商品住宅开发项目可行性研究报告(11)

光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量跨国公司及高科技公司的涌入，必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“联想高科•经典都市”紧邻光谷中央商务区（CBD），该区域在近年内将实现光谷开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。随着光谷步行街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。光谷是最能体现武汉未来形象和发展的地区，而“联想高科•经典都市”则是光谷置业首选。 

“联想高科•经典都市”住宅建成后，以联想集团为依托，成为武汉市第一个全智能住宅小区。 

武汉市住宅市场存在着同质化现象。无是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的武汉市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新技术、新材料的运用等）和硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为当地白领阶层，而且中等户型特别是120平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。 

至2001年，全市城区人均可支配收入为6752元，恩格尔系数为43.1%，按住房价格测算，一户普通的三口之家，年收入如为2万人民币，按武汉市通行的消费标准，人均消费每人每月400元，三人为1200元，年消费约为14400元，剩下的如全部用于住房，也仅为5600元，三口之家购买一套70平方米，价格为每平方米1200元的经济适用房，需要20年左右的时间，且武汉市三口之家的年收入在2万元以下的家庭约占50%以上。所以本项目在价格定位非常谨慎，充分考虑到武汉家庭的普遍承受力。 此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占武汉住宅的高端市场。 

2 目标市场定位 
（1）目标区域 
地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。 

（2）目标客户即物业管理的方案 
由于光谷CBD的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。 

“联想高科•经典都市”是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。 

（3）购买力分析 
根据设计方案，项目户均面积126.82平方米，每套住宅销售均价约为28.26万元。一般情况下购房者首付20％房款，约5万元左右，余款向银行分30年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200元左右，占家庭月收入的30％，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。