外商投资房地产企业所得税管征的思考(2)

　　二、企业纳税意识淡薄，税务机关征管缺乏力度。房地产开发企业投资大、周期长、利润反映不实，欠缴企业所得税，是福州市外商投资企业普遍存在的问题。一方面是企业纳税意识淡薄，另一方面也暴露出税收管征上的不足。目前，税务机关对外商房地产业的企业所得税征收工作，主要在工程项目完工后汇算及一年一度的企业所得税汇算清缴期间进行。日常的季度申报基本上根据企业申报数录入电脑。而汇算期间由于时间紧，户数多，工作量较大，很少能到企业实地查看项目施工、销售状况，大部分以纳税人报送资料，税务机关案头逻辑审核为主，等项目结算后查账征收。这不利于税务机关及时掌握企业开发经营、亏盈状况等基本状况，缺乏有效的监控手段。
　　思考三：如何进一步加强对外商投资房地产企业所得税的管征
　　由于房地产业具有开发投入大，建设周期长的特点，工程决算一般需跨好几个年度。根据现行外商投资房地产企业所得税有关政策，我们认为应结合福州市外商投资企业从事房地产开发经营的实际状况，制定核定合理的利润率预缴企业所得税的管征措施，其所得额的计算可分别处理如下：
　　一、现房销售所得额的计算
　　1.根据成本费用与收入相匹配的原则，销售收入以当期实际收取数确定，销售成本费用按单位售房面积的成本和费用，乘以实际销售的房屋面积，计算企业当期所得额。另外，根据房地产业的特点，凡工程完工量90%的，税务机关可视其为现房。
　　2.现房销售并取得收入的，企业应及时结转销售成本，相应的成本和费用应取得合法凭证。凡因特殊原因未能按时结转收入的，经企业申请，税务机关批准，可以按“期房销售所得额的计算”办法计算所得额。
　　二、期房销售所得额的计算
　　1.开发经营高层（10层及10层以上）写字楼、住宅、商住楼并取得期房预收款收入的，由企业根据所得税法规及其他有关规定自查。凡企业自报销售利润高于4%的，按实际申报数缴纳企业所得税，自报销售利润低于4%的，一律按4%的销售利润率计算应纳税所得额，预征企业所得税。
　　2.开发经营9层及9层以下写字楼、住宅、商住楼并取得期房预收款收入的，由企业根据所得税法规及其他有关规定自查。凡企业自报销售利润高于6%的，按企业实际申报数缴纳企业所得税，自报销售利润低于6%的，一律按6%的销售利润率计算应纳税所得额，预征企业所得税。
　　3.外商投资房地产企业在商品房产权转移、销售收入实现后，应及时向税务机关提出申请，依照税法规定计算企业实应纳税所得额及应纳税所得额，对已预缴的企业所得税进行结算，多退少补。
　　三、属下列情形，企业可以向税务机关提出书面申请报告，经审核后确属亏损的，可暂缓预征企业所得税
　　1.取得的预收款占项目预计总收入50%以下，并且工程完成工作量在50%以下的，工程项目分期开发的，须以工期为计算单位；
　　2.开发经营高层写字楼滞销，预计属于亏损的；
　　3.建设周期过长，利息支出庞大，预计属于亏损的；
　　4.因收过桥费等原因导致楼价下跌的；
　　5.其他经税务机关审核确有有利因素导致企业亏损的。
　　此外，税务机关需进一步加强对外商投资房地产企业的日常征管和检查，具体包括：（1）加强税务登记管理，与工商、房管等有关部门建立登记底册报送制度，杜绝管征漏户；（2）进一步用活审核评税制，对企业的收入、成本、费用出现异常的，要求企业提供资料或依法实地检查；（3）建立重点税源跟踪管理。对立项项目大、投资规模大的房地产企业应列为税务机关的重点税源，做好日常管理和税源跟踪工作。对已完成工程结算企业，重点税源管理员应及时敦促企业依法申请办理企业所得税结算，严防企业逃税；（4）对发现纳税申报异常或其他情形的，税务机关应加强对房地产企业的日常检查。