第一章 物业管理概述
一、多选题
1.下列属于物业的自然属性的有( ABCDE )
A二元性 B有限性 C固定性 D长期性 E配套性 2.下列属于物业的社会属性的有( ABCD )
A权属性 B商品性 C效用性 D保值增值性 3. 物业管理的特点有哪些？(ABCD )
A社会化 B专业化 C企业化 D经营型
4. 物业管理与传统房地产管理的区别有哪些？( ABCDE ) A管理体制不同 B管理内容不同 C管理机制不同 D管理手段不同 E所管房屋的产权结构不同
5. 街道居委会、社区服务站以及物业管理公司“三合一”的管理模式存在的缺点有哪些？（ABCD ）
A领导体制不顺；B权利与义务不符；C企业利益与行政利益经常发生冲突；D出现业主状告政府的局面。
6. 下列属于我国物业管理发展预测有（ABCD ） A实行法制化、规范化管理 B实行规模化与品牌经营 C实行智能化管理
D树立以人为本的管理理念，注重人才培养
7. 物业管理人员应具有较高的个人素质，包括（ABCD ） A良好的语言表达能力 B端庄的仪容仪表 C良好的心理素质 D健康的体魄 二、简答题
物业管理的作用有哪些？
（1）能创造优美、安全、舒适、和谐的环境 （2）方便居民的生活
（3）能延长物业寿命，使物业保值增值。
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（4）物业管理能克服“重建轻管”的思想
（5）实行物业管理，有利于吸引外资，促进对外开放
第二章 物业管理机构
一、填空题
1. 物业管理的类型包括 委托服务型 和 租赁经营型 两种。
2.成立业主大会的条件（P21）
“住宅区入住率达到 50％以上 或者 自第一个业主入住之日起满2年 的”可以成立业主大会。
3. 业主大会必须达到法定人数才可召开，法定人数为已入住且有投票权的业主 50％ 的
以上。
业主委员会由业主大会在业主中选举产生，选举出的业主委员会应在 15天 ，持有关文件到物业管理行政主管部分登记注册。 4.
业主委员会制定、修改的主要文本包括 业主公约 和 业主委员会 根据建设部颁布的《物业管理企业资质管理试行办法》将物业管理企业分为
章程 。 5.
一级、二级、三级资质等级和临时资质。其中，一级、二级、三级资质物业管理企业的注册资本要求为：500万元以上 、 300万元以上 和 50万元以上 。(P26-27)
二、多选题
1. 按投资主体，物业管理企业可分为（ABCDE ）等几种类型。 A 全民 B集体 C联营 D私营 E合资
2.按股东出资形式，物业管理企业可分为（ABC ）
A 有限责任公司 B股份合作公司 C股份有限公司 D 无限责任公司
3.业主大会的特点包括（ABC ）
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A业主大会是民主性的组织。 B业主大会是自治性的组织。 C业主大会是代表性的组织。 D业主大会是群众性的组织。
4.物业管理企业和业主委员会的关系包括（ ABC ） A经济上的合同关系 B法律上的平等关系 C工作上的合作关系 D业务上的互助关系
5．物业管理和社区管理的区别有（ABCDE ） A整体和部分；B管理主体不同 C管理性质不同；D管理功能不同 E管理手段不同
三、简答题
1.简述委员的权利和义务。 （1）、 委员的权利：
①参加业主委员会组织的有关活动； ②选举权、被选举权和监督权；
③参与业主委员会有关事项的决策； ④对业主委员会的建议和批评权。 （2）、委员的义务：
①遵守业主委员会章程；
②执行业主委员会的决议，完成交办的工作；
③参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业； ④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。 2．简述物业管理企业的权利。
a.根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法； b.依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理； c依照物业管理合同和有关规定收取管理费； d有权制止违反规章制度的行为； e有权要求业主委员会协助管理；
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f有权选聘专营公司承担专项管理业务； g可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
3．简述物业管理企业的义务。 a履行物业管理合同，依法经营；
b接受业主委员会和业主及使用人的监督； c重大管理措施应提交业主委员会审议批准； d接受行政主管部门监督指导；
e至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目； f提供优良生活工作环境，搞好社区文化； g发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；
h物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。 四、案例分析题
案例一：
未交物业服务费的业主能不能当业委会委员
某小区的有位业主平时很热心小区事物，在业主中有人缘，在一次业主代表选举中，该业主获票较多。但物业管理公司以该业主半年来拒交物业服务费为由，认为该业主不具备当选资格。在未交物业服务费用的业主能否当选业主委员会委员的问题上，部分业主和物业管理公司争执不下??
答:
业主委员会委员是由业主（代表）大会选举的，这是业主（代表）大会的权利，物业管理公司作为物业管理辖区的一员，是受业主委员会委托为该辖区提供管理服务，充当的是“管家”的角色，对业主（代表）大会的任何选举结果无权干涉。
从权利和义务的角度看，权利和义务对等是一个整体概念，是并列的关系，业主交费和当选业主委员会委员既不存在对等关系，也不存有因果关系。如不能说一个人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺他的公民权一样。公民权不是
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谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，如果法院没有剥夺他的公民权，他仍然可以参加选举。业主的选举权和被选举权不是开发商和物业管理公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。
至于该业主拖欠物业管理费，物业公司可以《物业管理条例》、《业主公约》等为 依据经济催缴。业主仍不交纳，就要承担违约责任。
[解决方法]
物业管理公司应向该业主及业主委员会为自己的干涉行为道歉，但同时提醒该业主应交纳物业管理费，否则将会给业主委员会带来工作上的阻力，影响该业主及业主委员会的形象。还希望在该业主交纳物业管理费的问题上，能够得到业主委员会的理解和支持，配合物业管理公司做好工作。
案例二：
全体业主反对物业管理公约怎么办
某物业管理公司承接了一小区物业管理业务后，草拟了物业管理公约，交给业主讨论。不料，公约遭到了全体业主的激烈反对，其焦点主要集中在如下两款：
（1）物业管理者为进行物业管理活动而对业主或用户造成的一切损失，物业管理者不承担民事赔偿责任；
（2）如果业主或用户欠缴物业管理费及水电费等，则物业管理者有权采取断水、断电、断暖的做法，直到所欠费用缴清为止。
对此物业管理公司应该怎么办？
答：
物业管理公约是业主和物业管理公司双方间的服务合同，双方形成的是消费者与经营者的关系。业主作为消费者享有《消费者权益保护法》所规定的一切权利。本案例中的前款约定物业管理公司实际上侵犯了业主的知情权，其作为免责条款，对业主是不公平的，符合《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。”故此款的制定不妥。
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