山顶十八号工程建设项目
项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书优项目工程咨询公司
可行性研究报告
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目 录
第一章 概况 .................... 错误！未定义书签。 第一节 项目概况 ............... 错误！未定义书签。 第二节 可行性研究的依据 ....... 错误！未定义书签。 第三节 可行性研究范围 ......... 错误！未定义书签。 第四节 主要技术经济指标 ....... 错误！未定义书签。 第五节 综合评价和论证结论 ..... 错误！未定义书签。 第二章 项目的必要性与市场分析 ... 错误！未定义书签。 第一节 项目的必要性 .......... 错误！未定义书签。 第二节 市场分析与销售方案 .... 错误！未定义书签。 第三章 建设场地选择和建设规模 ... 错误！未定义书签。 第一节 建设场地 .............. 错误！未定义书签。 第二节 建设规模和生产方案 .... 错误！未定义书签。 第四章 总图布置 ................. 错误！未定义书签。 第一节 总平面布置图 ........... 错误！未定义书签。 第五章 生态环境保护及利用 ....... 错误！未定义书签。 第一节 环境影响 ............... 错误！未定义书签。 第二节 环境保护与治理 ......... 错误！未定义书签。 第三节 评价与审批 ............. 错误！未定义书签。 第六章 节能 .................... 错误！未定义书签。 第一节 编制依据 ............... 错误！未定义书签。 第二节 遵循的原则 ............. 错误！未定义书签。 第三节 合理利用能源促进可持续发展错误！未定义书签。 第七章 安全生产、劳动保护与卫生防疫错误！未定义书签。 第一节 安全生产与劳动保护 .... 错误！未定义书签。
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第二节 卫生防疫 .............. 错误！未定义书签。 第八章 项目的组织管理和技术依托单位情况错误！未定义书签。
第一节 项目组织管理 ........... 错误！未定义书签。 第二节 项目的运行管理机制 ..... 错误！未定义书签。 第三节 劳动定员 ............... 第四节 技术依托单位 ........... 第九章 项目实施进度计划 ......... 一、项目建设工期 .............. 二、分月进度安排 .............. 第十章 投资估算与资金筹措 ....... 第一节 投资估算依据 ........... 第二节 投资估算 ............... 第三节 资金筹措 ............... 第四节 工程招标方案 ........... 第十一章 财务评价 ............... 第一节 财务评价依据 .......... 第二节 财务评价 .............. 第十二章 社会效益、生态效益评价 .第一节 社会效益分析 .......... 第二节 生态效益评价 .......... 第十三章 可行性研究结论 .........
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错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。
前 言
山顶十八号的土地于2008年2月29日通过招牌挂取得国有土地使用权，开发工作从2008年第二季度开始筹划。根据集团的要求，现阶段山顶十八号要进入全速开发的前期，必须就现阶段可行性方案进行评估；同时就风险防范的工作予以全方位检讨。
因此本报告将会就1、土地问题 2、交通问题 3、配套问题 4、环境问题 5、市场与业态问题 6、工程进度及管理问题7、投资及效益回报分析8、初步结论和现阶段风险分析等问题进行分析，供领导在决策时参考。
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第一章 土地问题
我司通过招拍挂取得政府出让重庆绸厂地块的规划公告函（渝规公（2007）北龙字第0308号），土地出让合同等待政府审批流程中，尚没有取得土地使用权。该地块由C8-1/02和C8-6/02两个地块组成。规划用地总面积23786平方米，其中C8-6/02用地面积2199平方米规划为幼儿园用地。目前整个厂区的厂房建筑尚没有开始拆除。地理位置详见附图：
1.1 暂定土地权取得时间及完成地块拆迁时间
目前本项目中的土地问题主要是土地出让合同已经上报政府等待签署中。渝富公司承诺其土地拆迁完成时间定为2008年8月31日，取得土地使用权的日期暂定为 2008年 9月 30日之前。 1.2 存在的风险
若本地块的土地出让合同不能及时签署，则本项目存在以下风险： 1.2.1 拆迁拖期的风险
土地出让方（渝富公司）承诺于2008年8月31日完成场地拆迁工作，但是由于其
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他方面的原因存在拆迁拖期的风险。 1.2.2 取得规划设计条件的风险
目前，尚未取得该地块的建设用地红线图和建设用地规划许可证，正在进行的方案设计工作有可能因为红线不准确而返工修改。 1.3 地理位置的情况分析 1.3.1 优势
● 项目处江北交通枢纽，交通通达性强； ● 项目地理位置较好，离江北商圈中心较近；
● 项目在松树桥转盘和龙溪建材市场旁，后期造势宣传相对容易。 ● 项目周边暂无土地出让，即使有土地动工的，都已经暂停施工。 1.3.2 劣势
● 区域属于旧的居住区域，整体消费水平不高；
● 地块处旧的居住区域，以原重庆绸厂的人为主，居住环境较差； ● 项目土地内拆迁物较多，拆迁成本较高；
● 地块地理位置相对较高，临主干道，噪声较大，且有高差； ● 项目地块楼面地价较高；
● 项目靠近观音桥商圈，受商圈辐射，但区域又相对独立，处在一个较为尴尬的地段； 1.3.3 威胁
● 周边有在建楼盘和在售楼盘，竞争压力大；
● 项目对面有兰波地产的项目，已经在动，但已停工，如开工对本项目的威胁较大； ● 国家宏观调控，贷款利率和首付提高，将对市场及项目都来一定影响； ● 政策对经济的影响，直接波及房地产市场，市场观望度高； 1.3.4 机会
● 重庆城乡统筹，江北将迎来一次新的发展机遇；
● 江北西翼东进，大石坝、龙溪街道旧城改建，折迁安置，需求增加； ● 周围有较大的专业市场，带来的多重居住需求人群较多； ● 区域消费需求较大；
● 龙溪街道内暂未出有品质的楼盘； ● 区域未来规划为商务区；
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1.3.5 项目地段分析结果：
● 项目地理位置好，距江北观音桥商圈中心、渝北新城热区冉南片区仅几分钟路程，
交通通达性好；
● 项目周边生活配套齐全，为人民的生活提供了基本的生活保障；
● 项目位于江北龙溪街道，是属于老居住区，居住人群大部分是工人阶级，经济收
入和消费能力处于中偏下；
● 项目地块南侧是农贸集市，且紧邻车流人流较多干道，鱼龙混杂，会给人留下吵
闹的印象。
第二章 交通问题
重庆山顶十八号项目位于重庆市渝北区松树桥立交桥北侧，规划分区为C8分区，在松牌路、松桥路、金绸路之间区域，该地块位于重庆市渝北区中心区域，毗邻松树桥立交，南侧是贯通重庆东西方向的主干道红石路。车站位置如图：
山顶十八号建成后，居民及购物的人流可通过大众运输工具（如地面公交）、小众交通工具（如出租车、私家车）或步行等几种方式到达本项目。
由于地块位于重庆市渝北区中心地段，地块北侧的松牌路为城市快速干道，因此规划对于松牌路的机动车开口位置提出具体要求，只能在允许的路段内开口子。同时
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现阶段道路车行的饱和度也相当高，因此未来山顶十八号建成后，由小众交通工具（如出租车、私家车）为本项目提供的人流及车流再大幅度提升是有相当难度的。但大众运输工具（如地面公交）能为本项目带来人流的潜力则是可持续开发的。 2.1
交通现状
项目最近的公交车停靠的交通站点有松树桥站、花卉园站、华蓥路站。 公交线路：800（A线）、800（B线）、872、北观线、801、120、121、124、127、118、132、604支线、604、709、815、818、820、821、711、861、110、605、863、201、202、113、114、115 2.3 关于交通风险的评估
山顶十八号位于重庆市渝北区中心城区内，北侧的松牌路大交通动线很难再有大幅度的拓宽及提升，南侧金稠路根据规划需要拓宽改造，因此若要有大量的人流必须依靠大众交通工具，同时应想尽一切办法改善项目内的交通组织。将汽车出入口的位置放在目前车行速度较快的松牌路允许开口路段上，以保证商业对于车流容易快速进出的要求。住宅主入口不宜通过后面进来，因为后面的旧区邻近菜市场门口，街貌不整，交通不畅，只能作为一个副入口，以便居民生活进出。根据现状小区的周边公交车站，可能不足以引进足够客源，需要考虑是否采用穿梭巴士接送顾客。
第三章 配套问题
该项目场地现状为重庆绸厂，现工厂已经停产，但厂房设备尚未拆除（尚有厂方临时对外租赁的项目在生产中），北侧松牌路边布置有?900的市政上水管网、?500的市政排水管网、?400的市政污水管网和?89的天然气管网。 3.1 周边配套公建现状
本项目地块附近有比较成熟的公共配套设施、文化教育机构和商业设施，距离本项目在3公里以内。因此本项目周边的公建设施还是比较多元及全面的。 生活配套：
招行、工行、浦发银行、交行、农行、中行、中百超市、百安居、永辉超市、花园村农贸市场、万隆农贸超市
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教育配套：
龙山中学、松树桥中学、华渝小学、字水中学、江龙武术学校、203中学、大石坝中学、电子职业技术学院、电子校、花园村小学、石油基地中小学、北城书画艺术学校、龙山幼儿园、三色花园幼儿园等教育资源丰富 。 休闲配套：
花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园、南桥寺公园、 石门公园、盘溪河公园等。 医疗配套：
华渝医院、金岛医院、都市丽人医院、 骑士医院、江陵医院、市中医院。 周边专业市场：
万隆小商品批发市场、龙溪聚信国际建材城、建材大厦、奔力五金机电城、龙溪装饰城、重庆市酒店用品批发市场、茶叶批发专业市场、水果专业批发市场、蔬菜专业批发市场。 餐饮娱乐配套：
金岛花园美食街沿线百余家特色餐饮店、加州餐饮街 3.2 市政大配套
本项目周边市政道路均已排设各种市政管网，按重庆市市政工程和配套管理局要求本项目各配套设施将于永源路排管（除供电外），且初步分析认为永源路已排给水、雨污水等均有接入口且可满足项目需要。供电方面具体供电方案由重庆市电力公司确定（聘请电力公司协助）。天然气需要与重庆市煤气公司申请办理。给排水、供电、供气、通讯、宽带、有线电视等均可在项目实施中按程序申请办理。 3.3 市政大配套风险评估因素
根据目前已有的资料分析，市政大配套的风险主要存在于供电和供气系统方面，呈现以下几点：
a) 由于近年建设项目的快速增长，一直存在供电系统电源不足的情况。故建议聘请
供电顾问公司应尽快予以落实。
b) 沿松牌路布置的天然气管道只有89mm，不能满足本项目的工期需求，需要另外设
置供气管道。
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第四章 环境问题
4.1 周边环境及对本项目影响
由于重庆市是个山地城市，独特的地理、地质条件，造成重庆地区具有自己独特的规划、建筑要求，不同于全国其他地区。在城市规划上，重庆市编制了自己的规程《重庆市城市规划管理技术规定》，其中很多规条的要求具有浓厚的本地特征。例如对于建筑间距的要求、建筑退界的规定，以及停车位等等细节的要求都与其他地区有着明显的区别。
该地块位于松牌路东侧的一个斜坡高地上，北侧松牌路的路面标高在265~280米之间，场地标高在273.7~289米之间，路面与场地的高差约9~20米，目测为强风化~中等风化岩石区域。
地块西北方向的松牌路北侧是松岩水库，成为该地块的天然水景（场地东北角处可能受其它建筑遮挡）。
第五章 市场与业态问题
5.1 周边楼盘的市场需求和竞争 5.1.1 住宅部分
a)、 项目所在城市区域的介绍
从05年至08年项目1公里范围内含本项目一共有8块土地成交，其中住宅用地2块，商业用地1块，综合用地5块。
物业名称 土地总用地总建筑容积楼板价每亩地成交时间 受让方 用途 面积(㎡) 面积率 楼面 价（元/(㎡) 亩） 成交价格 (万元) 50881 233193 4.58 680 渝北区龙溪住街道金龙路宅、600号 商业 161541 527160 3.26 1095 渝北区龙溪住宅 街道松牌路109号宗地 渝北区龙溪商业 19639 32169 1.64 1156 街道20号宗地
2076752 2 007-01-24 重庆财信房地产 15850 开发有限公司 2383101 2007-01-22 重庆长安房地产 57745 发展有限公司 1262800 2 007-04-09 重庆市渝北区南 3720 源摩托车配件有限公司 10
25779 77336 3.00 913 渝北区龙溪住宅 街道龙脊小区地块 14473 72366 5.00 705 渝北区龙溪住街道武陵路宅、169号地块 商业 7332 渝北区龙溪住街道金龙路宅、207号宗地 商业 1445 渝北区龙溪住街道柳荫街宅、70号宗地 商业 21996 3.00 817 1825785 2 007-05-28 重庆保利房地产 7060 开发有限公司 2349197 2005-04-26 重庆工合房地产 5100 开发有限公司 1634851 2006-01-20 重庆秦驰实业有 1798 限公司 2306817 2007-05-25 四川竹凌房地产 500 开发集团有限公司 1784040 2 006-08-22 重庆利保地产发 3880 展有限公司 3613 2.50 1384 14499 41872 2.89 927 渝北区龙溪住街道冉家坝宅、79号东侧商(B26-6)宗地 业、办公 按正常每个楼盘市场去化速度能推出时间和量，从以下楼盘进行分析： 地块名称 总量 已推量 未来推量按市场正常去化速 是否与本项目推出 （平方） 本项目 保利地块 聚信新城际 波尔多 兴茂盛世北城
b)、已售物业：1、波尔多法式小公馆 项目名称 开发商 位置 开盘时间 建筑形态 建筑面积 波尔多法式小公馆 重庆健雅置业有限公司 渝北区龙溪镇（松桥路与武陵路交汇处） 2007-5-26 1栋21层高层;1栋11层小高层; 77635平方米 109694 —— —— 77336 —— —— (平方) 度，预计集中销售时产生竞争 时间 2009—2010 2009—2010 —— 是 是 否 是 179314 44986 134328 2008—2010 77635 37291 40344 2008年年底 250000 60795 189205 2008—2011 11
占地面积 容积率 绿化率 交通情况 6669平方米 11.60 26% 多条公交线路经过波尔多法式小公馆及其附近，区域交通非常方便。附近的公交线路有：181A、111、602A、118、205、151、411、465、605、606、809、811、868、861等。 配套 区域附近有加州新世纪超市、永辉超市、龙湖易初莲花超市、沃尔玛、百安居、加州农贸市场、松树桥农贸市场等等，配套设施极其完善。波尔多法式小公馆周边医疗条件优越，有加州医院、龙都医院等。项目周边教育配套非常完善，有加州小学、新牌坊小学、松树桥小学、松树桥中学、龙溪中学、龙湖巴蜀中学、电子科技职业学院等。 户型 价格 销售情况 一房30-38平米；两房47-70平米；复式34-73平米。 销售报价(套内单价):6000元/㎡ 1期已全部售罄，销售周期约一个月左右。2期则全部为小户平层，2期销售比较缓慢，2期开盘时间为07年8月18日，目前还剩70余套没有销售出去，2期的销售率大概为86%。 客户来源 景观设计 江北区、渝北区、渝中区。 波尔多法式小公馆的园林景观由留法博士著名设计师许明亲自执笔，以纯正的法式园林风格为蓝本，本着改善公寓类产品生态景观的设计理念，对波尔多法式小公馆的屋顶园林进行了精心的设计。此类型的园林打造在重庆公寓类产品中绝无仅有。 建筑风格： 波尔多法式小公馆以打造重庆首席法式纯正酒店公寓为开发理念，准五星级的九米挑空入户大堂尽显尊贵。建筑风格采用典型的法式新古典主义（ARTDACO）风格设计，充分结合古典法式和现代法式的优点，使得建筑立面充满法国浪漫、优雅、精致、时尚的气息。 户型 一房（30-38平米）
套数 660 12
配比 64.90%
二房（47-70平米） 复式（34-73平米） 小结：
94 263 9.24% 25.86% ⑴地段比较成熟，龙溪镇区域属于成熟生活版块，有比较丰富的配套。加上自身有5000平米的重百超市配套。这对消费者有较强的直接吸引力。
⑵户型产品有特点，全部为小户型酒店公寓，一期的户型以一房及复式为主，户型配比占到了81%。面积控制在30-73平米之间。设计紧凑，复式小户层高4.5米，夹层设计，有不错的空间感。
而第二期为30-52平米的精装小户型，3.3米层高，可自由分隔空间，加上专业的酒店式管理，拎包即可入住是它的卖点之一。
⑶前期积累较多客户，实现快销、热销的目的，并为后期的销售积累了一定客户。 ⑷但由于1期产品是复式产品，因此价格在区域内属于高位价格，因此对2期平层产品的销售价格造成一定的压力，同时2期所面临的市场环境较1期不利，也是影响2期价格及去化速度的原因。 2、拿铁城 项目名称 开发商 位置 开盘时间 建筑形态 建筑面积 占地面积 容积率 绿化率 交通情况 拿铁城 重庆顺鸿物业发展有限公司/重庆聚信房地产开发（集团）有限公司 渝北区新牌坊松牌路1号（加州电子校转盘旁） 2006-07-29 3栋32层的高层;1栋12层的小高层; 77000平方米 15039平方米 5.12 30% 本项目公交线路有：181A、111、602A、118、205、151、411、465、605、606、809、811、868、861等多路公交线路，出行便利 配套 小区内部配套:羽毛球场、游泳池、儿童游乐场等 中小学:加州小学、新牌坊小学、松树桥小学、松树桥中学、龙溪中学、龙湖巴蜀中学、电子科技职业学院等
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综合商场:加州新世纪超市、永辉超市、龙湖易初莲花超市、加州农贸市场、松树桥农贸市场 户型 一房38—48平米；两房60—88平米；三房90—96，复式84—92，57平米。 价格 销售情况 客户来源 景观设计 销售报价(均价):3700元/㎡ 售完 江北区、渝北区、北部新区（三北区域） 周边20余万方的大众花园景观、8000多万平方米的中庭景观、大型休闲娱乐广场、休息亭廊、步道、木栈桥、雕塑小品等。 建筑风格： 整体建筑风格给人一种品质、格调、时尚和别样都市情怀的感觉、建筑的线条灵动、传达着一种内在的情绪。 拿铁城 38—48平米 60—88平米 90—96平米 57平米、 84—92平米 小结：
（1） 拿铁城处于快速干道旁，与本项目相似。 （2）定位个性突出，特别表现在售楼现场和外展场。 （3）在重庆市场上，该类户型设计，普适性较强。 （4）目前周边常住人口相对较多，交通便利。
（5）销售面积7万余方，在其强销期期间，拿铁城所在区域还未迅速发展，所以在当时的重庆市场相对良好的阶段，其强销期持续时间仍然达半年，销售速度偏慢，可见区域的成熟度对10万平米以下的物业销售速度的影响比较明显。 3、龙湖--紫都城 项目名称 开发商 位置 紫都城 重庆龙湖地产发展有限公司 重庆渝北区冉家坝龙山大道111号 一房：29.74%（232套） 二房：35.77%（279套） 三房：24.62%（192套） 复式：9.87%（77套） 14
开盘时间 建筑形态 2005-08-21 栋18-18层小高层;1栋32-32层高层;5栋18-18层小高层;2栋31-31层高层;1栋15-15层小高层 建筑面积 占地面积 容积率 绿化率 交通情况 配套 户型 480000平方米 200100平方米 2.4 60% 10余条公交线路：121、151、133、181、809等。轻轨5、6号线。 沃尔玛 百安居 紫城天街等 一房26-61平米；两房66-68平米；三房92-127、98-110平米；四房127平米 价格 销售情况 客户来源 景观设计 日期:2007-03; 销售单价:4000-5000元/㎡ 已经全部售罄，销售周期大概为2年 重庆主城加周边区县 三重景观、六大主题花园：入口银杏广场、水主题景区、果树主题景区、花主题景区、童趣主题景区、中央生态景区、四季大道景区。 建筑风格： 整体建筑营造一种梦幻的童话风情、建筑结合自然与人性、立面轮廓线条流畅、建筑天迹线错跃有致、富于变化、色彩轻快灵动、生机勃勃。 名称 一房 二房 三房 四房 小结：
套数 528套 72套 1251套 36套 配比 27.98% 3.83% 66.30% 1.91% ⑴ 龙湖在重庆本地具有很强的品牌号召力，客户关注度较高。
⑵建筑外立面品质感较强，园林景观做得非常专业，特别是细节把握很到位。
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⑶物管的优势很明显，不但在重庆本地，即使在全国，龙湖的物管实力都名列前茅，对客户而言，贴心的照顾与服务是感受最明显的。
⑷沃尔玛与百安居的入驻，极大提升了项目档次，增进了销售进度。丰富了生活配套功能。也极大地提升了区域价值。
⑸尽管目前周边常住人口相对较多，交通便利，但沃尔玛与百安居这种大型的知名卖场仍需要前期市场培育期，现目前经营情况以沃尔玛这种综合类的大卖场经营状况较好，带动了包括社区底商以及紫城天街商业街在内的共计30000平米可变现商业高达90%以上的销售率，目前1、2楼租赁情况良好，3楼大量空置，出租情况在70%左右。
(6)区域发展不成熟，但由于开发商品牌和体量在重庆市场上有强大的影响力，所以用两年的时间就将项目消化完，销售速度快。 c)、在售物业： 1) 盛世北辰 项目名称 开发商 位置 开盘时间 建筑形态 建筑面积 占地面积 容积率 绿化率 交通情况 盛世北辰 重庆兴茂产业发展集团有限公司 重庆市渝北区冉家坝余松路(龙湖大城小院旁) 2008-01-19 8栋32层高层 250000平方米 66667平方米 3.75 35% 10余公交线路（如605、205、117、128等）、轻轨??立体交通通达主城各区 配套 户型 价格 销售情况 区域附近有沃尔玛、百安居、红星美凯龙 两房67、74、75、86平米；三房101、114平米。 销售报价(均价):5400元/㎡（2期） 1期的小户型已经全部售罄。目前推出2期3、4号楼， 都为两房户型，1期开盘时间为08年1月19日。销售周期约为3个月，2期开盘
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时间为08年4月19日，销售率大概为56%。 客户来源 景观设计 江北区、渝北区、北部新区（三北区域） 项目园林结合中国和谐文化主题，依地就势而建，形成“高层低密度、超宽楼间距”、“10000㎡双中庭围合”特点。从寓意小品到文化长廊，从孩童到老人，兴茂?盛世北辰力求把人与人，人与自然、建筑融为一体，达到和谐醇美。 建筑风格： 现代简约风格 户型 二房 三房 小结：
⑴地段比较成熟，区位价值较高，冉家坝虽然目前不再是主城开发热点板块，但是由于龙湖系列4个项目的进驻，生活交通配套越来越便利，相关配套的体量与档次都在迅速提升，使这个区域在消费者心目中成为品质居家的代名词。
⑵户型产品有亮点，主力户型为两房中小户型与紧凑三房户型，做可变空间，也即所谓两房变三房，赠送面积对客户来说永远都充满了诱惑力。三房有空中院馆，入户花园，户型方正紧凑。
而第二期为86、67平米的两房户型，其中86平米的两房占比达到了33%的比例，加上赠送面积等优势，因此是2期的主力户型，也是目前在售的畅销户型。 ⑶前期积累较多客户，实现快销、热销的目的。1期销售速度较快，对后期的销售有积极的影响。
⑷紧挨菲律宾SM广场，价格属于此区域中档水平，且没有明显的起伏。在价格上，对愿意在冉家坝区域置业的客户来说，有较大的吸引力. 2、聚信 新城际 项目名称 开发商 位置 开盘时间 建筑形态
套数 606套 138套 配比 81.45% 18.55% 聚信 新城际 重庆聚信房地产开发（集团）有限公司 重庆市渝北区龙溪龙脊路6号(龙溪建材大厦对面) 2008-03-29 3栋33层高层;1栋32层高层;1栋26层高层 17
建筑面积 占地面积 容积率 绿化率 交通情况 177334平方米 33333平方米 5.32 30% 轻轨3、5、6号线，110、113、114、115、火车站到南坪七小区、118、120、121、127、132、133、148、181、201、202、205、214、602、604、605、711、800、801、815、818、821、863、872；项目临红石路,周边分布20余公交线路,如:115、120、121、132、133、181、201、202、605、800等,分别通达渝北、解放碑、沙坪坝、南坪等区域,交通可达性强 配套 生活配套：招行、工行、浦发银行、交行、农行、中行、中百超市、百安居、永辉超市、花园村农贸市场、万隆农贸超市 教育配套：周边有龙山中学、松树桥中学、华渝小学、字水中学、江龙武术学校、203中学、大石坝中学、电子职业技术学院、电子校、花园村小学、石油基地中小学、北城书画艺术学校、龙山幼儿园、三色花园幼儿园等教育资源丰富 休闲配套：花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园、南桥寺公园、石门公园、盘溪河公园等。 医疗配套： 周边有华渝医院、金岛医院、都市丽人医院、骑士医院、江陵医院、在建的市中医院 周边专业市场：万隆小商品批发市场、龙溪聚信国际建材城、建材大厦、奔力五金机电城、龙溪装饰城、重庆市酒店用品批发市场、茶叶批发专业市场、水果专业批发市场、蔬菜专业批发市场。 餐饮娱乐配套：金岛花园美食街沿线百余家特色餐饮店、耍坝休闲街 户型 一房49、50、51平米；两房51、67、68、71、73、75、77平米；三房93、95、102平米。 价格 销售情况
销售报价(均价):4770元/㎡（2期） 1期已经全部售罄。目前推出2期3栋高层，1期开盘时间为06年1218
月11日。销售周期约为3个月，2期开盘时间为08年3月29日，销售率大概为78%。 客户来源 景观设计 江北区、渝北区、北部新区（三北区域） 自身的景观设计比较欠缺，多为依赖外部的景观资源，如花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园三大公园的地块稀缺自然资源。 建筑风格： 项目从户型到建筑外立面，由内而外遵循了现代简约的设计理念，独特的建筑融合现代时尚与实用功能的双重表情，立面线条简练、色彩时尚，整体风格既明快现代。 名称 一房 二房 三房 小结：
⑴地段成熟，区位价值较高，客户对区域的认同感较强。由于第一代优质生活小区——金岛花园的成功开发，此区域的也成了北部区域的生活中心之一，加上龙溪建材市场的不断发展与沉淀，专业市场氛围也越来越成熟，人气越来越旺，商机不断涌现，因此地段价值不断提升。在有众多生活配套的同时，自身的商业、专业市场配套也比较齐全。
⑵户型产品紧凑而精巧，户型主力户型包揽了一房到四房等房型，但面积都控制比较紧凑。两房的比例占到了63%左右。其次一房的占比达到了20.3%。无论是一房还是两房都尽量做可变空间，迎合了年轻客户群体投资置业的需要。但一些户型的采光与私密性不好。只有通过朝向差价来弥补。
⑶在营销策略上，通过发放VIP卡来积累客户，客户交5000元可抵1万元房款。同时，新城际采取送大礼包优惠活动：买一房送1万元，买两房送1.5万元，买三房以上送2万元，此外，与商业部分进行联动，刺激住宅销售，如购房客户还可得到聚信建材城提供的建材优惠卡，在与建材商家砍价后，凭此优惠卡还可以享受到额外优惠。 ⑷价格属于三北区域中档水平，但是目前此区域没有同类型的新项目参与竞争。 d)、预售物业 项目名称
套数 132套 407套 111套 配比 20.31% 62.62% 17.08% 金城国际 19
开发商 位置 开盘时间 建筑形态 建筑面积 占地面积 容积率 绿化率 交通情况 重庆意景房地产开发有限公司 重庆市渝北区龙溪红石路 预计2008年7月底 A栋37层(全跃层),B栋35层 73852.18平方米 11391.68平方米 5.68 30.5% 紧邻轻轨3号线和6号线站点；809、859、145、602、124、411、139、881、117、115、149、319、872、121、603、114、120、151、111、132、181、820、9800、113， 201、202、711、801、821、863、118、128、815、112、818等公交线路。 配套 位置优势：地处重庆两条交通主干道的交汇处，咫尺加州美食街的麻辣鲜香；在花卉园和鸿恩寺森林公园的富氧空气里畅快呼吸，车行5分钟即可将江北商圈的繁华盛景尽揽眼前。 户型 一房36、37、38平米；两房52、54、61、64、72平米；三房77平米；跃层64、72、77平米 价格 销售情况 客户来源 景观设计 建筑风格： 未出 接待客户中 江北区、渝北区、北部新区（三北区域） 无 均采用简洁而明快的线条，以形体的错落伸缩、直线的平面构成，追求久违的建筑价值。蓝白色彩兼顾。 金城国际 36——38平米 52—72平米 77平米 一房：55%（500余套） 二房：33%（300余套） 三房：12%（100余套） 小结：
(1)区位价值较高，共享成熟社区配套。
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