第一章 房地产及其特性
第一节 房地产的概念 一、基本概念:
房地产有时也称为不动产（Real Estate or Real Property），是指土地、建筑物及其他定着物及其附带的各种权益。 二、三层含义：
其一，从物质形态看，房地产可被定义为土地、建筑物及其他附着物。主要包括土地和建筑物两部分。土地的含义。建筑物包括房屋和构筑物，各自含义。附着物（或定着物）的含义。
其二，从经济形态看，房地产还包括依附在其物质实体而与之不可分割的各种权益。房地产是一种十分重要的资产，具有一定的权属意义。
其三，房地产一般是指物质形态和经济形态的合一，同时，也是土地和建筑物的合一。但是，单独的土地，或单独的房产，也可统称为房地产。如果以示区别，也可分别称为“地产”或“房产”。 三、别称：
“不动产”的称谓及习惯。 “物业”的称谓。 第二节 房地产的特性 一、房地产的自然特性
1、位置的固定性。 2、寿命的长久性（耐久性）。 3、房地产的异质性。 4、土地面积的有限性。 二、房地产的社会经济特性
1、价值的巨大性。2、效用的多重性。3、供给的稀缺性。 4、产权的分割性。5、对环境的依赖性。6、对政策的敏感性。 7、用途变更的困难性。（相对）8、难以变现性。（相对） 第三节 房地产的类别 一、按房地产的用途分类
1、住宅类房地产 2、商业类房地产 3、工业和仓储类房地产 4、农业类房地产 5、政府类房地产 6、科教文卫事业类房地产 7、军事类房地产 8、交通市政类房地产 9、其他类房地产
解释：1、住宅类房地产：各种居住类房地产，如普通住宅楼、高档住宅楼、别墅、TOWNHOUSE等。用地期限70年
2、商业类房地产：
包括各类商业用途的房地产，又具体划分为以类别。用地期限40年。
（1）商场类，即狭义的商业房地产，主要有商场、超市、商店、购物中心、SHOPINGMALL、商业店铺等各类卖场和批发市场、农贸市场、加油站等。
（2）餐饮类，包括宾馆、饭店、会展中心、度假村、招待所、酒店、茶楼、酒吧和各类餐饮店。 （3）服务业类，包括理发、美容、影楼、照相馆、保健、洗浴等。
（4）文体娱乐类，包括影剧院、歌舞厅、娱乐城、夜总会、游乐场、体育场馆、健身俱乐部、公园、高尔夫球场等。
（5）金融业类，包括银行、储蓄所、信用社、证券公司、信托公司、投资公司、保险公司等。 （6）信息业类，主要有邮政、电信业等信息产业用房。
（7）商务写字楼类，主要包括广告、咨询等第三产业类公司商务办公用房。
3、工业和仓储类房地产：各类工厂厂房、车间、工业园、仓库等物业。用地一般50年。
4、农业类房地产：包括各类农地、菜地、农场、林场、苗圃、牧场、养殖场等土地及房屋等建筑。城市国有土地用地年限50年，农村集体土地不规定使用年限
5、政府类房地产：党、政机关办公及会议用房地产。一般为划拨土地，不规定使用年限。
6、科教文卫事业类房地产：主要指非盈利性的科研院所、各类学校、幼儿园、医院等医疗机构、体育设施、社会福利设施（养老院、收容站、殡仪馆等）、文化艺术团体、广播电视、影视制作等单位用房。
一般为划拨土地，不规定使用年限。对上述盈利性机构用地正在进行改革。 7、军事类房地产：军营和各种军事设施等。
8、交通市政类房地产：机场、港口、码头、车站、铁路、公路、桥梁、地铁、轻轨、城镇道路、路灯、电力设施、地上和地下管线、输油（汽）管道、公共园林绿地等。 9、其他类房地产：文物古建筑、宗教寺院、墓地、广告牌等。 二、按房地产的实物形态分类
1、按建筑结构划分，可分为钢筋混凝土结构、砖混结构、钢结构、砖木结构、木结构和其他结构等。 2、按建筑高度划分，可分为低层建筑、多层建筑、小高层建筑、高层建筑和超高层建筑。 3、按建造标准划分，可分为普通标准建筑、中档建筑和高档（豪华）建筑。
4、按物业新旧程度划分，可分为新建物业（增量房）和旧有物业（存量房、二手房）。 5、按装修程度划分，可分为毛坯房、初装修房和精装修房。 三、按房地产权属关系分类 1、国有房地产； 2、集体所有房地产； 3、私有房地产；
4、股份制企业或联营企业房地产； 5、涉外房地产。
四、按房地产开发的程度分类
1、生地，不具备任何城市设施的土地。
2、毛地，具备部分城市设施但尚不完善的土地，一般只具备“三通一平”。 3、熟地，具备完善城市设施的土地，即“七通一平”土地。
4、在建工程，指地上建筑物未完全建成，未达到交付使用标准的房地产。有时也叫期房或“楼花”。 5、现房，地上建筑物完全建成，并可直接使用的房地产。 第二章 房地产业与国民经济 第一节 房地产业及其产业定位
一、房地产业的含义 二、房地产业的产业定位 三、房地产业的特性
一 1、含义：房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。
2、房地产业的组成：（1）房地产开发，主要指土地开发和再开发以及房屋开发活动。（2）房地产经营，包括地产经营和房产经营。地产经营主要是土地使用权的的出让、转让、租赁等；房产经营包括房产的买卖、租赁、抵押和置换等。（3）房地产中介服务，包括房地产信息、咨询、价格评估、经纪、测量等服务。（4）房地产投资，是指与房地产开发经营相联系的投融资活动。（5）物业管理，是指房地产在建成租售后使用过程中的维修、保养、保安、保洁等为物业业主和使用者提供各类相应服务活动。
（6）房地产管理服务，主要指政府房地产行业管理部门提供的房地产交易、产权登记、税费缴纳等方面的管理服务。
※ 联合国1996年修订的《全部经济活动产业分类的国际标准》中，把全部经济活动分为10大类，其中，房地产业被列为第8类，有四个部分组成： A、出租和经营房地产（住宅、非住宅建筑、公寓）； B、进行土地功能分区和房地产开发（用自己的帐户）； C、不动产出租人；
D、通过合同和收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经纪人和管理者。 二 房地产业的产业定位（一）房地产业的性质定位（二）房地产业的功能定位 （一）性质定位：
现代房地产业是以第三产业为主，第二产业为辅，兼有第二、三产业性质的一个国民经济的独立部门。
现代房地产企业，集房地产开发建设和营销于一体，参与从项目前期策划、规划设计、土地开发、开发建设、销售租赁、资金融通、直到物业管理的整个过程，并承担全过程的投融资风险，这是房地产业运作的主导形式。这个过程横跨生产、流通和消费三个领域，以流通为主，兼有生产职能。 ※2003年国家统计局颁布的《三次产业划分规定》中，将房地产业划为第三产业。
（二）功能定位
主要指房地产业在国民经济中的地位和作用。从这个角度来讲，房地产业既是国民经济中的基础性、先导性产业，也是支柱性产业。其基础性和先导性产业的定位是永恒的，支柱性产业是相对的。 1、基础性产业： 2、先导性产业： 3、支柱性产业： 1、 基础性产业：
是指其是社会再生产和各种经济活动的载体，是社会生产和人类活动的基本要素。 （1）房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件和载体。 （2）房地产业是劳动力生产和素质提高的先决条件。 （3）房地产业是城市经济建设和发展的重要物质基础。 （4）房地产业是国民经济资金积累的重要来源。
（5）房地产业对国民经济发展具有稳定而长远的作用。 （6）房地产业的发展有利于发展社会主义市场体系 2、先导性产业：
是指房地产业的产业关联度较强，其繁荣程度成为其他相关联产业发展的条件、空间和机遇，具有导向性功能。
投资效应系数。 引致性消费系数。 （1）对建筑业具有很强的带动作用。
（2）带动60多个相关联产业的发展。建材、冶金、机械、电子、仪表、通讯、电力、化工、轻工等。 （3）促进金融业的繁荣。（双面刃） 3、支柱性产业
是指在国民经济发展中具有骨干性、支撑性作用的产业。也称“主导性产业”。1）在GDP总额中占5%以上；2）较大的市场空间和发展潜力；3）有利于产业结构优化发展；4）产业关联度高。 三 房地产业的特性
1、区域差异大、级差收益明显； 2、高度综合性； 3、高度关联性； 4、资本密集性； 5、政策依赖性。 第二节 房地产业与国民经济
一、房地产业发展与国民经济发展的一般规律
? 1、国民经济对房地产业发展的作用：带动和制约。 ? 2、房地产业对国民经济发展的作用：促进或牵制。 二、房地产业与国民经济具体经济变量之间的规律 （一）国民经济主要经济变量对房地产业的影响
? 1、国民收入对房地产业的影响； 2、消费水平对房地产业的影响； ? 3、货币供给对房地产业的影响； 4、利率水平对房地产业的影响； ? 5、经济增长对房地产业的影响。
（二）房地产业主要经济变量对国民经济的影响
? 1、房地产业增长率对国民经济的影响； 2、房地产投融资对国民经济的影响； ? 3、房地产供求水平对国民经济的影响； 4、房地产价格对国民经济的影响； ? 5、房地产就业对国民经济的影响。 第三节 房地产业的可持续发展 ? 一、可持续发展的内涵
? “可持续发展”一词较早见诸于20世纪80年代中期西方国家的文章和出版物。
? 1989年5月——第15届联合国环境规划署理事会议通过一个文件——《关于可持续发展
的声明》中表述：“可持续发展，系指满足当前需要而又不削弱子孙后代满足其需要之能力的发展”。其本质在于处理好发展中人与自然的关系，既满足当代人对资源的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成威胁。
? 1994年3月——国务院第16次常务会议通过——《中国21世纪议程——中国21世纪人
口、环境与发展白皮书》，提出了我国促进经济、社会资源和环境相互协调和持续发展的总体战略、对策和行动方案。主要内容：可持续发展战略、经济的可持续发展、生态的可持续发展、人口的可持续发展、社会的可持续发展。 二、房地产业可持续发展的含义
? 是指房地产业在时间上要保持产业的持续稳定增长，不能以牺牲后续发展为代价换取现在的发展。 三、房地产业可持续发展的内容 ? 1、土地资源利用和可持续发展
? 土地资源利用不能破坏生态平衡，良性循环，永续利用。 ? 2、房地产开发与可持续发展
? 从经济效益、社会效益和生态环境效益三个方面来衡量和评价项目的可行性，做到三者统一。 ? 3、人居问题与可持续发展——人口增长与房地产发展规模、与土地利用规模、与城市社会发展、
城市化与农村发展之间的协调等。 ? 4、房地产市场与可持续发展 四、我国房地产业可持续发展的措施
? 1、充分合理利用土地，保护、增殖土地资源；
? 2、搞好房地产业长期发展规划，保持房地产业的适度增长； ? 3、建立房地产业和房地产市场预警预报体系； ? 4、完善房地产业的政策法律配套体系；
? 5、适时调整房地产业政策，迎接经济全球化挑战。 ?
第三章 地租、地价和区位理论 第一节 地租理论 ? 一、地租的含义 ? 1、概念
? 狭义的地租，是土地所有人出租土地所获得的收益；或者说，是土地租用者因租用土地而支付给
土地所有人的租金。 ? 广义的地租，泛指土地所有者将土地及地上房屋等建筑物和其他附着物出租给他人使用而获取的
报酬。因此，地租广义的概念应该是“房地产租金”——是一种不仅仅限于土地的租金。 ? 2、地租产生的基础
? 地租产生的基础：地租产生的基础是土地所有权和使用权的分离。 ? 3、地租的本质
? 地租的本质：马克思语：“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”，“是土地所有权借以实现的
经济形式”。
? 因此，地租的本质可概括为：地租是房地产租用人所获利润中超过平均利润的部分，是在农业或
其他产业中的直接生产者和经营者所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映 ? 二、地租的类型
? （一）按地租的物质形态划分
? 1、劳役地租——以服劳役（劳动）形式交纳的地租。 ? 2、实物地租——以实物（劳动产品）形式交纳的地租。 ? 3、货币地租——以货币（商品价值）形式支付的地租。 ?
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（二）按土地用途划分
1、农业地租——农业地租、林场地租、牧场地租、渔场地租等。 2、城市地租——城市土地和房屋地租。 3、矿山地租——矿山资源的地租。
（三）按经济学的观点划分
1、马克思主义地租
（1）绝对地租——土地所有者凭借土地所有权取得的地租。
（2）级差地租——经营较优土地所获得的地租，利用较优土地所产生的超额利润的转化形式。又分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
（3）垄断地租——由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租，是条件特别优的土地所提供的额外超额利润的一部分。
2、西方经济学的地租
（1）契约地租——通过契约方式规定的租金。
（2）竟标租金——租用者通过竟价形式愿意支付的最高额度的租金。 （3）经济地租——利用土地或其他生产资料所获得的超过成本的纯收入。
? 三、城市地租 ? （一）含义
? 城市地租是相对于农业地租来讲的，即出租或经营城市土地而产生的地租。 ?
? （二）特性
? 1、以农业地租为基础，但远高于农业地租。 ? 2、区位级差地租是主要形式。
? 3、商业用地地租是城市地租的典型形态。 ? 4、具有极大的积累性。
? 5、具有具有明显的扩散性效应。 ? 6、具有很大的垄断性。 ?
? （三）城市地租的确定
? 1、级差收益测算法：城市土地级差收益实质上是由土地区位差异所导致的级差地租。可根据使用
不同区位土地的的经营者的经营利润差异体现出来。但这只是一种理论上的测算方法。即用同类同质企业的“单位土地面积所获利润”的差额计算出结果。这个差额即是级差地租。
? 2、租金剥离法：也叫租金扣除法，地租=租金收入－（折旧费＋维修费＋管理费＋利息＋保险费
＋税金＋利润） ?
? 四、地租理论的流派及演变 ? 重商主义学派地租理论（威廉·配第等）＋重农主义学派地租理论（奎奈和杜尔哥等） ? =古典与庸俗经济学地租理论 ? →马克思主义地租理论
? →新古典经济学地租理论＋竟标地租理→现代西方经济学地租理论 第二节 地价理论 一、土地价格的含义 ? 1、含义
? 土地价格是指土地的买卖价格，是购买土地所有权或使用权所支付的货币金额，其实质是地租的
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