大佘山区域别墅市场简析 2008-11-18
一、近期国际金融、经济形势
一场由美国虚拟经济引发的金融危机不可避免地向实体经济延伸扩散。从房地产信贷的金融衍生品到房地产企业本身“经济建筑”的倒塌，短时间内，国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多。
受此影响，美国乃至全球的实体经济都面临较大的负面冲击,并可能拉长调整周期。美国8月份失业率升至2003年9月以来最高的6.1%，显示美国经济正快速趋向疲软。欧洲经济出现下滑，欧元区第二季度投资、消费及出口同时下降，导致当季经济收缩0.2%，为欧元诞生以来首次负增长。日本经济可能进入新一轮衰退，第二季度GDP环比下降0.7%，折年率下降3%。在此背景下，亚洲地区出口增速下降，经济逐步走缓，资本大量外流。近期IMF已将今明两年世界经济增长预测由之前的4.1%和3.9%调低至3.9%和3.0%。WTO则预测今年全球贸易增长可能降至2002年以来的最低。
中国目前经济对外依存度较高，全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响。中国2003年以来两位数增长主要由出口和投资两大引擎推动。随着出口放缓以及G3（美国、欧元区、日本）经济体经济低迷，未来中国经济增长的前景有赖于国内投资力度，因为消费还并非近年来耀眼的经济表现的首要贡献因素。
在出口萎缩、经济增速放缓的背景下，未来中国对外贸易充满挑战，扩大内需成为中国提振经济的必由之路。而房地产业上下游关联度极高，带动力强，是拉动内需不可或缺的重要力量。
在这个逻辑路径上，房地产的健康可持续发展，必将成为重要节点。
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二、中国房地产市场新政及反馈
2008.10.22，财政部、央行出台多项措施鼓励居民购房，内容包括降息、减免税、降按揭等一系列条款。 1、政策出台背景〆
自去年9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高高达30-40%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。
政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”，包括防止人民币升值过快、提高国内商业银行信贷额度、放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、停征个体户管理费和集贸市场管理费以减轻个体工商户的负担，提高出口退税以减轻出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要经济工作。
2008年10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点々下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。
10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。
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2、政策主要内容〆
1、从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%々对个人销售或购买住房暂免征收印花税々对个人销售住房暂免征收土地增值税。
2、自2008年10月27日起，首次购房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。最低首付款比例调整为20%。
3、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 3、政策出台目的〆
本次新政针对的购房群体主要是购买90㎡以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台。
政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌々支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡々同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就业压力，保增长。 4、市场反馈情况〆
本次新政几乎所有条款都是面向刚性的普通自住需求者的，对豪宅及投资客利好不大。
新政出台后，对楼市信心有很大的提振作用，但楼市短期内还很难发生根本逆转，楼市后市走向仍然要看宏观经济大市的走向，加之各地市场基本反映平淡，继续观望气氛浓厚，政策效果还有待进一步观察。 5、最新政策走向〆
2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署
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进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全国经济情况进行部署。相比于10月17日国务院常务会议将宏观经济调控目标由“一保一控”转为“保字当先”，此次会议将“保持”改为“促进”。此次会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长。
三、上海房地产市场现状及走势
1、上海房地产市场现状市场现状〆
目前来看，近期上海普通住宅成交量和均价有继续下降趋势，市场成交持续低迷状态，一手房存量增加。
2008年10月，上海房地产市场表现为“量价齐跌”:
10 月份，上海一手住宅成交84.3万平米，同比下降63.6%，环比下降16.8%々 9月份，上海一手住宅成交均价为7509.3元/平米，同比下降22.6%，环比下降9.8%々
10 月底，上海一手住宅可售面积为795万平米，同比上升44.4%，环比上涨7.3%。
另外10 月底一手住宅可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.30。
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