美国、德国、新加坡住房保障制度 建设经验与启示
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1955年建立的一项强制储蓄制度,由雇主与雇员共同缴
社会科学战线 2009年第12期 学术短文责,理应成为构建住房保障体制的主体。虽然经济发达国家推崇自由竞争、市场经济,但在住房市场上采取各种方法进行政府干预。新加坡政府于1960年成立住房发展局(HDB),大力发展公共住房,即一般所说的“组屋”。该局负责社区和居住区总体规划及组屋设计和建造,同时又是最大的房地产经营管理者;德国政府积极吸引资金用于投资建房,大中型企业也可获得优惠贷款兴建住房提供给职工;美国政府实施提供多种住房援助计划,实行优惠住房政策,实行降利、减免税等措施促进住宅建设,在一定程度上缓解了房价上涨和住房矛盾。我国是社会主义国家,政府在住房保障制度建设和实施过程中应承担重要责任,努力改善居民居住条件,保障和维护广大居民的切身利益,保持社会稳定。
41纳,以解决雇员退休生活保障问题。1968年,新加坡政府为了解决中低收入家庭的住房问题,允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用,不足之数由每月缴纳的公积金分期支付,这项规定使低收入者既能购房又不影响生活。(3)分级提供公有住宅补贴。严格要求按家庭收入情况来确定享受住房保障水平,住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公有住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。如,一室一套的,政府补贴1/3;三室一套的,政府补贴5%;四室一套的,政府不仅没有补贴,而且按成本加价5%收取租金。
(4)公有住房的合理配售。在公有住宅计划推出初期供
小于求,只能采取“登记—摇号”的办法处理。
国外住房保障制度成功的经验对中国的启示
11根据国情选择住房保障模式
从国外住房保障制度的成功经验看,国国情选择适合的保障模式缺,受国土资源的制约,用,建设模式,;1930年美,市场无力提供足够住房,因此,政府选择建设公共住房来满足人们住房需求;二战后处于重建时期的德国政府财政能力有限,必须通过优惠政策激励私人发展商大力建造低租金住房。所以,住房保障运作模式的选择取决于本国的国情,就我国目前来说,房地产市场发展尚未成熟,国土资源较为紧张,城市化水平迅速提升,城市中低收入家庭较多,我国必须从国情出发,选择适合的住房保障运作模式。
21应尽快建立健全我国住房保障法律体系
,收入(,保障手段应采取多种形,由政府提供实物型的公共住房主要有廉租房、经济适用房两种,由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大,会给地方政府带来巨大的压力,所以,在我国经济实力不强、政府财政还比较困难的条件下,现阶段住房保障应以最低收入家庭为主,随着经济的发展,保障的对象将逐步扩大到中低收入家庭,保障标准也应根据经济发展水平逐步提高。建议对适用于廉租住房制度的最低收入家庭,采取以租金补贴为主的手段,实物配租只能在满足特定条件的情况下进行,如军烈属、残疾人等;对适用于经济适用房的中低收入家庭,则采取出售为主、租售并举的原则。
51充分发挥住房金融作用
国外经济发达国家非常重视住房金融对住房保障的支持。美国除了政府金融机构经营房地产贷款外,私人金融机构也从事个人住宅抵押贷款业务;新加坡政府利用公积金作为建房最初资金,借用存储的私人公积金给建屋发展局,然后将房屋售给用户,费用则从用户的公积金中逐年扣除。我国住房金融市场起步较晚,还没有形成较为完善的住房金融市场,政府对公共住房开发商的支持力度不够,信贷额度不高;个人住房融资渠道不畅,针对个人房贷业务资格的审查、手续办理、减息或免息的比例等,与国外经济发达国家相比还有较大差距。因此,我国政府应该扩大住房市场融资渠道,增加住房贷款品种,实行抵押贷款保险,发行房地产抵押贷款证券,设立全国性住房贷款基金。
国外经济发达国家住房保障制度一般是以法律形式存在的,如美国的《住房法》、《住房与城市发展法》;德国的《住房建设法》、《住宅促进法》;新加坡的《建屋与发展法》等。住房保障制度的法律,为公有住房政策的落实与实施提供了法律上的支持,对开展住房保障至关重要。我国有关居民住宅的法律、法规至今也没有出台,由于缺乏法律规定与约束,地方政府重视形象工程,忽视百姓住房建设,使得国家住房保障计划难以有效落实与实施。因此,我国应尽快出台住房保障法律、法规,从立法上规定住房保障的对象、标准、资金来源等。
31强化政府在住房保障体系中的作用
政府作为一国经济的宏观调控者和管理者,担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职
作者单位:吉林省社会科学院经济研究所