7 交易管理费 合计 销售收入×0.5% 销售收入×6.43% 159.97 2051.17 114.83 1476.71 （2）土地增值税估算
具体见表6-12
表6-12 土地增值税估算表 单位：万元 序 号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 项 目 销售收入 扣除项目金额 开发成本 开发费用 销售税金及附加 其他扣除项目 增值额 增值率 增值税税率 土地增值税 计算依据 以下4项之和 取(2.1)项的20% (1) － (2) (3)／(2)×100% (4)≤50% (3)×(5) 计算过程 54959.114 42015.0761 28110.384 4748.7353 3533.88 5622.0768 12944.0379 30.81% 30% 3883.21 6、投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。
表6-13 投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目名称 合计 计算期 第一年 1 2 建设投资 资金筹措 32859.1193 32859.1193 15000 9000 8859.1193 16013.2 7516.5 9000 0 第二年 6794.312 2776.5 0 4017.8121 第三年 9715.4072 3957 0 5758.4072 2.2 自有资金 2.2 借贷资金 2.3 预售收入再投入 7、借款还本付息估算
长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。具体见表6-14。
表6-14 借款还本付息估算表 单位：万元 序号 1 项目名称 借款还本付息 合计 9000 1393.51.3 0 9000 292.5 11292.5 0 734.0125 5646.25 0 366.9978 计算期 第一年 1.1 年初借款累计 1.2 本年借款 1.3 本年应计利息 第二年 第三年 第 6 页 共 13 页
1.4 年底还本付息 1.5 年末借款累计 2 借款还本付息的资金来源 2.1 投资回收 12393.5103 12393.5103 0 11292.5 0 6380.2625 6013.2478 5646.25 0 6380.2625 6013.2478 五、项目财务评价
1、现金流量表与动态盈利分析 （1）全部投资现金流量表
设Ic=10%，具体计算见表6-15
表6-15 现金流量表（全部投资） 单位；万元 序号 1 2 项目名称 1 现金流入 现金流出 0 0 16013.2 16013.2 0 0 0 -16013.2 -114557.60012 -14557.60012 1.1 销售收入 2.1 建设投资 2.2 销售税金及附加 2.3 土地增值税 2.4 所得税 3 4 5 6 净现金流量(1)－(2) 折现净现金流量 2 31993.416 31993.416 13688.762 6794.32 2120.328 2329.926 2444.188 18304.654 15126.966 20748.842 17146.84303 计算期 3 22965.984 22965.984 15698.946 9715.41 1413.552 1553.784 3016.20 7267.038 5459.7256 10283.238 7725.7967 税前净现金流量(3)+( 2.4) -16013.2 税前折现净现金流量 评价指标： ①税前全部投资净现值：NPV=7725.7967+17146.84303-14557.60012=10369.74658 （万元）
②税后全部投资净现值：NPV=15126.966+5459.2156-6013.2=4572.9816（万元） ③税前全部投资内部收益率：FIRR=45.50% ④税后全部投资内部收益率：FIRR=67.84% （2）资本金现金流量表
设Ic=9%，具体计算见表6-16
表6-16 现金流量表（资本金） 单位：万元 序号 1 2 项目名称 现金流入 现金流出 计算期 1 0 0 6013.2 6013.2 0 1.1 销售收入 2.1 资本金 2.2 预售收入再投入 2 31993.416 31993.416 19513.7166 2221.2 4017.8121 3 22965.984 22965.984 21184.591 3249.4 5758.4072 第 7 页 共 13 页
2.3 贷款本息偿还 2.4 销售税金及附加 2.5 土地增值税 2.6 所得税 3 4 税后净现金流量(1)－(2) 折现净现金流量 0 0 0 0 -6013.2 -5466.60 6380.2625 2120.328 2329.926 2444.188 12479.69 10313.2158 6013.2478 1413.55 1553.784 3016.20 1781.393 1338.3605 评价指标：
①资本金税后内部收益率：FIRR=120.94% ②资本金税后净现值：NPV=6030.19（万元） （3）动态盈利分析 ①净现值
开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。
净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为10369.74658万元和4572.9816万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为6030.19万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。 ②内部收益率
内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为45.50%和67.84%；资本金的税后FIRR为120.94%，均大于同期贷款利率6.5%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。
2、损益表与静态盈利指标 （1）损益表
具体见表6-17
表6-17 损益表 单位：万元 序号 项目名称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 销售收入 总成本费用 计算依据 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 19715.4710 2120.32 2329.92 7827.7 2444.188 4383.512 438.3512 计算期 3 54959.4 32859.1193 3533.88 3883.72 14682.71 6460.3924 8222.3126 822.23126 7400.08584 13143.64 1413.55 1553.78 6855.01 3016.20 3838.81 383.881 31993.416 22965.98 合 计 销售税金及附加 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金 可分配利润 (1－2－3－4) (5)×44% (5)－(6) (7)×10% (7)－ (8) 3945.4608 3454.929 第 8 页 共 13 页
（2）评价指标
①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =（14682.71/32859.1193)×100%=44.68% ②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%
=（14682.71+3533.88+3883.72）／32859.1193×100%=67.25% ③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100% =（14682.71／15000）×100%=97.88% ④资本金净利润率=税后利润／资本金×100% =8222.3176／15000×100%=54.81% （3）静态盈利分析
本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。 3、资金来源与运用表 （1）资金来源与运用表
具体见表6-18
表6-18 资金来源与运用表 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 项目名称 资金来源 销售收入 资本金 银行借款 资金的运用 建设投资 借款还本付息 销售税金及附加 土地增值税 所得税 盈余资金(1)—(2) 累计盈余资金 计算期 1 16013.2 0 6013.2 9000 16013.2 16013.2 0 0 0 0 0 0 2 34214.61 31993.41 2221.2 0 19513.7166 6794.32 6380.2625 2120.328 2329.926 2444.188 14700.8934 14700.8934 3 26395.38 22965.98 3429.4 0 19711.6938 9715.41 6013.2478 1413.552 1553.784 3016.20 6683.6862 21384.5796 （2）资金平衡能力分析 根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。 4，盈亏平衡分析
销售总面积=37899+13248+7500=58647（平方米） 平均销售价格=54959.4/58647=0.9371（万元）
总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q 销售收入=0.93Q
盈亏平衡点：总收入=销售收入 30252.78+0.05Q=0.93Q Q=34378.16(平方米)
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5,不确定分析
（1）销售收入敏感性分析 销售收入变化幅度 第一年 第二年 第三年 IRR -7.582% 6.709% 20.162% 33.041% 45.500% 20% 0 25594.733 18372.787 -16013.2 11905.97 2673.841 15% 0 27194.404 19521.086 10% 5% -16013.2 13505.64 3822.14 0 28794.07 20669.39 -16013.2 15105.31 4970.44 0 30393.75 21817.68 -16013.2 16704.98 6118.739 0% 0 31993.416 22965.984 -5% -16013.2 18304.65 7267.038 0 33593.09 24114.28 第 10 页 共 13 页