一、单项选择题
1.替代原理是房地产估价中( )
A.市场法的理论基础 B.重置成本法的理论基础 C.收益法的理论基础 D.剩余法的理论基础
2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( ) A.成本法 B.收益法 C.剩余法 D.市场法
3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入
4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。( ) A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.正常净收益 D.销售收入
5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( ) A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.剩余法 6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( ) A.递减 C.不变
B.递增 D.先减后增
7.收益法采用_________作为估价依据。( ) A.实际收入、实际费用和实际净收益 B.实际收入、实际费用和客观净收益 C.客观收入、实际费用和实际净收益 D.客观收入、客观费用和客观净收益
8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。( ) A.成正比 成正比 B.成正比 成反比 C.成反比 成反比 D.成反比 成正比 9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。
A．土地总量有限 B．规划限制 C．不动产不可移动 D．价值量大 10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入
11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) A.非单一性 B.可替代性 C.合法性 D.可修正性 12.基准地价系数修正法的基本原理是( ) A.供求关系原理 B.生产费用价值论 C.替代原理 D.效用决定论 13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )
A.恩格尔定律 B.供求关系原理 C.生产费用价值论 D.替代原理
14.某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。重新估价的估价时点应为（ ） A、1998年6月30日 B、原估价作业日期 C、现在
D、要求重新估价的委托方指定的日期
15.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。( ) A.现在 未来 未来
B.未来 未来 在估价时点上
C.过去 未来 未来 D.过去 现在 在估价时点上 16.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( ) A.成本法 B.收益法 C.剩余法 D.市场比较法
17.房地产估价的时点性是指以估价房地产在（ ）的实际状况，对房地产价值进行的评定估算。 A、估价日期
B、估价工作日期 C、估价基准日
D、过去、现在及未来
18. 有一宗地,占地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米. A、1000 B、1500 C、2100 D、2800
19.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A．越低
B.越高
C.不变 D.符合客观实际
20.具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地，被称为( )。 A.生地 B.毛地 C.熟地 D.净地 21.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（ ）
A．500万元 B．300万元 C．280万元 D．360万元 22.“四三二一”法则属于______百分率。（ ） A.加权深度
B.平均深度
C.累计深度 D.单独深度
23．某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为（ ）
A．100／115 B．85／100 C．115／100 D．100／85
24.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。（ ） A.级差地租
B.城市地租
C.级差地租Ⅰ D.级差地租Ⅱ 25、如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（ ）。
A、9% B、12.5% C、7.5% D、5%
26、建筑物残余估价法属于（ ）中的一种具体方法。 A、收益法 B、成本法 C、市场法 D、功能价值法
27、在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（ ） A.交易日期修正 B.交易情况修正 C.区域因素修正 D.个别因素修正
二、多项选择题
1.构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括（ ） A.土地出让金 B.房产税 C.折旧费 D.租金损失准备 E.维护费
2.基准地价修正系数法的计算公式中，涉及哪些修正？( ) A.区域因素修正 B.个别因素修正 C.年期修正系数 D.日期修正系数 E.容积率修正系数
3.土地使用权估价的原则有( ) A.替代原则 B.最佳使用原则 C.变动原则 D.供需原则 E.贡献原则
4.影响地价的个别因素包括（ ） A.位置因素 B.地形地质因素 C.面积因素 D.地块形状因素 E.土地利用因素
5.不适宜用收益法进行估价的房地产有（ ） A.小吃店铺 B.政府机关 C.学校 D.寺庙 E.写字楼
6.按权属关系可将房地产价格分为（ ） A.单位价格 B.转让价格 C.所有权价格 D.使用权价格 E.抵押价格
7.影响地价的一般因素有 A.行政因素 B.区域因素 C.社会因素 D.经济因素
E.人口因素
三、简答题
1、简述市场法评估的前提条件。
2、建筑物残余估价法的基本思路是什么？？ 3、简述成本法估价的流程。
4、简述影响地产价格的一般因素。 5、简述房地产估价报告的组成部分 6、简述市场法评估的操作步骤。
7、影响房地产价格的一般因素中，行政因素包括哪些内容？ 8、简述房地产估价的经济原则。
四、计算题
1、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米。两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？
2、某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
3、某一用于出租的写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率为2，若每年来自土地的总收益为20万元，总费用为5万元，建筑物折现率为12%，综合折现率为10%，且每年保持不变。假设该房地产使用年限无限期，该建筑物现时价格为150万元，试求：（1）楼面地价；（2）土地折现率。
五、论述题
1、论述房地产估价的程序。 2、论述剩余法的适用范围。