时间 净资产收益率 保利 万科 恒大 2007 12.49 16.55 2008 15.9 12.65 净资产收益率2009 14.03 14.26 7.24 2010 16.56 16.27 46 百分比 10080604020020072008时间20092010恒大万科保利分析：行业平均水平在16.07，而万科坚持快速周转的策略，严格控制成本，提高资金的利用率，使得企业的净资产收益率较高。而恒大一直采用的薄利多销的政策正好应对了国家的调控政策所以收益率高出行业水平很高。 （2）毛利率 时间 毛利率 保利 万科 38.5 41.99 40.8 39 36.82 29.39 毛利率100806040200200720082009时间20102011万科保利2007 2008 2009 2010 2011 34.12 40.07 37.2 39.8 百分比 分析：对于一些较大的房地产行业来说在国家调控政策下，毛利率高于平均水平，主要原因是这些企业规模大，融资快，而对于一下小型房地长行业来说，一直面临着融资难的问题，总体来说房地产行业的未来毛利率将会下降，国家对于房地产行业的调控没有放缓，而房地产上游的钢铁行业毛利率，如武钢和鞍钢仅为：7.88﹪和8.96﹪。 综合评价：在对三个房地产行业的综合评价中可以发现，万科整体的发展良好；但要警惕管理层的变动对企业整体管理水平的影响，还有就是加快资金的使用效率和存货的周转率，防止在国家调控过严，银行限贷政策吃紧的的情况下企业出现资金的问题。
（五 ）财务报表其他事项分析 1 万科分红政策 分红政策：（2007年—2011年股利分配表） 时间 2007 2008 2009 2010 2011 每股派现 0.1 0.05 0.07 011 0.12 每股收益 0.73 0.37 0.48 0.73 0.84 股利支付率 13.70 13.51 14.58 15.10 14.77 从表中可以看出，万科每年的分红在增加；它是在沪深两地挂牌的A股上市公司中唯一一家连续13年实施现金分红的公司。从这方面来说，万科的发展前景良好，对投资者具有很好的保证。 2011年分红派息方案：每10股派送人民币1.3元（含税）现金股息，以2011年12月31日总股本10,995,210.218股计算，2011年度现金股利为人民币1,429,377,328.34元。 附注： 针对最近的万科“分红门”事件，万科2008、2009、2010年连续三年公司现金分红占公司合并净利的比例分别为13.63%、14.44%、15.10%。而目前A股共有512家上市公司实施了分红方案，其中444家公司的股利支付率(分红总额/净利润)高于万科。资料显示，万科上市以来总融资金额为148.41亿元，累计向A股流通股股东派现54.81亿元，派现金额占募资金额的36.93%，在全部A股中名列第579位，低于市场平均水平。 但与那些从未分红的上市公司相比，万科基本做到了年年分红，不过万科的分红比率确实在整个A股市场处于比较低的水平。以每股基本收益为基数计算的分红率，万科2011年为14.77%，2011年，保利地产每股收益1.10元，每股分红0.215元，分红率19.54%；金地集团每股收益0.67元，每股分红0.068元，
分红率10.14%；招商地产每股收益1.51元，每股分红0.20元，分红率13.25%；华侨城每股收益0.57元，每股分红0.06元，分红率10.52%。除保利地产高于万科，其余均不如万科。 2011年房地产行业分红率最高的上市公司是深长城A，其每股收益1.33元，每股分红0.40元，分红率为30 ％。
（六 ）总结
万科目前存在的问题及分析
1. 资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求, 建议万科继续加快销售, 增加经营活动现金流入, 充分运用财务杠杆, 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。
2. 现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意, 而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此, 在看到企业优秀的盈利能力的同时, 也提醒万科高度重视现金的管理。
3. 存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障, 又是万科风险的主要来源, 从目前万科管理现状来看, 建议进一步优化存货结构, 适度控制存货数量。
4. 股权支付的力度。应加大对股东利益的保证，提高股利支付率 附注：万科的会计其他事项在报表P72-P102.
万科公司财务分析
股票代码：000002 所属行业：房地产
班级：北京电大2011春会计东培中心
学号：0014 姓名:XXX
[摘 要]本文着重分析了万科（股票代码：000002）的财务报表及引申出来的财务比率，分析主要利用比率分析方法,对企业偿债能力、营运能力、盈利能力进行财务分析, 并与行业水平进行了比较，客观反映企业经营状况,评价企业存在的风险并给予政策建议。以期给企业经营管理者、企业债权人、股东等报表使用者提供参考,做出正确决策。
关键词：
万科 财务报表 偿债能力 营运能力 盈利能力
目录
（一）万科公司简介
1，万科公司的基本情况 2，万科公司的发展情况 3, 万科公司的股东情况
（二)公司五年的财务报表分析
1，公司近五年的资产负债表及分析 2，公司近五年的利润表及分析 3，公司近五年的现金流量表及分析
（三）万科财务比率分析
1，获利能力分析 2，偿债能力分析 3，营运能力分析 4，投资收益分析
(四)房地产行业比较
1，偿债能力比较 2, 营运能力比较 3，盈利能力比较 4, 发展能力比较
（五）其他
1，万科的分红政策
（六）结语
(一)万科公司简介
1万科公司的基本情况
公司简称 万 科A 股票代码 000002
总股本 1099521.02万股 流通股 1097105.04万股 发行日期 1988-12-28 上市日期 1991-01-29
所属行业 房地产开发与经营业 所属地区 广东 法人代表 王石
公司地址 深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 邮政编码 518083 经营范围 兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。
控股子公司主营业务:房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。 主要产品 商品住宅
公司的业务主要覆盖珠江三角洲，长江三角洲，环渤海的三大城市经济圈的31个城市，为20十万家庭提供住宅。（PPT图示）
2 万科发展情况介绍
1984年公司以“现代科技仪器展销中心”的名称注册，国营性质。开发中国市场视频，成为深圳最大的进口经销商，87年公司更名为深圳现代可以中心，与日本的索尼等公司建立了承销关系。1988 年11 月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为 “深圳万科企业股份有限公司” 。 88年政府批准股份化改组方案，定名深圳万科股份有限公司。91年公司正式在深交所上市，是大陆受批公开上市的公司之一，代码：000002. 目前公司以经营住宅房业务为主，并被评为中国房地产上市公司十强之首。
1993 年5 月28 日，本公司发行之B 股在深圳证券交易所上市。93 年12 月28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为 “万科企业股份有限公司” 。
3 万科股东情况介绍
公司前五名股东情况
股东名称 华润股份有限公司 股东性质 国有法人 持股比例 14.73﹪ 1.23﹪ 备注 第一股东 易方达深圳投资基金 其他
刘元生 中国人寿 博时基金 其他 其他 其他 1.22﹪ 1.18﹪ 1.13﹪ 附注：公司第一大股东与万科的股权关系: 截至目前：华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，为公司第一大股东。华润（集团）有限公司（下简称华润）是一家在香港注册和运营的企业，迄今已有72年的历史。曾是一家中港两地颇具影响力的外贸企业，改革开放后，华润通过一系列实业化投资，逐步发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团。 目前，华润集团有6家香港上市公司，7个战略业务单元，15家一级利润中心。在香港的6家上市公司分别为：华润创业（HK291）、华润电力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子（HK597）、华润燃气（HK1193）和华润水泥（HK1313）。其中，华润创业、华润电力、华润置地是香港恒生指数成份股，华润燃气是恒生综合指数成份股。截止2009年底，华润集团总资产4,169亿港币，营业额达1,607亿港币，员工达30万人。 华润集团的主营业务方向为，日用消费品制造与分销；医药产品生产及贸易，相关技术研发、服务；地产及相关行业；基础设施及公用事业。核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。华润的多元化业务具有良好的产业基础和市场竞争优势，华润的零售和啤酒经营规模全国第一，华润电力是内地效益最好的独立发
电商，华润置地是最具实力的综合性地产发展商。雪花啤酒、怡宝水、万家超市、万象城是享誉全国的著名品牌。华润90%以上的盈利来自内地市场的贡献。2009年底，华润在内地累计投资超过5,000亿元人民币，涉及13个领域，遍及全国各省市自治区。
（二）公司近五年财务报表分析
1 2011年公司财务报表摘要（单位：人民币元）
公司近三年的财务指标
2 公司资产负债表分析（单位：万元）
近五年资产负债数据摘要
报表日期 货币资金 应收账款 预付款
20071231 1,704,650.00 20081231 1,977,830.00 20091231 2,300,190.00 20101231 3,781,691.00 20111231 3,423,950.00 86,488,30 828,420.00 92,277.50 316,052.00 71,319.20 873,632.00 159,402.00 151,481.00 1,783,800.00 2,011,620.00
项 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产合计 资产合计 10,009,400.00 11,923,700.00 13,760,900.00 21,563,800.00 29,620,800.00 466,195,00 578,021.00 728,528.00 1,011,680.00 1,356,180.00 6,647,290.00 8,589,870.00 9,008,530.00 13,333,300.00 20,833,500.00 276,406.00 349,610.00 778,518.00 1,493,830.00 2,011,620.00 9,543,250.00 11,345,600.00 13,032,300.00 20,52,100.00 28,264,700.00 近五年重要数据表动比率 资产变动率（％） 项目 流动资产 长期资产 固定资产 总资产 非流动资产 存货 货币资金 流动资产 97.74 197.42 15,03 100.51 181.30 66.41 17.03 95.74 2007 18.89 1.93 119.08 19.13 23.99 72.04 16.76 95.15 2008 2009 14.87 43.43 7.16 15.41 26.04 65.46 16.72 94.71 2010 57.7 26.04 -10.06 56.7 38.87 61.83 17.54 95.31 2011 37.53 43.01 30.85 37.36 34.05 70.33 11.56 95.42 （1）资产总规模的变动趋势 （万）元35,000,000.0030,000,000.0025,000,000.0020,000,000.0015,000,000.0010,000,000.005,000,000.000.0020072008资产总额资产总额 （2）资产变动率 250200150100500-5020072009时间20102011资产变动率流动资产长期资产固定资产总资产20082009时间20102011（3）流动资产变动率 百分比 12010080604020020072008百分比流动资产存货货币资金流动资产2009时间20102011
分析：从图表中可以看出，从2007年以来，万科的资产规模在增加，从2007年的10,009,400.00增加到2011年的29,620,800.00，且2011年比2010年增加
幅度为100.51％.是最近几年的最高值。由此可见，从企业的总资产数量来说，长期资产，流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产占比较大，且呈降升降的趋势。
从资产的类别来看，流动资产占了很大比例，从2007年的9,543,250.00一直增加到2011年的28,264,700.00。在图三可以看出，货币资金和存货占比较大，这与行业的发展有很大关系。
3 公司利润表分析
公司近五年利润表摘要
营业收入 销售费用 管理费用 财务费用 营业利润 利润总额 2007 3,552,660.00 119,454.00 176,377.00 35,950.00 765,290.00 764,161.00 2008 4,099,180.00 186,035.00 153,080.00 65,725.00 636,479.00 632,229.00 2009 4,888,100.00 151,372.00 144,199.00 57,368.00 868,508.00 861,743.00 2010 5,071,380.00 207,909.00 184,637.00 50,422.80 1,189,490.00 1,194,080.00 2011 7,178,280.00 255,678.00 257,821.00 50,981.00 1,576,320.00 1,580.590.00 利润表重要数据结构分析 10,000,000.00 8,000,000.00 7,000,000.009,000,000.006,000,000.00 5,000,000.004,000,000.00 3,000,000.002,000,000.00 1,000,000.000.00利润总额营业利润营业收入 20072008200920102011从图表可以看出，近五年万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，占比达百分之九十，管理费用在10年到11年增幅较大，这主要是万科高管薪酬占比较大。总的来说，利润构成较合理，其他业务利润及收益在利润的构成比例中占比较小，份额变化也较稳定。从一定程度上来说，公司的持续性较好。 4 公司现金流量表分析
（1）公司近五年现金流变化情况 经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 2,136,100.00 586,634.00 —302,866.00 1,302,450.00 80,685.00 —460,404.00 —284,414.00 —419,066.00 —219,166.00 —565,257.00 2007 2008 2009 925,335.00 2010 223,726.00 2011 338,942.00 —1,043,770.00 —3,415.18 （2）现金流入流出结构分析（占比例） 现金流入 经营活动 投资活动 筹资活动 现金流出 经营活动 投资活动 筹资活动 2007 59.8 0.5 39.69 2007 79.95 7.08 12.97 2008 66.82 2.15 31.03 2008 70.03 6.75 23.23 2009 72.35 1.42 26.22 2009 62.65 6.68 30.67 2010 74.15 2.2 23.65 2010 80.95 4.46 14.6 2011 79.59 0.62 19.79 2011 76.35 4.64 19.01 现金流入占比图 90 8070 50 30 2010 4060现金流入经营活动投资活动筹资活动 020072008200920102011 现金流出占比图 90 8070 60现金流出
5040302010020072008200920102011经营活动投资活动筹资活动
分析：从图表中可以看出，万科现金流入中，经营活动的现金流入最大，其中07年占比一半以上，并在最近几年持续上升，，与2011年达到最高，为79.59%，投资活动的现金流入呈波动趋势，筹资活动近年来也呈下降趋势，说明公司连年来经营活动所得持续增加，对筹资活动的现金流入依赖降低，反映了较好的发展态势。
在他的现金流出表中，经营活动的现金流出小有波动，投资活动的流出较少，效率较低，说明企业投资处于扩张阶段，投资项目较多；筹资在2011年有所上升，说明公司的还款明显大于借款，整体企业没有出现资金危机。
（三）公司财务比率分析
根据万科2007-2011年的财务报表计算出各比率，比率数据再次省去
1 获利能力分析
从表中可以看出万科近三年的销售净利率在最近三年呈上升趋势，这与最近几年原材料上涨以及国家对房地产的一系列调控措施有关，净资产收益率在逐年上升，主要是因为利润增加较多，总的来说万科的获利能力较好。
2 偿债能力分析
短期偿债能力
从短期偿债能力来说，万科的流动比率在2009年是一个转折点，2008年比2007年下降，2007年为最高，为1.96,2010-2011年下降至1,59与1.41，这说明2011年公司的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。 长期偿债能力 从长期偿债能力来看，公司2009年的产权比率为188.4252，在2010-2011年大幅上升，分别为282.931与326.829，说明企业自有资产展总资产的比重下降，公司的资产负债率近年来保持较平稳207年为67.1125,2011年小幅上升为77.0997.总的来说，长期负债能力近年有所下降。 3 营运能力分析 存货周转率（次） 2007 2008 45.8609 0.3282 0.3738 2009 59.758 0.3922 0.3806 2010 43.9611 0.2692 0.2871 2011 46.1798 0.253 0.2805 应收账款周转率（次） 57.7907 0.4095 总资产周转率（次） 0.4736 70 60万科经营效率5040应收账款周转率（次）存货周转率（次）
万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升达到最高值，为59.758,2010年迅速下降至43.9611,201年则有小幅上升，说明公司最近几年对应收账款的管理缺乏稳定性，存货周转率近五年呈下降趋势，表明存货的流通性和变现能力有所降低，管理水平降低，总资产周转率也呈下降趋势，说明了那个公司利用全部资产进行经营的效率在降低，由此可见，万科的资产营运能力在下降，可见，公司要加强对资产长期以及短期管理，以增强其经营效率。
4 投资收益分析
从图中可以看出，公司的每股净资产从08年开始一直上升，说明公司未来的发展潜力较大，股票有较大的升值空间。
（四）房地产行业比较
在这里我选了比较有代表性两家企业：
恒大地产成立于1996年，总部在广州，2009年在香港上市，公司董事许家印；目前总资产：1.790,2亿元
保利地产成立于1992年，总部在上海，2006年在上海上市，公司董事宋广菊；目前总资产：1,950.4亿元 1 偿债能力分析 短期偿债能力 流动比率图表 时间 流动比率 恒大 万科 保利 2.651 1.96 2.15 1.7 1.91 2.73 1.4 1.59 2.31 1.6 1.48 2.13 1.75 1.41 1.88 2007 2008 2009 2010 2011 比率流动比率876543210200720082009年20102011保利万科恒大从图中可以看出万科的短期偿债能力介于两者之间，2011年房地产行业的均值为2.17，所以说万科的短期偿债能力较好，而且对企业的债权人来说这也是一件好事。 速动比率图表 时间 速动比率 恒大 保利 万科 0.66 0.52 0.67 0.42 0.74 0.63 速动比率21.510.50200720082009时间20102011万科保利恒大2007 2008 2009 2010 2011 0.631 0.53 0.51 0.538 0.42 0.37 比率
2011年行业的平均值为0.87，国际上一般认为1较好，但结合万科的流动比率来说，万科的偿债能力较好，从万科报表可以看出万科流动资金较多，且存货周转率较高（后面有） 长期偿债能力 资产负债率图表 时间 资产负债率 恒大 保利 万科 产权比率 恒大 万科 97 68.61 67.4 325.3 188.6 71 70.77 67.1 245.23 188.41 资产负债率120100806040200200720082009时间20102011恒大保利万科2007 2008 2009 80 69.98 74.7 390.6 188.43 2010 80 80.2 76.2 406.18 282.43 2011 86 86.1 77.1 439.89 326.83 百分比 整体来说，房地产行业由于其大部分资金是通过销售回款和国家贷款而来，所以其行业的负债比率较高，而万科的长期偿债能力正常，没有太大偿债风险。 2 营运能力分析 总资产周转率 时间 总资产周转率 恒大 保利 万科 0.15 0.28 0.47 0.13 0.33 0.37 0.09 0.32 0.38 总资产周转率1.210.80.60.40.20200720082009时间20102011万科保利恒大2007 2008 2009 2010 0.44 0.3 0.29 2011 0.22 0.29 0.28 百分比
从图中分析可以看出，万科的资产周转率较高，一方面是因为万科在最近几年一直专注专业住宅房，另一方面是万科管理层的质量较好。企业整体资金运营良好。 存货周转率 由于数据不全，但是通过这几年保利地产07-10年的周转率:0.25 0.27 0.29 0.28.万科07-11年的为：0.41 0.33 0.39 0.27 0.25，恒大10-11年为：0.828 0.621. 由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降，在2009年有较大反弹，是由于2008年经济危机导致的积存房产在政策刺激下的回收，但总体来讲，万科的存货周转表现不佳。但 存货周转率的波动幅度在正常范围, 应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 3 营运能力分析 时间 应收账款周转率 恒大 保利 万科 113 45.76 57.79 128 81.51 45.86 76 68.35 59.76 45 68.1 43.96 11 46.18 2007 2008 2009 2010 2011 百分比30025020015010050020072008应收账款周转率 万科保利恒大2009时间20102011分析:三个公司最近几年的主营业务的大幅上升,原因是国家出台的较严格的信用政策和收账政策的有效实施。由于房地产销售的特殊性，通常是按照按揭付款方式完成购买，所以应收账款占得比重大，时间跨度长都是合理的，万科还应继续对应收账款加强管理，建立完善的信用评价系统，从而保证现金正常回流。 4 盈利能力分析 （1）净资产收益率