名词解释
1、房地产是指土地以及固着于土地的与土地不可分离的部分。这些与土地不可分离的部分，包括建筑物、树木、草地等各种具体的表现形式。 2、经济适用房是在政府指导下组织建设的，适合中低收入家庭承受能力的，具有一定社会保障性质的微得商品房。
3、廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。指政府和单位向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
4、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。 5、土地使用权出让，就是国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 6.房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益。 7.工程建设合同指开发商和施工单位为了完成一定的建筑安装工程，明确相互的全力义务关系而签订的具有法律效力的协议。
8.房地产泡沫指由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨，并由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。
9.物业管理合同是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。 10、业主公约又称管理公约或公共契约，是业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护、维修、管理等方面权利义务的行为准则，是以书面形式订立的自治规范。
改良物是提高土地的品质，使土地更能满足人们生产生活需要的物质。
固定附着物某种可以移动的物品一旦通过某种方式依附于房屋或土地上，则该物品成为不动产。
债券融资:债券是指企业或政府为筹集房地产开发经营资金,依照法定程序发行,约定在一定期限内还本付息的有价证券.
房地产投资信托基金:一种证券化的产业投资基金,通过发行股票,集合投资者资金,由专门机构经营管理,通过投资,选择不同地区 不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时,通过将房地产经营收入以派息的方式分配给固定,从而使投资人获得长期稳定的投资收益
房地产产业投资资金:通过发行基金收益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资与房地产产业或项目,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态.
房地产开发 根据城市规划以及经济社会发展的要求,对土地和土地上的建筑物 改良物与固定附着物进行的开发建设 总价合同,通过投标者的竞争来决定工程的总造价并签订的承包合同
单价合同,开发生按照工程项目的一定计量单位议定固定单价,然后再按照实际工程量汇总计价的方法 成本加酬金合同,开发商向承包商支付工程实际发生的成本和一定酬金 可调价格合同,合同价格可以依据开发商和承包商的约定而调整
总承包合同,某一工程项目施工的全过程或某阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施 联合共同承包,大型的或者结构复杂的建筑工程,由两个以上的承包单位联合共同承包 开发商直接发包的承包合同,开发商将工程分部分项直接发包给各承包商 独立承包合同,一家承包商独立完成工程项目的合同 包料合同,承包商提供其所负责施工的项目一切材料和设备
部分包料合同,承包商提供其所负责施工的项目的部分材料和设备,其余材料设备由开发商提供. 不包料合同,开发项目建设所需要的全部材料和设备均由开发商负责提供,承包商只提供劳务 房地产抵押是指以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为
预购商品房贷款抵押 购房人在支付首期规定的房价款之后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 在建工程抵押 抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为.
资源配置效应 房地产泡沫的膨胀,资产价格不断上升,使得房地产资产持有人的财富不断增加,不断吸引社会资金注入房地产业,导致大量资金在该产业集中,在资金总量已定的情况下,无疑会减少在其他资产方面的资金投入,引发社会经济资源的重新配置,泡沫的出现必将对国民经济的产业结构产生影响
收入分配效应 带来收入上的再分配,这种分配效应属于市场分配范畴.在泡沫成长阶段,市场价格越来越偏离均衡价格,使得由市场分配因素决定的价格出现扭曲,产生及无效率又损害社会公平的分配效应
风险效应 因房地产泡沫的产生 膨胀和崩溃导致房地产价格的大幅度波动以及对整体经济的影响 简答题
11.为什么要实行住宅商品化，住宅商品化包括什么内容？
答：之所以要实行住宅商品化，是因为我国原有的住房制度存在以下问题：1.低租金使住房资金自身无法实现投入与回收的良性循环。2.严重影响城镇住房的建
设和消费。3.住房水平的差异取决于房屋的来源。4.消费结构不合理。5.采取计划和行政手段调控和管理，排斥市场与价格的作用，使市场机制在住房领域无法发挥基础性的作用。 住宅商品化包括至少以下几项内容：第一，行政事业单位、公司企业等各类组织不再负有向其成员提供住房的义务和责任。这些组织也不再进行住房的生产。 第二，个人通过完全的市场交换关系来满足其住房要求。至于是租赁还是购买，不是本质差别。 第三，在住房问题上实行适当的住房社会保障。绝对的住房商品化是不可能的。低收入者不具备或不完全具备通过市场解决其住房问题的能力，这时，政府负有保障的责任。 12.我国国有土地使用权出让的方式。
答：我国国有土地使用权出让主要有三种方式：（1）拍卖出让，即将符合事先约定条件的竞买人在一定场合举牌报价竞争，出价最高者获得购买权的形式；（2）招标出让，即政府将出让地块的条件和要求制成标书发到拟购买该地块的竞买人手中，潜在竞买人在指定时间前将投标书反馈给评标委员会进行评审，然后确定土地使用权的受让人；（3）协议出让，即政府与土地使用人的有意受让人双方进行协商和谈判，就各方面的权力义务达成一致。 13、简单区分房地产投资与房地产投机
答：相比而言，两者存在如下区别：（1）房地产投机者一般并不进行真正的房地产开发活动，而专注于房地产的市场流通；（2）房地产投机者购买房地产并不基于生产经营活动或生活的需要；（3）房地产投机存续时间比较短；（4）房地产投机活动在市场处于景气状态时比较明显；（5）房地产投机者的风险偏好程度更高。
14.我国房地产企业融资渠道存在的问题及原因分析。
答：目前存在的问题主要有：1、融资结构单一，银行面临信贷风险；2、金融创新少；3、法律法规还不健全。主要原因为：1、房地产金融缺乏创新工具；2、房地产金融体系效率不高；3、房地产金融体系还不健全；4、与房地产金融相关的法律法规还不完善。 15.房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面？
答：主要包括十个方面的内容：开放项目概况；市场分析与预测；规划方案的优选；项目进度安排；投资估算；筹资方案与现金流分析；财务分析；风险分析；项目的社会效益与环境效益；结论。
16.影响商品房价格的因素有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断？
答：影响因素包括：制度因素、经济因素、人口因素、投机因素、和一些其他因素。对于我国当前的房价趋势，我个人认为尽管房地产的调控大棒一直高悬，但总体而言，指望房价暴跌不太现实，最多是微跌然后缓涨，部分区域涨。 17.房地产泡沫对国民经济的负面效应。
答：房地产泡沫的负面效应包括：1、资源配置效应，扭曲经济体的资源配置状态；2、收入分配效应，资本性收入的“马太效应”更加明显；3、风险效应，即加剧了经济体运行中的系统风险；4、抑制社会消费。
18.简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理。
答：收益还原法的基本原理是，某宗房地产的价值应该等于一定数量的货币，该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。受益还原法的理论依据是房地产价格形成中的预期收益原理。显然，收益还原法只适用于收益性的房地产的价格评估。 成本估价法是以生产某一房地产所耗费的各项费用和应缴税金以及一定的利润为依据，来确定房地产价格的方法。成本估价法的思想完全不同于受益还原法。受益还原法的原理是效用价值理论，即房地产的效用是能够产生纯收益。所以他的价值就通过效用的大小即纯收益的大小来衡量。而成本法则是生产费用价值理论的体现。 成本法的局限在于对房地产的生产费用范围和种类必须准确把握。对使用年限已经很长的房屋就难以准确折旧。另外，它也不适合对单独的土地价格的评估。 国有土地使用权有哪几种出让方式，当土地使用权到期或国家提前收回土地使用权时应怎么处理？
答：国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。当土地使用权到期或国家提前收回土地的时候：（1）在土地出让年限期满后，使用者需要继续使用该土地。此时，土地使用者要提前一定时间申请续期，除非是由于社会公共利益的需要而收回土地，国家应该批准土地使用者的续期申请，这时要再次签订国有土地使用权的出让合同，受让方依照规定再次支付出让金。（2）在出让期限满前土地使用者不申请续期或者申请没有获得批准。这时土地的使用权由国家无偿收回，原来的出让合同所载明的权利义务关系终止。（3）在特殊情形下，国家可以提前收回土地使用权，即“社会公共利益需要”情形。（4）土地灭失，土地使用权终止，国家不承担因此给土地使用者带来的损失。 简述房地产泡沫对国民经济的影响。
答：房地产泡沫对国民经济具有正面效应和负面效应。1、正面效应：（1）正反馈效应。（2）托宾Q效应。（3）周期效应、通货膨胀效应以及资本流动性效应等。2、房地产泡沫的负面效应包括：（1）资源配置效应，扭曲经济体的资源配置状态；（2）收入分配效应，资本性收入的“马太效应”更加明显；（3）风险效应，即加剧了经济体运行中的系统风险；（4）抑制社会消费。
简述房地产开发的程序。
答：开发程序的四个步骤：（1）投资机会的选择与决策，包括投资机会的寻找与帅选；（2）前期工作，主要包括国家征地、土地使用权事宜、拆迁和施工进度安排、前期宣传等；（3）建设阶段；（4）租售阶段。 计算题（教材第六章，课件第七讲）对以下两个房地产项目
益(万元) 数(r=10%) 请问:（1）两处房地产的平均年收益各为多少？（2）利用收益还原法计算,各自的评估价值为多少,哪处房地产的价值更高？ （3）以第4年为例，解释其现值指数是如何计算出来的。 （说明：请用符号^表示开次方，如x^4表示x的四次方）
答：（1）房地产A的平均年收益为(300+500+700+1000)/4=625 房地产B的平均年收益为(900+800+500+200)/4=600 （2）房地产A的价值为:
300×0.9091+500×0.8264+700×0.7513+1000×0.6830= 1894.84万元 房地产B的价值为: 900×0.9091+800×0.8264+500×0.7513+200×0.6830=1991.56万元 房地产B的价值更高 （3）1/（1+r）^4=1/（1+10%）^4=0.6830
计算题(计算题烦请给出计算过程，仅仅最后答案数值错误仅扣少部分分数，仅有答案给分不超过分值的1/3。) 现有两处房地产，其在将来的收益分布如下表所示。设现值指数r=10%。
年纯收益（万元） 房地产A 500 600 700 房地产B 800 600 400 现值指数 R=10% 0.9091 0.8264 0.7513 问：
1.两处房地产的平均年收益各为多少？
2.利用收益还原法判断哪处房地产的价值更高？
3.计算各自的评估价值
年份 1 2 3 为多少？
参考答案： 1． 房地产A的平均收益为（500+600+700）/3=600万元。 房地产B的平均收益为（800+600+400）/3=600万元。 2． 根据收益还原法，房地产A的价值为： 500×0.9091+600×0.8264+700×0.7513=1476.3万元 800×0.9091+600×0.8264+400×0.7513=1523.64万元
因此，房地产B的价值更高。 3.各自的评估价值见问题2的回答。
20.已知某房地产项目的投资收益率如下图所示，请计算其风险度量值。（说明：请用sqrt（）2表示开根号，例如sqrt（x+1）表示求x+1的平方根）
宏观经济状况 复苏 繁荣 衰退 萧条 发生概率 0.4 0.2 0.3 0.1 投资收益率 30%. 60% -20% -30% 答：平均收益率为: 0.4×0.3+0.2×0.6-0.3×0.2-0.1×0.3=15% 风险度量值为： sqrt{0.4*（30%-15%）（30%-15%）+0.2*（60%-15%）（60%-15%）+0.3*（-20%-15%）（-20%-15%）+0.1*（-30%-15%）（-30%-15%）}=0.3263 注：其中sqrt{}表示对大括号内的数字开根号的意思风险度量值为：(根据书上公式计算） r^2=Sum[(Ci-C)^2*Pi]=0.1065
（其中Sum表示求和，Ci表示不同经济状况时的投资收益率，C表示平均收益率，Pi表示各种经济状况的发生概率） 可解得：r=0.3263
论述题
为什么要进行房地产开发的可行性研究，可行性研究的内容有哪几部分？
答：房地产开发的可行性研究的主要任务就是要保证决策的科学性、合理性和可行性，为开发活动指明方向，提高项目决策成功率，提高项目的经济效益。其作用体现在：可行性研究就是项目审批；投资决策；项目筹
资；开发商与有关各方商谈合同、签订协议；编制下阶段规划设计方案的依据。其主要内容包括：卡发项目概况、市场分析与预测、规划方案的优选、项目进度安排、投资估算、筹资方案与现金流分析、财务分析、风
险分析、项目的社会效益与环境效益、得出结论进行判断。