论房地产投资信托的制度特性(2)

　　
　　三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性
　　
　　KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。
　　第一，大众参与性。房地产业是大众产业，与社会大众的生产、生活息息相关。房地产业又是一个创造巨大财富的产业，历来对于房地产的分配是决定社会财富分配的重要因素。然而，由于高资本和专业化进入壁垒，社会大众—直被排除在房地产投资之外，分享不到房地产业发展所带来的好处，房地产业所累积的巨额财富往往被少数人所占有，从而加剧了社会贫富分化。这种因为投资机会不均等而导致的财富占有的多寡更容易使大众产生社会不公平感，如果国家不采取措施而任其累积，势必影响到社会的稳定和经济的持续发展。对于此，美国政府创设的REITs制度为大众投资者提供了一个持有房地产、分享房地产利润的公平机会，使房地产业成为社会大众直接参与的产业。REITs不仅集合了大众投资者的资金，而且集合了大众投资者的投资意愿和投资行为，它以一种集体行动的方式实现了房地产投资的大众化和社会化。
　　第一二，资本社会化。REITs集合的是分散在千千万万投资者手中的闲散资本，有着广阔的资金来源，其对房地产业的投资是直接投资，这使得房地产业的资本来源真正实现了社会化。在房地产业高度发达的美国，REITs是房地产业投资的主导力量，它改变了原来房地产企业对于银行资金等间接资本的依赖局面，将源源不断的社会资本直接与房地产业对接起来，从而使房地产业的发展获得了坚实的社会资本支持和支撑。
　　第三，房地产产权社会化。在REITs出现以前，房地产主要由私人或者国家拥有，其产权的社会性很低。REITs通过对房地产进行证券化，将房地产产权(更确切地讲是受益权)分?小友“股份”，让社会大众投资购买，直接获取其租金和资产升徝等产权收益，这相当于大众投资者拥有了该房地产。比如，美国著名的商务娱乐和办公建筑群——洛克菲勒中心，在1985年通过REITs形式实现证券化，向社会发售产权份额，使原来财团私有的房地产变成现在的山千千万万的社会投资者所拥有，改变了洛克菲勒中心的产权性质。当大量的私有房地产权和国有房地产权通过REITs转变为社会产权以后，整个房地产业的产权结构将发生根本改变，房地产业最终也就实现了社会化。这将无疑是REITs这种集合投资制度对于社会发展和社会进步所作出的重大贡献。