3、毛利：销售额-固定成本-经营成本
=9.9-7.2-1= 1.6亿元
C、以方案C计：
项目 总额（万元） 标准
3、 土地费用4、 土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计
3、建安费用 43950 1500元/m2计
4、其它综合 2332 建安费4.6%
5、基础设施费6、公共配套7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2
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8、不可预见费 2535 建安×5%
小计 77942
9、销售费用10、管理费用11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8%
合计 10935
12、毛利： 28323
第十章 项目经营策划
一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求分析
中国正式加入WTO以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体；北京2008奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50％的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前
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TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次:
1、外籍购买群体
1．1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员
北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。
1．2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士 这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的TOWNHOUSE。
2、国内购买群体
2．1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式TOWNHOUSE。
2。2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员构成城市的“中产阶级”，他们二次置业时多会选择物业档
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次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型TOWNHOUSE。
2。3、私营企业业主
国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档TOWNHOUSE的购买者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“TOWNHOUSE项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、建筑设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，根
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据不同的户型，设计各种风格的TOWNHOUSE和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的TOWNHOUSE建筑。
3、环境设计
将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。
5、室内设施及功能
5．1、充分引入智能化概念。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。
5．2、分户供冷（暖），便于自主控制温度。
5．3、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。
6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部
6．1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。
6．2、咖啡厅、餐厅。
6．3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮
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局等。
7、物业管理
聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。
3、独特的生态旅游环境
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。