《房地产评估》 模拟试题B卷
一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1、土地使用制度、权益、政策等在不同程度上影响土地的用途和使用方式，这些方面属于影响土地利用的（ ）
A．自然条件 B．经济因素 C．科学技术 D．社会行政因素
2、在房屋建筑的各种结构中，多用于住宅建筑的是（ ）
A．钢结构 B．钢筋混凝土结构 C．砖混结构 D．砖木结构 3、根据我国的法律，我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地 年（ ）
A．70年 B．100年 C．50年 D．40年 4、土地自然条件的差别是 形成的自然条件和基础。（ ）
A．级差地租 B．绝对地租 C．垄断地租 D．农业地租 5. 根据土地开发程度进行地价类型的划分，房地产的价格可以划分为 。（ ）
A．市场价、评估价 B．单位价格、楼面地价 C．抵押价格、租赁价格 D．生地价、熟地价
6、 市场原则下的中心地序列也叫做 ，这是克里斯塔勒理论的核心。（ ）
A．K=7系统 B．K=4系统 C．K=3系统 D．K=5系统 7、收益法的理论基础是（ ）
A．收益理论 B．未来理论 C．过去理论 D.预期收益原理
8、商业标准宗地的位置宜（ ）
A．街角地 B．一面临街 C．多面临街地 D.畸零地 9、 是指单位土地面积拥有的城镇道路长度，它是反映道路通达性的另一个要素。（ ）
A．道路功能 B．路网密度 C．公交便捷度 D．道路宽度 10、土地级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度，通常是：中等城市（ ）
A．1～3级 B. 3～5级 C. 5～10类 D．4～7级 11、 则主要从定级工作的领导和组织分工方面编写，同时还应包括定级工作程序、定级中遇到的问题和解决途径以及成果应用情况等。（ ） A．土地定级工作报告 B．土地定级技术报告 C．土地定级成果报告 D．土地定级成果图 12、同等环境下，土地的资本化率均 建筑物资本化率。（ ） A．大于 B．等于 C．小于 D．无法确定 13、有一房地产，建筑物占其总价值的55%，土地占其总价值的45%。建筑物还原利率为10%，土地的资本化率为8%，则综合资本化率为（ ） A． 9.5% B. 9.1% C. 10.1% D. 10%
14、所谓类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产 的房地产。
A．相同 B．完全一致 C．基本相似 D．完全不同 15、成本法估价在计算建筑物的耐用年限时，一般采用（ ） A.主观耐用年限 B.自然耐用年限 C.经济耐用年限 D.客观耐用年限 16、房屋的商品租金的构成因素是（ ）
A．折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润 B．折旧费、维修费、管理费、利息、税金 C．折旧费、维修费、管理费 D．折旧费、维修费、管理费、利息
17、路线价估价法四三二一法则中，超过标准深度100英尺的普通临街地，那么超过100英尺的第一个25英尺土地价值为路线价的（ ）
A．30% B．9% C．8% D．6% 18、路线价估价法认为市区各宗土地价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而（ ）
A．递增 B．递减 C．不变 D．先递增、后递减
19、在基准地价成果图中，均质地域编号用 表示。（ ）
A．大写罗马数字 B. 阿拉伯数字 C.汉字 D．英文字母 20、房地产评估报告的有效期从完成评估报告的日期开始，一般为（ ） A．12个月 B. 6个月 C.24个月 D．3个月 二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分） 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21、中房指数与其他的指数相比，具有（ ） A.全面性 B.系统性 C.地域性 D.较小波动性 E.可比性
22、房地产价格按土地出让过程的不同可分为 （ ） A．基准地价 B．标定地价 C．出让底价 D．交易价格 E．协议价格 23、一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素，这类因素主要包括（ ）
A．经济因素 B． 社会因素 C．政治因素 D．政策因素 E．心理因素 24、区域性的地价评估是指对一定均质区域范围内的基准地价进行的评估，目前我国的基本评估模式主要包括（ ）
A．以级差收益为基础的评估模式 B．以土地定级为基础的评估模式
C．以交易地价为基础的评估模式 D．以土地分等为基础的评估模式
E．以级差地租为基础的评估模式
25. 城镇土地定级因素分析中，反映交通通达度的因素因子主要有（ ）
A．道路功能 B．道路宽度 C． 路网密度 D．公交便捷度 E． 对外交通设施的分布状况
26、 路线价法的关键是（ ）
A．标准宗地的确定 B．路线价的附设 C． 路线价区段的划分 D．深度修正率的确定 E． 土地宗地价格的计算
27、建筑物折旧有多种求取方法，其中包括（ ）
A．指数调整法 B. 成新折扣法 C. 实际观察法 D .耐用年限法 E. 间接法
28、运用成本法评估土地价格时，土地开发费用涉及______等项目。（ ） A.基础设施建设费 B.土地使用权出让金 C.公共配套设施建设费 D.安置补助费 E.开发过程中的有关税费
29、城市基础设施完善度一般通过______来衡量。（ ）
A.设施类型是否齐备 B.设施水平高低 C.作用保证率 D.设施利用率 E.设施返修率
30、工业用地宗地地价修正系数表中包含（ ）
A.交通状况修正 B.对外交通便利度修正 C.基础设施修正 D.自然环境条件修正 E.容积率修正
三、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分） 31、简述影响土地利用的主要因素。 32、简述区位理论的应用。
33、简述剩余法在房地产开发项目评估中的应用。
34、简述重置价格与重建价格的含义并写出建筑物重置价格和重建价格的异同点。 四、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分） 35、试述综合土地定级程序。 36、试述房地产评估原则。
五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）
37、现有一套商品住宅。F=200平方米，已使用5年，耐用年限60年，残值率10%，月租金6000元，押金2万元，银行一年期存款利息3%，房地产税为税金的12%，出租情况正常。管理费为租金的3%。该住宅重置价1000元/m2，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化率为10%，采用直线法折旧。请用收益法估算其价格。 38、A市某一郊区的房地产，据调查，其近期年净收益为180元／平方米，资本化率为10%。现有消息说5年后这一地区将划入城区并兴建马路以及大型综合百货商场、配套商业服务设施，并达到现有市级商业中心的繁华程度。已知该市现有市级商业中心地区类似位置的房地产价格为6000元／平方米。预计新的商业中心建成使用后，估价对象的价格也可达到6000元／平方米，评估获知该消息后该郊区房地产的价格？