房地产投资与分析论文
王练
(专业班级：建筑环境与设备工程1104班 学号：20113987)
目录 房地产基本定义
房地产投资特点 绵阳房地产调查报告
广州市花都区案例分析 房地产投资决策程序 参考文献
内容摘要:简述房地产的基本意义 房地产的基本特点 房地产行
业投资特性 房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概
况。 正文
房地产基本定义
房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题｛包括政府，企业和个人｝为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位 。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。
百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 建筑物 房地合一。在房地产拍卖 中也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一 状态下得的物质实体及其权益。
大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮，
等待升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手套白狼，这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等。
中国房地产的特点。总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。2.房地产业企业数量多，规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。
中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合
理 。 这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价 ，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。这，当然是条罪恶的利益链 绵阳房地产市场调查报告。
最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。 时间：2012年01月 现大体摘抄如下：第一部分 宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格（CPI）同比上涨4.10% . 本月CPI与上月相比下降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的可能，货币政策放松的概率不大
8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%8月4.40%3.50%3.60%全国CPI涨幅走势图6.10%5.50%4.20%4.10%6.40%6.50%6.20%5.50%5.40%5.30%5.10%4.60%4.90%4.90%
2月4月6月10月12月8月10月CPI涨幅(同比)12月
2.生产者物价指数PPI环比回落1个百分点3. 采购经理人指数PMI随着政策微调开始，未来PMI和经济增长可望企稳回升 二 01月份房地产政策动向1.房地产调控趋向中期化长期化，房价大幅度暴跌可能性不大，房地产市场供给方面将出现结构性变化，长期供求将趋于平衡2.2012年房地产对稳增长的支撑不会太差 第二部分 全国房地产市场概况
一：全国完成完成房地产开发投资（单位：10亿元人民币
二．全国商品房销售面积（百万平方米
总之，根据国房景气指数，2011年12月份为98.89，比11月回落0.98点。
第三部分绵阳房地产市场情况 一． 绵阳土地市场情况
位置 面积/储量 用途 成交金额 使用交易时间 受让单位 年限 绵阳市高新区52564.32永兴镇平方米 张家营 绵阳市经开区城南街道南塔社区(B宗) 商业3165.8042 40年 2012/1/13 绵阳市美用地/福地物流仓储有限公司 用地 24881.758 70年 2011/12/30 中国水电建设集团居住房地产绵(兼容阳长兴有商业) 限公司 75399.28平方米 绵阳市40559.088 住宅2011/12/30 中国水电经开区70年建设集团居住 城南街112664.14/商房地产绵(兼容道南塔平方米 业40阳长兴有商业) 社区(A年 限公司 宗) 居住39357.975 居住2011/12/29 四川长虹(兼容70年电子集团绵阳涪商/市有限公司 104954.71城区南业）场40平方米 塔路 菜市年 场用地 绵阳市经济技172170.89术开发平方米 区文武村 商业（兼容办公） 20901 40年 2011/12/9 绵阳富达资产经营有限责任公司 二 绵阳商品房住宅市场 统计表明， 绵阳房地产市场存量房明显增多，市场压力大于、去年同期，相关数据显示，目前市场存量是07|08年绵阳市场
总销量总和的2.6倍，与2010年市场销售量基本持平。可以看出，绵阳房地产市场已经开始出现供大于求的苗头。 3.2012年01月绵阳楼市商品房住宅累计交易595套，2011年12月累计交易1058套；与去年同期一月份成交套数2239套相比，下滑更是显而易见，国家对房地产市场的调控已经在三线市场迸发出了强大的宏观能量，一月份绵阳商品房市场创历史成交新低，似乎预示着2012绵阳楼市的云谲波诡。 政策在很大程度上左右全国房地产行业的各个方面，但在部分地区仍存在所谓的房地产热，这些地方大多地处东部经济发达地区，在何处 何时进行投资，就需要进行房地产投资的可行性分析。下面以广州花都区为例进行分析。 1. 广州市房地产宏观环境调查
广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然存在。随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期。原花都市撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势。在全市十区中，番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居一，二位，完成投资分别为27.78亿元和6.63亿元。 市场分析
“机场在花都”是花都的独特优势，随着广州白云国际机场枢机场效应的增强，宜机场为依托，现代服务业为重点的空港经济在花都区发展起来。花都是广州市的工业发展区和重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。根据《珠江三角洲经济区城市群规划》，2010年，花都区规划范围为128平方公里，常住人口达40万，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟和规模不大，区内得以保存了相对好的自然面貌，从广州市中心到花都区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市，生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，未来几年将会迎来房地产开发的高潮。