2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
103617.7 119555.4 141051.0 161587.3 172534.2 217885.4 260771.7
通过，简单计算，可以得出平均每个人的存款数额，以2009年为例，平均存款在20000元左右，以三口之家计算，存款60000，在不考虑父母亲戚朋友帮忙的情况下，以本文前表所示中的3800元/平方米*90平方米=342000元，首付款35%，首付款为119700，接近存款数额的两倍。注意，这是存款数额，按照中国人的消费习
惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸大，几乎不存在赶上的可能性。
再者，以年均收入说明。国家统计局的2010年统计年鉴中2009年我国城镇居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米计算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入计算，也超过8倍。根据1996年，联合国人居中心的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5倍是合理的，我国的现状告诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。
三、我国商品房价格过高的原因分析
（一）从需求方面分析：
在商品房市场中，需求量持续的处于高位使得商品房市场处于一种“卖方市场”的状态。据调查显示，有大约68%的城市家庭有改善与购买住房的需求。据住房与城乡建设部得测算，在2010年我国每年大约存在5亿——6亿的住房的需求。巨大的常态化的商品房市场价始终长期的处于高位，并且将会在长时间内仍然会处在高位运行的状态。
1、我国的人口现状，城市化的快速推进，城乡二元现状以及“安居乐业”的文化心理决定了商品房巨大的潜在有效需求。巨大的商品房需求，使得多年来商品房一直处于“卖方市场”的状态，必然使得房价居高不下。按照中国人的传统，自有住房几乎是成家立业必然的选择，于是商品房市场本身存在非常巨大的市场需求，于是，我们通常看到不管新开盘的楼盘的价格多贵，总会有许多人排着长长的队去购买。同时，按国家统计局公布的数据显示，2009年我国城市化率已达到45%，并以每年1%的速度增长，这意味着每年有将近1300万农村人口要进入城市生活，这对城市的商品房价格有间接的推动作用。我们国家的城乡二元现状
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的存在又在客观上增加了城镇的商品房的需求。横亘在城市的发展水平、就业机会、卫生设施、教育资源、等的巨大差距，必然使得农村的居民有去城市生活的想法，这就必然会加剧城镇商品房市场的不平衡的需求现状，使得原本的卖方市场进一步强化，使得房价高企迟迟不回落。
当然，这里需要强调的是，根据经济学观点，有效需求是指总供给和总需求相等时的总需求。总需求是指能够实现的需求（实际上在经济学理论中，当谈论需求这个问题时，我们指的是既有愿望又有能力支付的需要，如果没有支付能力，我们可以称之为需要），而不仅仅是需要欲望。只有能够实现的需求才可能与总供给相等。可见，总需求指的是有效需求。所以我们说，住房的有效需求是指住房总供给和住房总需求相等时的总需求。住房需求不仅仅是指对住房的需要欲望，更是指对住房需要的支付能力。那些过分强调刚性需求而忽略有效需求的说辞存在偏差的。在当前的商品房价格下，居民有效需求的实际是很难去测算和估计的，但我们可以看见的是，当价格出现松动时，从成交量的快速增加的情况中，我们能够得出结论，巨大的潜在的有效需求或许对房价上涨没有助推力，但是对维持现在的高价有巨大的支撑作用。
2、社会保障性住房制度的不够完善。作为社会分配补充的重要组成部分，包括经适房、廉租房等地保障房的数量不多，申请条件苛刻，申请时间长久一直为普通居民和大众媒体所诟病。社会再分配是保障社会分配公平的必要保证，经济适用房、廉租房等保障性住房与商品房一起共同构成我国的住房供应体系，而在我国，这些年这一部分房存在严重不足的状况，在国家3600万套保障房政策出台之前，各地开工的保障房数量一直维持在住房开工数量的4%—5%的比例，而这个数据1998年时13.7%。在商品房市场中，购买主体中必然存在符合经济适用房等保障性住房条件的家庭或个人的存在，作为需求一方，在市场中缺少保障性住房这样的情况的存在，使得原来应该是政府买单的买房家庭不得不转而去商品房市场，客观上加剧了购房人群的需求。国家推出保障性住房，目的在于保证低收入人群的住房需要得到满足，同时将这部分人从商品房市场的需求一方中独立出来，对原本的商品房市场起到一定的调节作用。根据中国行业研究网的资料，2011年2011年全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。
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通常来说，住房问题实际包含三个问题：住房供求总量问题，住房供求结构问题，住房公平与效率问题。面对不同的问题，保障性住房的解决办法实际是不同的。当住房供求总量处于主导地位时，政府采用的出资或者补助方法建设大量保障性住房，这时保障性住房建设是主导。当供求结构出现问题时，政府往往承认收入差距不同所导致的住房问题，将保障性住房商品化和市场化，保障性住房缓慢上升。当出现公平与效率问题，政府向中低收入提高住房补贴，而退出住房市场，保障性住房急剧下降。具体采取哪种政策，取决于决策当局对于当前商品房市场的认识。
3、购房者对未来的预期。购房者对未来的预期。这里仅就需求方考虑，供给部分即开发商的预期分析在下文。购房者在作出购买行为的决定之前，会考虑当前商品房市场的价格与自己的购买能力，也会适当的预测未来经济发展趋势和未来商品房市场价格以及增长的速度。近些年，我国的经济增长速度一直维持在很高的水平，绝大部分购房者对我国的经济发展态势持乐观态度同时，商品房价格在不断上涨与不断调控当中，依旧维持在很高的位置运行。同时购房者房地产行业作为我们国家的重要的行业，在某些地方甚至处于是支柱行业的地位，很大一部人对房价的预期是会进一步上涨，而不是预计会下跌，对未来的预期决定了他们现在的需求不会降低。同时部分学者以及媒体过分夸大城市化进程和刚性需求对房价的影响，在很长一段时间甚至引起恐慌性的需求，于是对本已攀升的商品房市场价格进一步扭曲，造成了现在商品房价格过高的现实。
4、商品房的金融属性的显现和强化而产生的投资需求。在房地产改革的早期，商品房还只是作为生活必需品存在，但是我们必须承认商品房作为耐用消费品的不动产，其本身必然存在一定的金融属性。关于商品房的金融属性，至今还未有明确定义，但是从其本质及市场表现来看，至少能从两个方面来理解：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性，收益性和价格波动性； 二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置，但实际上，这是一个问题的两个方面 角度不同而已。在葛瑛、王慧娟的《房地产金融属性的表现及经济含义:以美国房地产市场为例》一文中，有关这方面的论述，我国市场可以参考。投资需求是投资者将房地产作为一种长期坚持的投资渠道的需求。商品房市场经过多年的发展，基于部分居民财富飞速上涨的事实，以及已经有许多居民拥有满足
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自身居住需要的住房的前提下，商品房作为金融产品的属性开始慢慢显现出来，在预期良好的前提下，具有巨大的投资升值的空间，于是陆续有拥有富余资金的普通居民处于投资升值等考虑（非投机行为）购买第二套或者第三套商品房，扩充商品房市场的需求。投资需求者对商品房的需求是相对稳定的，他们对高昂的商品房价格的支持作用是长期存在的，而且可以预见的是，在我国资本市场还不够发达、投资渠道较为狭隘的前提下，商品房市场还将继续吸引投资性需求。但是，投资需求不会对价格上涨起到太大作用，而是会对当前价格的维持起到很大作用。
这里要强调投资与投机的不同之处，投资者往往将商品房长期持有，达到为自己富余的资金保值增值的目的，从市场来看，投资者往往购买的数量有限，而我们眼中的投机者则不会，几套，甚至整栋楼的购买（注意，这其中的资金来源要依赖于财务杠杆的支持），这部分需求是我们必须警惕的。
5、低利率时代商品房市场严重的投机需求。投机需求是依赖财务杠杆而发生的，通过短期买卖房屋来获利的需求。投机需求最关注的是短期内商品房价格的涨落，前些年，商业银行的商品房的贷款利率与贷款条件都比较低，使得商品房的投机成本很低，客观山给投机者创造了有利条件，投机者得以冲高商品房价格。从国际局势看，受全球经济的影响，尤其是美国和日本长期维持较低的利率水平，低利率引发信贷消费增多，贷款者所付出的财务成本降低。低利率引发信贷消费增多，大量热钱（包括国内的和国外的）流向我国房地产市场，导致投机行为严重泛滥。在国家这一轮调控之前，众多专家学者都在担心“热钱”的问题。
在这里要注意两点：第一，投资投机需求的不断扩大，与当前我国社会的贫富差距有着巨大的关系。据社科院发布的2011年《社会蓝皮书》中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。我们看到中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象，由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商
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品房以赚取差价。由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高；
第二，极低的住房持有成本。根据房地产价值原理，住房的支出由购买的费用和持有的费用组成。商品房市场的购买费用主要由购买价格决定。商品房持有成本，简单的来说是指：房屋的折旧、物业管理及维护费用、使用费用，贷款，以及正在试点的房产税。我国的贷款政策在很长一段时间内，对于首次买房的刚性需求者与投资投机需求者一视同仁，这导致投资投资的成本降低，引致投资投机需求激增，刺激商品房价格不理性上涨。我觉得房产税将是未来探讨商品房价格的关键因素，它会让房屋失去作为投资品的属性，就是在房产持有期间，政府不断向所有权人以持有房产为由收取的钱。只要政府拿出这样东西，使多买多占的人，在意欲博取的资本升值尚不确定的情形下，马上就面临相当确定的常年税负，这会使投资房产博取升值的意义失去大半。
（二）从供给方面分析：
在商品房市场中，作为供给一方的开发商发生的变化，包括由于建造成本的持续上涨，供给结构的不合理，追求并且能够获得高利润的事实存在，开发商不规范的市场操作行为等情况使得近些年的商品房市场价格不断上涨，并处于非常高的位置。
1、土地价格增长过快与高利润的追求。房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。根据国土资源部数据显示，2002年土地平均出让价格
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