江源半岛定价与价格策略
目 录
一、项目概况
（一）项目简介 （二）项目优势 （三）项目劣势
二、市场分析
（一）新政效果分析
（二）市场供应状况分析 （三）市场需求状况分析
三．价格定位
（一）定价方法一：可比楼盘量化定价法 （二）定价方法二：竞争导向定价法
（三）定价方法三：需求导向定价法 （四）结论以及建议 （五）价格策略
一.项目概况
（一）项目简介：
江源半岛花园位于员村五横路东面的黄埔大道与车陂路的交界处，紧邻地铁四号线与五号线的中转站车陂南站。项目由6栋10-26层的新楼成半圆围合，中间是一大块青草地，高层单位可南望江景。据了解，江源半岛花园小区总用地面积104418平方米，共分三期开发，第一期总建筑面积80424平方米，户型由65-230平方米，南向江景。楼盘内规划有幼儿园、部分商业设施等。 江源半岛小区总用地面积104418平方米，总建筑面积22万平方米，坐北朝南，江景秀丽，区内古榕参天，环境幽雅,交通便利，小区离4.5号线地铁交汇处车坡南站120米，四通八达，玉带缠腰，地处临江大道，车坡路,黄埔大道，中山大道。小区共分三期开发，第一期总建筑面积80424平方米，现已建至5层，型由65-230平方米，南向江景。
楼盘名称 区域板块 开发商 总建筑面积 总户数 楼层状况 绿化率 物业管理费 江源半岛 天河车陂 广州凯源房地产实业有限公司 2200000平方米 第一期约500—600户 6栋10—26层的高层 35% 3元/平方/月 占地面积 建筑类别 容积率 装修情况 车位情况 104418平方米 小高层，高层 2.0 一期B区毛坯，A,C精装修 地下1000个车位 物业类别 楼盘地址 洋房 黄埔大道车陂水厂南侧路段 江源半岛花园交通便捷、靠近地铁口，主打实用的二房和三房单位，能望到珠江，不过目前楼盘周边配套欠缺，小区园林还没有搞好，预计旁边车陂南路通车之后，部分住户将受到噪音影响。所以其卖点为地段交通和江景
（二）项目的优势 交通优势：紧邻地铁四号线与五号线的中转站车陂南站；公交车：市化工厂站，途经线路包括550路、269路、296路、883路、561路、560路。 社区优势：1.小区内部有部分商业设施
2.学校有广东技术师范学院，骏景小学，广氮幼儿园 3.驱车五分钟内有好又多，易初莲花等大型超市 4.医院有广州市东圃人民医院、天河区安康医疗、暨南大学附属第一医院东圃分院
5.由工商银行和中国银行，以及华美饮食 6.车陂公园
位置优势：三面环水，东西两边皆有河涌，南面临珠江，高层能望到江景，还可直接望
到珠江对岸的琶洲。交通条件也相当不错，可以搭乘黄埔大道西的公交，坐享四号线和五号线的便利，靠近车陂公交场，车陂南路和中山大道衔接，距离骏景花园不远。 户型优势： 江源半岛开盘推出的都是以小户型为主，户型面积在70-107平方米之间二房、三房的单位。楼盘在户型设计方面非常优秀，户型方正，户户采光通风效果甚佳，功能区域划分清晰实用。其中B组团的流线型的阳台，除了可以满足楼宇的外形美观，还大大
的增加了户型的实用性。 （三）项目的劣势
周边配套较欠缺，附近现有未搬迁的化工厂，空气质量受影响。车陂南路开通后，预计有较大车流量，一期住宅将受到一定的噪音影响。
二.市场分析
（一）新政效果分析
在国家“4·15”系列调控措施出台后，5月份每周的一手住宅网上签约均价都出现明显的下跌，5月里的四个周周均价环比分别下跌8.6%、2.0%、9.0%、4.9%。成交量方面，4月2日至4月29日四个连续周的周平均签约量为9.3万平方米，4月30日至5月27日四个连续周的周平均签约量为9.3万平方米，4月30日至5月27日四个连续周的周平均签约量为7.6万平方米，同比下跌了18.6%。
这些统计数据表明，国家房地产调控新政?抑投机、遏上涨?的成效明显，楼市成交出现了量价齐跌的态势，成交量出现较大幅度的萎缩，而房价上涨态势不仅得到遏制，而且伴随着成交量下降已开始连续小幅下跌。 （二）市场供应状况分析
由于2008年楼市低迷致使商品住宅开发规模缩减，2009年成交持续放量导致余货减少，加之2010年亚运会期间停止施工的影响，预计2010年广州市一手商品住宅可售货量将出现大幅回落，或为近年最低。而新增供应将主要集中于番禺、花都两区，楼市成交重心加速外扩，同时受供不应求形势影响，2010年月均成交量可能下降至60万平方米左右。虽然有充分理由预计广州房价仍将稳步上升，然而，实际上是升是降仍存在变数。 （三）市场需求状况分析
1.受新政影响，广州房地产市场观望气氛仍然较浓，短期内成交量会有所下降。但新政只是暂时性的压制了市民购房的需求，这部分需求迟早也是会释放出来的，当这部分需求释放出来的时候，又与届时的需求重叠，房地产市场必然又会转暖。
2. 总体来看，目前广州楼市供求形势仍较为严峻，供应结构失衡，房价整体已逐步偏
离市场的需求定位。在中小户型、中低价位供应减少和房价快速上升等因素影响下，2010年住宅成交量将呈下降走势。
三： 价格定位
（一）定价方法一：可比楼盘量化定价法
1． 决定楼盘价值的高低主要是两个方面----地段和价格。抛开价格，先确定地段。不能太大亦不能太小，经再三权衡，本人选择了中山大道附近一带区域内的6个项目，包括：东方新世界，骏景花园，汇景新城，中辰广场，勤天E品上馆，阳光假日园，其所在片区均为天河中山大道附近一带 。
2． 片区地产市场简评：江源半岛天河区黄埔大道车陂水厂南侧路段（4、5号线地铁交汇处南侧），虽然小区配套不完善，但毕竟也位于繁华的市中心天河区的繁华地段，因此营销要注重淡化楼盘的缺点，尽可能突出优点
3．定级因素权重确定：权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为定级因素。在此我进行了重要性排序和差异性选择，帅选出了18个因素，共分五个等级，分值分别为1,2,3,4,5分。上述筛选的18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置11.4，价格11.4，配套9.1，物业管理6.8，建筑质量6.8，交通6.8，城市规划6.8，楼盘规模6.8，朝向6.8，外观2.3，室内装饰4.5，环保4.5，发展商信誉2.3，付款方式4.5，户型设计2.3.，销售情况2.3，广告2.3，停车位数量2.3。
4．楼盘因素定级公式:
P= Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+W3*F3+……+Wn*Fn 其中，P--总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映） n--楼盘定级因素的总数
Wi--权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度） Fi--分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）
下表1—1至表1—2为2010年5月统计所得的一份可比楼盘综合因素量化统计调研资料
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 因素 位置 价格 配套 物业管理 建筑质量 交通 城市规划 楼盘规模 朝向 外观 室内装饰 环保 权重% 11.4 11.4 9.1 6.8 6.8 6.8 6.8 6.8 6.8 2.3 4.5 4.5 东方新世界 4 4 4 4 4 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 3 4 表1---1
骏景花园 汇景新城 备注 4 4 5 4 4 4 4 4 3 3 3 3 4 4 4 4 3 4 4 3 4 5 4 4 5 5 4 5 5 4 5 4 5 5 5 5 发展商信誉 2.3 付款方式 户型设计 销售情况 广告 4.5 2.3 2.3 2.3 停车位数量 2.3