 目的:
健全工程部环保工作管理。 2. 适用范围:
工程部所有日常工作。 3. 职责:
1) 工程部主管负责监督及管理工作。
2) 工程部领班负责环保工作的具体管理及实施。 3) 工程部技工负责环保工作的具体实施。 4. 基本内容:
4.1 固体废弃物、特殊垃圾的处理
1) 废油、油抹布、废渣、废油漆桶及其他对环境有影响的废弃物不得乱倒乱放，
防止着火及污染环境。
2) 散落在地面上的废油要立即擦干净，防止地滑造成人员摔伤。
3) 废油、油抹布、废渣、废油漆桶及其他对环境有影响的固体废弃物要统一交
垃圾站处理。
4) 废灯管、废节能灯由更换者放到强电/电梯专业指定的存放地点，并填写《固
体废弃物、特殊垃圾处理表》。
4.2 噪音的控制
1) 在技术能力达到的情况下，尽量将设备调整到最佳状态，降低噪音。 2) 运行的设备定期加油润滑防止噪音的产生。 3) 不断改造设备，更换噪音小或无噪音的设备。
4) 定期对管理区域内的环境噪音进行监测，对不合格的情况进行整改。 4.3 环境温度控制
工程部值班电工负责对办公区域及机房的温度检测，每天对主要区域的温度、湿度进行检测。办公区域夏季空调设置22—24℃，冬季采暖16—22℃
5. 支持性文件和记录
《固体废弃物、特殊垃圾处理表》
-44- 受控文件未经批准不得复制
第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 供水系统管网维护管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 018 2013版 第0次修改 第 1 页 共1 页 1. 目的：
做好供水系统管网维护，保证小区正常供水。 2. 适用范围:
小区供水系统管网。 3. 职责:
1) 工程主管负责供水系统管网维护的监督管理。 2) 工程部领班负责供水系统管网维护的管理工作。 3) 工程部技工负责操作及日常维护。 4. 基本内容: 4.1 管理范围界定
1) 小区以自来水入户直接管为界，界限以外的供水管线及设备，由供水部门负责维护，
管理。界限以内由物业管理公司负责维护、管理。
2) 小区内的供水系统，包括泵房、管道、室内消防等，由物业管理公司负责维修管理，
并接受公安消防部门的监督检查。
4.2 给水系统的管理
1) 对生活供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常维护和定期检查，确保生活供
水安全。
2) 对消防管道、阀门、消防栓进行经常维护和定期检查，确保消防供水安全。 3) 如果发生有跑水、停水故障，应及时抢修。 4.3 给水管道的养护
工程部所有人员应十分熟悉给水系统，经常检查给水管道，及阀门（包括地上、地下、屋面）的使用情况。经常注意有无漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时进行维修。 4.4 水表的使用。
每月定期抄读公共区域内的水表，发现读数有异常，应跟进分析，尽快处理。
5. 支持性文件和记录：
《公共区域用水登记表》
-45- 受控文件未经批准不得复制
第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 工程维修服务考评标准 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 009 2013版 第0次修改 第 1 页 共4 页 1. 目的：
检验各项维修工作的效果，考核员工的工作绩效。 2. 适用范围：
工程部全体员工。 3. 职责
1) 工程部主管根据公司要求，制定考评标准。
2) 各项工作的当事人员必须遵守岗位职责，努力提高业务水平，对已完成的工作进行自
我考评，对材料的使用情况，工作过程进行记录，做好工作日记。
3) 工程领班对下属员工的工作效果进行追记，考核其工作完成情况，防止返修，并进行
记录打分。
4) 工程部主管定期抽查各班组长工作日记，随时追访员工工作过程及指导工作，并对员
工作绩效考核。
5) 物业中心总经理进行审批和监督实施。 4. 基本内容 序号 违 规 项 目 扣分标准 轻微 严重 1 2 3 4 5 6 7 8 9 上岗未按规范穿着工装(包括衣服\\领带\\裤子\\鞋等)，未配戴标识牌 工作场合男性员工留长发长须，女性员工化浓妆 上班时间衣着不整洁，不注意个人卫生 工作时举止不文明，讲脏话 随地吐痰，乱扔杂物 不注意工作形象，在工作区域内勾肩搭背，追逐打闹，或高声谈笑等 上班迟到、早退 擅自离岗、上班缺勤 工作时间做与本职工作无关的事情 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 3 3 10 工作时间睡觉 11 未经允许在工作时间内接待与工作无关的访客 12 与上级或同事交往时有不礼貌行为 13 上班时间接听电话时未使用规范语言 14 接待住户时未使用礼貌语言 15 在狭窄通道行走或乘电梯、乘车时未礼让住户 16 因故不能接待住户或需中途离开所接待住户时，未向住户说明原因并致歉 17 上门服务时大力敲击住户房门 -31- 受控文件未经批准不得复制
第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 工程维修服务考评标准
文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 009 2013版 第0次修改 第 2 页 共4 页 序号 违 规 项 目 扣分标准 轻微 严重 17 上门服务时大力敲击住户房门 18 未经住户允许，擅自进入住户室内 19 未应住户要求及时通报本人工号及姓名 20 与住户约好的上门服务，无故延时到达 21 未按规定及时处理住户投诉 22 未经请假参加培训、会议等集体活动迟到或早退 23 无故不举行或不参加培训或会议等例行活动 24 不清楚本岗位要求或不能回答“应知应会”知识 25 违反宿舍管理规定 26 违反饭堂管理规定 27 违反娱乐场所管理规定 28 未按规范填写各类工作记录 29 未填写各类工作记录 30 未填写假记录 31 使用失效文件或记录表格 32 未经允可私自打印、复印及外传质量/环境管理体系文件 33 文件、资料、合同、档案、质量记录丢失 34 相关有效整改单据下发后责任人未按要求处理 35 不服从上级正常工作安排 36 无故拒绝签收公司各类文件及单据 37 对公司职能部门发出的通知未按要求时限完成 38 对公司职能部门发出的通知无故不执行 39 因相关文件未及时发放造成其他部门工作延误或损失 40 被其他部门投诉不积极配合工作并查实 41 工作用品乱摆放 42 配备的工作装备丢失或人为损坏 43 不爱护公司财产 44 浪费、滥用公司资源，如下班后不关灯、空调等 45 故意损坏公司财产 46 发现有人破坏公司所辖小区内公共设施设备时，不制止，不报告 47 因工作疏忽发生重大事故 1 3 1 1 2 2 2 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6 2 2 3 2 2 1 1 1 1 1 3 6 3 10 -32- 受控文件未经批准不得复制
第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 工程维修服务考评标准 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 009 2013版 第0次修改 第 3 页 共4 页 序号 违 规 项 目 扣分标准 轻微 严重 48 有紧急情况时未及时知会相关部门或人员 49 当发生紧急情况且收到通知后，无故拒绝或未及时赶到岗位 50 发生事故不及时向上级汇报，隐瞒、虚报、捏造事实 51 利用工作之便私自配制住户家中或公司钥匙 52 利用工作之便私自为住户提供有偿服务并获取利益 53 刁难、威胁住户，索要红包、小费 54 利用工作之便为私人谋取利益 55 未按计划对员工进行培训 56 对员工培训考核不及时 57 未做好文件和资料的管理和归档工作 58 未及时安排下属工作 59 未达成部门质量/环境目标 60 未及时为下属工作提供支援 61 未对下属工作进行检查、考核，包括工作记录和实际工作效果的检查 62 未按要求办理交接班手续 63 未完成作业执行计划 64 未按时做工作计划及工作总结 65 未按要求做员工考勤记录 66 未按要求处理环境废物 67 用对讲机骂人、聊天 68 工作需要佩带对讲机的人员未佩带 69 未按规定对设备设施进行例行保养 70 未按要求对小区公共设施进行巡查 71 未及时处理包括上级要求、相关部门或业主提出及部门发现的问题 72 相关操作规程、制度现场未上墙，各类标识及警示牌不齐全 73 发电机房、变压器房、配电房等重要工作场所堆放杂物及乱接线路 74 为客户提供技术支持和指导不当 75 重要控制点未进行特别控制，如水箱（池）未加盖加锁 76 装修审批工作出现失误 77 技术改造工作出现失误 78 设备外观有灰尘、锈蚀、渗漏现象，各种备件、工具摆放不整齐或无标识 1 1 1 2 3 8 8 8 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 2 3 2 3 3 1 -33- 受控文件未经批准不得复制
第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 工程维修服务考评标准 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 009 2013版 第0次修改 第 4 页 共4 页 序号 违 规 项 目 扣分标准 轻微 严重 79 消防设备、工具、灭火器材不齐全 80 对供应商监督不力 81 小区内路面、道牙、公共沟渠、地漏，路灯、开关、线路等公共设施破损，管道渗漏，下水道不畅通 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 82 顾客请修三天以上未处理且未向住户说明 83 未经许可私自让非公司人员进入发电机房、配电房 84 维修工作操作工艺差，做事情毛糙 85 工作完工后，工作现场不清理、不保洁 86 未及时实施维修工作 87 因工作失误不能及时发现问题 88 未按要求开关公共照明、喷泉、风机及制冷设备等
5. 支持性文件和记录 《员工月考核记录表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 钥匙管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 010 2013版 第0次修改 第 1 页 共1 页 1. 目的:
健全工程部钥匙的管理工作。 2. 适用范围:
工程部所有的钥匙管理。 3. 职责:
1) 工程部主管负责监督及管理工作。 2) 工程部助理负责钥匙管理。 3) 工程部领班负责管理常用钥匙 4. 基本内容:
1) 工程部助理负责所有的机房、办公用房钥匙的管理，对钥匙的数量、用途及去向要清楚，并对钥匙进行登记填写《工程部钥匙台帐》。
2) 工程部领班负责管理常用钥匙，工程部助理负责管理备用钥匙，在特殊情况时需动用备用钥匙要经工程主管同意，并填写《工程部借用钥匙登记表》，用毕立即归还。 3) 工程部相关人员对所管辖的机房钥匙要进行妥善保管、存放，并在交接班时清点钥匙数量。
4) 设备机房属重点部位，其它人员借用钥匙要经主管批准，并填写《工程部借用钥匙登记表》。工程部所有人员不得私自将钥匙转借他人。
5) 各机房门锁不能随便更换，如门锁损坏需更换或补配钥匙时，要经过部门主管同意后才能更换或配备，并把备用钥匙交工程部助理。
6) 钥匙一旦丢失，应立即向部门报告，不允许丢失后不汇报，私自补配钥匙。
5. 支持性文件和记录
《工程部钥匙台帐》 《工程部借用钥匙登记表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 工具管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 011 2013版 第0次修改 第 1 页 共1 页 1. 目的:
健全工程部工具的管理工作。 2. 适用范围:
工程部所有的工具管理。 3. 职责:
1) 工程部主管负责监督及管理工作。 2) 工程部助理负责工具管理。 4. 基本内容:
1) 工程部助理负责集中管理工具。
2) 集中管理工具为小型机械、精密仪器及个人不宜管理的各种工具，并登记在《工
程管理部公用工具登记表》。
3) 借用工具时借用者必须填写《工程管理部公用工具借用登记表》。登记要清楚，
归还时销账入库。
4) 借用人对借用工具要精心保管、精心使用，如因使用不当或保管不善，造成损坏、
丢失，应由借用者负责赔偿。
5) 借用的工具不得转借他人，归还时需擦干净。 6) 工程部助理应每月对工具进行清点、核对。
7) 个人管理的工具要填写《工程管理部个人管理工具登记表》。
8) 个人管理的工具必须精心使用，妥善保管，如有丢失或使用不当造成损坏应由个
人赔偿。
9) 工具的更新配置由工程部主管审批，统一安排。 10) 梯子、电动工具由工程部助理做好登记和编号。 5. 支持性文件和记录 《工程部公用工具登记表》 《工程部公用工具借用登记表》 《工程部个人管理工具登记表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 机电设备管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 012 2013版 第0次修改 第 1 页 共1 页 1. 目的:
健全机电设备管理，确保机电设备正常运行。 2. 适用范围:
小区所有机电设备。 3. 职责:
1) 工程部主管负责监督机电设备管理工作。 2) 工程部领班负责机电设备的管理工作。 3) 工程部技工负责日常维护管理。 4. 基本内容:
1) 按照设备类型，分别填写设备登记卡，建立设备台帐。 2) 严格按照操作规程要求操作各种设备。
3) 制订保养计划，如期进行设备的各种检测保养工作，并建立保养记录。 4) 对正在运行中的设备，定时记录运行状况。发现异常，及时处理。 5) 如属备用设备，应定期用手动起动备用设备，确认设备能随时启用。 6) 供电设备，每两年需委托供电局进行一次全面的检测。 7) 收齐设备的各种随机资料,整理归档。 5. 支持性文件和记录 《设备分类代码管理规定》 《设备登记卡》 《设备卡》 《设备设施台帐》 《设备设施清单》 《设备保养计划》 《设备设施检查表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 配电房管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 013 2013版 第0次修改 第 1 页 共2 页 1. 目的:
保证供电设备安全运行,确保小区供电正常。 2. 适用范围:
小区所有配电房。 3. 职责:
1) 工程主管负责配电房的监督管理。
2) 工程部领班负责配电房的管理工作。
3) 工程部技工负责操作及日常维护。 4. 基本内容:
1) 配电房是小区供电系统的心脏，设专职强电技工对配电装置进行巡视，未经物业
工程主管的许可，非工作人员不得入内。
2) 强电技工必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。 3) 强电技工必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，高压电压为10KV
±5%,低压相电压为400V±5%,线电压220V±5%电流表读数在相应该表额定电流值的80%及以下的,均属正常；如果该表读数超过额定电流值的80%以上的，应该对该用电负载进行密切的巡视、监控。严禁变压器空气开关超载运行。 4) 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，
严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。
5) 因故需停某部分负荷时，应提前一天向该部分的用户发出停电通知，对于突发性
的停电事故应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。
6) 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 7) 做好配电房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。 8) 强电技工应认真做好巡查记录，认真执行交接班制度。 5. 支持性文件和记录 《配电房运行记录表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 发电机房管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 014 2013版 第0次修改 第 1 页 共1 页 1. 目的：
保证发电机安全运行,确保小区备用供电正常。 2. 适用范围：
适用于小区柴油发电机房。 3. 职责：
1) 工程主管负责发电机房的监督管理。 2) 工程部领班负责发电机房的管理工作。 3) 工程部技工负责操作及日常维护。 4. 基本内容：
1) 未经主管同意，非本职员工，严禁进入发电机房； 2) 发电机房严禁烟火，严禁堆放易燃易爆物品； 3) 保持机房及发电机组清洁干净，设备无灰尘； 4) 每月检查消防设施设备，不合格要及时更换； 5) 保持机房内的通风和照明设施良好； 6) 发电机房门锁平时必须上锁，锁匙统一保存。 5. 支持性文件和记录
《柴油发电机运行记录表》 《柴油发电机保养记录表》
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第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司南充分公司 东方国际物业中心 工 作 文 件 标 题 柴油发电机安全运行管理规定 文件编号 修改状态 页 码 DFGJ.GC/QEW 015 2013版 第0次修改 第 1 页 共2 页 1. 目的：
确保柴油发电机安全运行。 2. 适用范围：
适用于柴油发电机的安全运行管理。 3. 职责
1) 工程主管负责发电机安全运行的监督管理。 2) 工程部领班负责安全运行的管理工作。 3) 工程部技工负责操作及日常维护。 4. 基本内容： 4.2.1 日常巡视
1) 每天定时巡查机房及机组设备，并作记录。
2) 每半月空载试运行1次，每次15分钟，并检查电池液位，机油量，接线端，外
围设备运行情况，填写试运行记录表。
3) 油箱内燃油应保持至少400升，发现储备不足立即通知主管申购。 4) 每月检查启动电瓶:电解液高出极板10-15毫米。
5) 机油/燃油滤清器:保养周期为每运行250小时更换滤清器一次。 6) 空气滤清器:保养周期为每运行250小时拆下吹洗、太阳晒干后再装上。 7) 机油: 保养周期为每运行250小时换机油一次。
8) 断路器、电缆接点: 保养周期为每一年拆开发电机侧板，对将断路器螺丝紧固，
并紧固发电机电源输出端与电缆接线螺丝。 9) 控制箱:每一个季度检查、清洁、测试一次。
10) 发电机组置于自动状态，当市电停电时，机组自动投入。如自投失效，马上由
值班人员手动启动投入。
4.2.2 发电机带负荷运行时，当值机电维修员应密切监视发电机的运行状况，每隔
15分钟进行一次检查。巡视部位包括：柴油发电机、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池。 1) 巡视监控内容如下：
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