2.项目开发建设中发生的同一合同项下，应由一般计税和简易计税项目共同承担成本费用、且成本费用可在项目间准确划分的，分别按相应规定取得发票：即一般计税项目对应成本费用支出取得增值税专用发票，简易计税项目对应成本费用支出取得增值税普通发票或专用发票。3.项目开发建设中发生的同一合同项下，应由一般计税和简易计税项目共同承担成本费用、但成本费用无法清晰划分的，该项成本费用支出应全部取得增值税专用发票，再以项目《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据在一般计税项目和简易计税项目间划分。为进一步降低企业税负，防范税负风险，房地产企业还须重点加强增值税专用发票管理。在进行增值税业务处理时，务必从业务源头做好整个流程筹划，从合同签订、业务执行、发票获取、资金支付等各流程上严格把关，确保业务流、资金流、发票流三者一致，以及会计凭证后附附件的完备、合规，有效防范税务风险；同时一般计税方式核算的纳税主体公司，应建立增值税专用发票管理台帐及土地价款抵减销售额明细台帐，详细记录发票认证、抵扣、转出等全过程情况，准确进行税务核算。除以上最大程度利用增值税一般计税方式的进项税额抵扣机制来实现企业税负降低的目的外，房地产企业还须高度重视同一纳税主体内，各开发项目完整周期下项目开发所处阶段差异的纳税筹划问题。由于增值税的计缴，是以纳税主体为单位而非某一开发项目为单位计税，因此同为一般计税方式下多个开发项目间的进项税额、销项税额可不同程度互抵互用，如在此方面做好时间差的筹划，可一定程度上延缓增值税的纳税义务。
综上所述，营改增对房地产企业运营的影响深远而重大。房地产企业应深入研究各业务链条影响及相关应对措施，尤其是在增值税专用发票获取及管理方面要高度重视并加强规范，以从源头为企业税负降低奠定好基础，有效助力房地产企业经营利润最大化实现。(作者单位：天地源股份有限公司)