宁 波 市 建 设 委 员 会 文 件
市建房管[2003]364号
关于印发《贯彻落实全国〈物业管理条例〉
的实施意见(试行)》的通知
各县（市）、区物业管理主管部门，各开发建设单位，各物业管理企业：
现将《贯彻落实全国〈物业管理条例〉的实施意见(试行)》印发给你们，请遵照执行。
附件：贯彻落实全国《物业管理条例》的实施意见(试行)
二○○三年九月一日
主题词：物业管理 实施意见 通知 抄送：市人大、市政府、市政协办公厅，市法制办，市物价局，市规划局，市城市管理局，市电
业局，市工商局，市环保局，市有线电视台，市自来水公司，市煤气公司，各县（市、区
人民政府。
宁波市建设委员会办公室 2003年9月2日印发
共印200份
贯彻落实全国《物业管理条例》的实施意见(试行)
国务院《物业管理条例》（以下简称《全国条例》）已于6月8日公布，并自9月1日起施行。为确保《全国条例》在我市顺利贯彻实施，现根据《全国条例》相关规定，结合《宁波市住宅小区 物业管理条例》有关精神，就贯彻实施《全国条例》提出以下实施意见：
一、加强行业管理，扩大我市物业管理覆盖面
实行全市行业统一管理。宁波市建设行政主管部门是全市物业管理的行业主管部门，各县（市、区）建设或房产管理部门负责辖区内物业管理工作。
自9月1日起，各县（市、区 ）物业管理主管部门均应按照《全国条例》规定，调整和充实现行的物业管理政策，加强辖区的物业管理工作。除继续对新建的住宅小区实施物业管理以外，新建的高层住宅、商务楼、商住楼、别墅区亦应实施规范化物业管理。同时，积极引导政府办公楼、学校、医院、厂房等特殊物业实施物业管理。
二、维护业主权益，充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用
各县（市、区）物业管理主管部门要高度重视业主大会、业主委员会的自治工作，并从以下几个方面加以规范：
（一）按一个物业管理区域内只能成立一个业主大会的原则，及时成立业主大会和业主委员会。一个物业管理区域内的业主入住率达50%以上时，辖区物业管理主管部门会同街道办事处指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理企业应配合、协助做好业主大会和业主委员会筹建工作。一个物业管理区域内的业主实际入住率不到50%，但已实施物业管理满两年的，由辖区物业管理主管部门会同街道办事处商定成立业主大会。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，可由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）推选产生业主代表。一个物业管理区域内业主总人数超过100人时，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表，并由业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的各业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、及弃权的具体票数须经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主本人拒不签字的，视为弃权。
在实施物业管理的住宅小区，每幢房屋至少推选一名业主代表；在大楼，每层至少推选一名业主代表；在别墅区，每10套别墅至少推选一名业主代表。
（三）合理划定业主投票权。业主的投票权数，住宅小区（别墅区）以一套房屋为一票。非住宅小区，以100平方米产权面积为基数算1票，业主所拥有的房屋建筑面积除以100平方米所得的
商数（保留小数后一位）既为该业主实际票权数。开发单位未出售或待出售的空置物业（未领产权证的）以一票计数。
（四）充分发挥业主自治作用。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会。
业主大会作出决定，须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
（五）依法加强业主自治中的管理监督工作。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区物业管理主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。
业主代表、业主委员会委员累计有一年以上不缴纳物业服务费用的，或组织、煽动其他业主不缴纳物业服务费用的，业主大会应作出取消其代表或委员资格的决定。
（六）积极配合社区工作。业主大会、业主委员会应当积极配合属地社区居委会工作，及时告知社区居委会相关活动开展情况，并认真听取社区居委会意见和建议。
（七）坚持财务公开制度，接受业主监督。物业管理企业应在每年第一季度向全体业主公布上年度房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施设备和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况，接受全体业主和物价管理部门的监督。
业主对上述费用使用有疑议的，物业管理企业应当充分说明；对物业管理企业的说明仍存疑议的，可向业主委员会反映，经业主大会讨论表决同意后，由业主委员会聘请审计单位对有疑议的财务项目进行专项审计。
物业管理合同期满前一个月内，业主委员会可聘请审计单位对物业管理企业在合同期内利用物业共用部位共用设施设备、相关场地、物业经营用房收益及房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费、绿化管理费的收支情况进行审计。
上述审计费用在利用物业共用部位共用设施设备、相关场地、物业经营用房收益中列支。 三、进一步加强前期物业管理工作
（一）积极参与开发项目的各类会审会议。各县（市、区）物业管理主管部门应参加开发地块的扩初会审及竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业管理企业应参加开发地块的竣工验收，验收负责单位应当充分考虑物业管理企业所提的意见和问题。
（二）进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》。
开发建设单位为物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。
对新建的总建筑面积在4万平方米以上的住宅小区、3万平方米以上的小高层房屋、2万平方米以上的大楼（别墅区）必须公开招标。
违反物业管理招投标工作中有关规定的，各级物业管理部门应当作出停止招标、限期改正的决定。
《前期物业管理服务合同》（示范文本）和《宁波市物业管理招投标管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。
（三）实行售房时业主签定《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》制度。开发建设单位应当在销售物业之前向物业买受人明示《业主临时公约》，并予以说明。
物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应与物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。
《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后，方可与物业买受人签订。
《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定。 （四）实行物业管理企业提前介入。物业管理企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责为：
1、熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能等情况；
2、督促开发建设单位按设计方案、向业主承诺的条件、招标书所列内容如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设；
3、查验物业共用部位、共用设施设备状况，并提出整改意见；
4、向物业买受人解释物业管理政策，并与之签订商品房买卖中《前期物业管理服务协议》； 5、结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议； 6、做好房屋交付中，接待业主入住的各项准备工作。
（五）完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业管理企业移交下列资料，并通过物业管理企业办理业主交房手续：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修和物业使用说明文件；
4、业主清册（房屋分配方案）； 5、分幢分层平面图和套型图； 6、房屋、电表、水表等的有关钥匙； 7、物业管理所必需的其他资料。
四、做好物业用房和各项配套费用的落实工作
（一）确保物业用房按规定配置到位。在规划、扩初方案会审时，组织单位应在设计文本中明确物业用房的具体位置及相应面积。物业用房一经确定不得改动，并在综合验收前，由开发建设单位移交给辖区物业管理主管部门。
开发建设单位应当按下列规定配置物业用房：
1、多层住宅、小高层住宅，物业管理用房按总建筑面积的3‰，物业经营用房按总建筑面积的4‰比例配置，并按《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）以总建筑面积的3.8‰的比例配置专业管理用房；
2、高层住宅、商住楼、别墅区，物业管理用房按总建筑面积3‰，物业经营用房按总建筑面积4‰比例配置；
3、高层办公楼按总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房；
4、一个物业管理区域内有上述各类房屋时，按上述相应规定分别计算； 5、门卫房、设施设备房不得作物业用房抵扣；
6、物业管理区域内有会所的，其会所性质的用房不得作物业用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明；
7、作为物业经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，其中住宅小区、别墅区的物业经营用房应配置在沿街或沿路适于经营的位置；高层住宅、商住楼的物业经营用房应配置在一层店面（包括一、二层相连的店面），若物业经营用房总建筑面积超过一层店面总建筑面积20%时，其超出部分可配置在二层；
8、开发建设单位在新建地块确无配置商业用房的或商业用房配置确实不足的，可以邻近地段商业用房市场平均价向辖区物业管理主管部门交纳商业用房购置款，在辖区物业管理主管部门监管下由物业管理企业异地购买，并在权证中注明该房屋的归属。
9、在物业用房配置中，物业管理区域内的总建筑面积数，除扣除学校、幼儿园、居委会用房、物业用房、农贸市场建筑面积外，其余一律按实计算。
物业用房属全体业主共有，在业主委员会未获得社团法人资格前，为防止产权流失，暂作国家代管产登记，并注明用房的性质。
（二）落实初期物业管理费。开发建设单位应按开发项目建设总投资2‰的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费，其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在综合验收前交纳。