2017年房地产行业债务市场运行分析报告
目录
第一节 地产行业债务规模知多少？ ......................................... 4
一、地产行业有息债务绝对规模 ......................................... 4 二、地产行业有息债务相对占比 ......................................... 5 三、债务到期结构：短期占比不高 ....................................... 7 第二节 短期流动性无忧，长期持续性存疑 .................................. 10
一、在手资金规模较大，短期偿债能力提升 .............................. 10 二、债务负担有所降低，结构有所改善 .................................. 12 三、短期无忧，但可持续性存疑 ........................................ 13 四、融资成本将大幅上升 .............................................. 14
1、债券发行受阻，且债券整体收益率大幅提升 ....................... 14 2、非标和海外融资等高成本融资占比上升 ........................... 15 五、销售回款重要性提高 .............................................. 17 第三节 分化加剧，警惕部分房企信用风险 .................................. 19
一、以史为鉴，房企流动性危机回顾 .................................... 19
1、主要房企风险事件回顾 ......................................... 19 （1）嘉凯城：销售不畅、存货高企，终难逃资金链断裂困境 ........... 19 （2）绿城：激进扩张、融资不畅，只得变卖项目“断臂求生” ......... 20 （3）恒盛地产：高端楼盘销售乏力，短债高企偿债承压 ............... 22 （4）其他：欲借“民间借贷”缓解危机，无异于饮鸩止渴 ............. 23 2、房企流动性危机有何共同点？ ................................... 24 二、什么样的企业更容易出现流动性风险？ .............................. 26
1、16年拿了很多高价地的中小型房企 ............................... 26 2、短期债务占比较高的企业 ....................................... 27 3、融资渠道不畅的企业 ........................................... 28 （1）债务融资工具 ............................................... 28 （2）公司债 ..................................................... 28
图表目录
图表1：房地产开发贷款余额情况 ............................................................................................................ 4 图表2：截至2016年6月末理财资金投向行业分布情况（%） ........................................................... 6 图表3存量信用债金额前十的行业（亿元） ........................................................................................... 6 图表4：地产行业存续债券到期分布（亿元） ........................................................................................ 7 图表5：绿地控股借款和债券到期分布（亿元） .................................................................................... 8 图表6：华润置地银行及其他借款到期分布（亿港元） ........................................................................ 9 图表7：16年样本企业货币资金/短期债务覆盖率 ................................................................................ 10 图表8：15年样本企业货币资金/短期债务覆盖率 ................................................................................ 10 图表9：上市发债房企销售回款现金增长率分布情况（家） .............................................................. 11 图表10：上市发债房企筹资现金流、自由现金流情况（亿元） ........................................................ 12 图表11：地产行业债券融资情况（亿元） ............................................................................................ 14 图表12：地产债发行缩量（亿元） ........................................................................................................ 15 图表13：地产债加权平均发行利率（%） ............................................................................................. 15 图表14：海外地产债发行量增加（亿美元） ........................................................................................ 16 图表15：房地产行业呈现典型的周期性特征 ........................................................................................ 19 图表16：09-12年嘉凯城房屋销售业务毛利率快速下降（%）........................................................... 20 图表17：09-12年嘉凯城短期负债占比攀升 .......................................................................................... 20 图表18：短债占比较高且短期偿债能力偏弱的企业更易出现流动性风险 ........................................ 27
表格目录
表格1：从融资渠道估算地产行业有息负债总规模 ................................................................................ 5 表格2：16年短期债务占总债务比重同比降幅前10名 ....................................................................... 13 表格3：3月-4月海外地产债发行情况 ................................................................................................... 17 表格4：绿城中国2011年在主要省市的项目及土地储备情况 ............................................................ 21 表格5：绿城中国11-12年出让股权、转卖项目情况 ........................................................................... 21 表格6：11-16年恒盛地产短期负债占比居高不下 ................................................................................ 22 表格7：恒盛地产14年以来短期偿债能力急剧恶化 ............................................................................ 22 表格8：16年上半年，恒盛房地产合约销售金额和面积均同比下滑 ................................................. 23 表格9：房企流动性危机事件总结 .......................................................................................................... 24 表格10：2011年出台的房地产行业部分宏观调控政策 ....................................................................... 25 表格11：2011年出台的部分房地产行业融资政策 ............................................................................... 26 表格12：16年拿地较为激进的房企 ....................................................................................................... 26 表格13：房地产企业公司债分类监管方案 ............................................................................................ 29 表格14：存续债发行人中不符合公司债准入要求的房企情况统计 .................................................... 30
第一节 地产行业债务规模知多少？
一、地产行业有息债务绝对规模
我们将从地产企业主要的融资渠道入手，估算地产行业有息负债的总规模以及债务结构。
16年底地产企业贷款余额约7.11万亿，16年增量0.55万亿。根据央行公布的数据，截至2016年底，主要金融机构房地产开发贷款余额7.11万亿，包括1.45万亿的地产开发贷和5.66万亿的房产开发贷。增量来看，16年房地产开发贷款共增加0.55万亿元，其中房产开发贷款余额在过去两年里一直在增加，16年增量0.62万亿；地产开发贷款在16年1季度增加到1.8万亿的高峰，之后逐渐回落，截至16年底为1.45万亿元，较15年底减少0.07万亿。
图表1：房地产开发贷款余额情况
资料来源：北京欧立信调研中心
16年底存量地产债约2.6万亿，全年净融资额约1.1万亿。过去两年发行债券成为地产企业融资的重要渠道，截至2016年末，国内存量地产债约有2.1万亿元，主要是公司债（约1.3万亿元），2016年全年地产行业债券发行量约1.15万亿元，偿还量仅有0.07万亿元，净融资量达到1.08万亿元。海外债来看，截至2016年底海外地产债存量近700亿美元，2016年全年海外地产债发行量有147亿美元，到期约80亿美元，净融资约67亿美元。因此，2016年全年，地产行业通过债券融资的规模在1.13万亿