方敏 08经济学 2008150123 基于scp框架的昆明市房地产新政调控效果分析
文献综述
前言
本毕业论文题目是《基于scp框架的昆明市房地产新政调控效果分析》。对于房地产业而言，一方面，房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，是经济发展的重要推动力；另一方面，住房建设规模的不断扩大、居民住房水平的持续提高，都将依赖于房地产业的持续健康发展，因此，其持续健康发展对宏观经济的发展至关重要。而目前，我国大部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此，近年来政府出台了一系列宏观政策抑制房价的过快上涨，与此同时，及时对政府调控的效果进行有效分析将有助于调控措施的有效实施，提高调控的效果，完善此过程中的不足。
因此，本课题在此背景下运用SCP模型以及定性与定量分析相结合的方法，从房地产行业的市场结构、企业行为和经营绩效三个角度，来分析新政对昆明市房地产市场的调控效果以及调控带来的负面影响，并为提高新政调控的效果提出了针对性建议，对下一步房地产市场的调控政策具有一定的意义。
房地产的宏观调控问题，是宏观经济中一个重要的组成部分，同时也是经济理论界比较热门的话题，在这方面，国内外学者都有研究，并且提出了很多行之有效的政策措施，也积累了很多经验。
1 国内外研究现状
1.1国外研究现状
关于房地产宏观调控问题，相对国内来说，国外学者研究的比较多，也比较成熟。西方学者积极倡导政府运用经济手段（货币政策、财政政策、税收政策等）对房地产市场进行干预和调控，特别是对住房市场的干预和调控更是必不可少。其中代表性的论者有：
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Geoffrey Meen，Mark Andrew（2004）研究了政策在降低房地产市场分裂程度中所起到的作用。文章分析了三种类型房地产政策的作用：土地政策、地区改造措施和个人住房的公共财政政策，并运用两种不同的模型分析了这三种策。分析结果表明，公共财政政策的广泛应用对于防止人口居住过于分散将起到很大作用。
Kosuke Aoki（2005）研究了房屋价格、消费与金融政策之间的相互作用关系，建立了用于房地产信贷市场的均衡模型。房屋一方面满足居住需求，另一方面其可作为抵押物的性质也加大了金融政策对于房地产投资、消费与价格的影响。同时作者研究了信贷市场结构性变化所带来的影响，如违反公平原则所造成的交易成本降低等。这种变化将会助长金融政策对于房地产消费的影响，但是对于房屋价格和房地产投资方面将会起到反作用。
Stuart Gabriel（2002）等综述了关于房地产政策的不同观点的文章，涵盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点，其中包括对于美国房地产金融改革政策的经济学分析、美国低收入者房地产税收政策、住房自助系统的影响等。
另外，M.Ralph(2000)论述了政府政策对房地产市场均衡发展的影响。Fischd(1989)指出：在住宅市场非完全竞争的情况下，政府对房地产市场的调节有可能扩大住宅供求缺口，加大房价波动；Bramley(1992)分析强调：政府宏观调控是为了弥补市场失灵，规范房地产市场秩序并提供住房保障，是衡量政府宏观调控政策效果的重要变量；Stephen Malpcz—zi和Gwendolyn Ball(1993)通过对政府房屋租金管制政策的分析，得出政府的行为可能是影响房价的结果； Gavin Adlington(2000)对政府在转型经济中发展房地产市场应承担哪些职能进行了研究，指出政府应该承担有限的角色。 1.2国内研究现状
由于长期计划经济体制的影响，新中国成立的前四十年里，国内有关房地产宏观调控理论的探索基本上处于停滞状态，随着广州、深圳、上海等沿海城市房地产体系的大规模建立和快速发展，有关房地产宏观调控理论的研究也开始日益活跃起来。学者的观点大致分为两派： 1.2.1少数派，认为宏观调控取得了一定的效果
谢百三、陈小明（2006）认为2005年3月开始，我国通过土地政策、税收政策、金融政策等措施对过热的房地产市场进行宏观调控是十分必要和及时的，而且已取得明显成效，但如果继续实行过猛的宏观调控政策则将对
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房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势等造成不利的影响。因此，笔者建议：对房地产市场不应继续采取过猛的调控措施，未来政策的重心应转向巩固宏观调控成果、保持房地产市场稳定发展等方向。
周江（2007）认为，政策取得了初步的预期效果，调控政策控制了房地产投资增速，对全局经济的稳健增长发挥了重要作用，不断强化的结构调整政策使房地产供应结构有所改善。并为进一步完菩房地产调控的长期政策，提出了应继续强化住房保障, 有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难等建议。
除此之外还有：郝新艳（2009）认为不能否认各项政策都在不同方面、不同程度上取得了一定效果，沈彤（2005）认为遏制投机作用明显；宋效中、
李征、王利宾（2010）在对于我国房地产调控效果评价及建议一文中认为，
政策调控抑制投机性购房有利于平抑房价，有抑制了房价过快的增长。 1.2．2多数派，认为宏观调控未取得如期效果
张春香（2006）认为，前几年政府出台的一系列政策基本上没有起到平抑房价的作用，在调剂供求平衡方面绩效不佳，且在社会公平和住房保障程度方面完全失效，房地产的宏观调控没有达到预期的效果，并建议要继续完善住房供应结构体系。
刘艳（2009）通过对中国房地产宏观调控政策效果分析认为由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，相关决策存在着一些误区，政策执行中发生了一些偏差，客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真正解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。
廖英敏（2010）认为房地产新政，主要是针对房地产市场当前的形势出台的中短期政策，虽然见效快，但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。
张美涛（2010）认为虽然经过五年多的调控，但房地产市场存在的问题并没有根本改善，部分域市仍然存在看房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。并提出了增加普通商品房和保障性住房供给等政策建议。
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另外，认为未达到预期效果的学者还有：汪丽娜（2004），分析了房地产宏观调控政策效果欠佳的原因，并提出了几项建立长效机制以避免房地产业大起大落的建议。
2 国内研究简评
在众多学者的研究中，虽然都对房地产的调控进行了一定的分析，并提出建议，但目前的房地产市场仍处于过热的状态,房地产产业组织仍然不合理。多年以来的调控始终没有触及到房价问题的根源，每一轮的调控必然都陷入“短期有效、长期无效”的局面，房地产市场仍未走上健康发展的道路。
目前，国内大多数人都有从不同的视角对房地产宏观调控的效果进行了分析，但运用相关经济理论来进行分析的很少，而从房地产产业组织的角度进行分析的更少。并且大多数人都集中从制度层次分析效果不佳的原因，比如，廉租房的建设还不够，经济适用房的建设广为诟病，地方政府的土地财政等等，但是对于我国这样一个处于转型时期的社会主义国家，短期内制度上能做的改动是有限的，所以还需要进一步的努力，找出能够改善目前局面的因素，寻求提高调控效果的措施，这样才能使我国面临的复杂的房地产问题，由简到繁，一点点得以解决，从而实现“居者有其屋”的构想。
结论
在房价一直呈现显著的上涨态势的背景下，国家出台了一系列的政策来抑制房价的过快上涨。此次新政的调控与以往的相比，不仅力度大，而且措施严，这势必会对房地产市场造成影响：有效需求降低，交易市场萎缩，房地产交易量、交易价格等各项指标均出现了不同程度的回落态势。那么, 此次的调控效果到底如何呢?能否引导房地产市场走上健康的发展道路?政府对房地产市场的调控应如何对待，才不会因房地产市场调整幅度过大给经济带来长期的不利影响。所以，该课题的研究可以深入分析当前房地产市场的调控效果及带来的负面影响，从而细化调控措施，完善调控机制，提高政策的针对性和有效性，为下一步的调控措施提供参考，具有一定的研究意义。
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