第九章 财务管理与绩效评价
第一节 财务管理概述
一、 财务管理内容
1、长期投资：现金流出到现金流入（即投资回收或投资回报）的时间超过一年的。
2、长期筹资：指企业筹集生产经营所需的长期资金，也就是可以长期使用的资金。 3、营运资本管理
二、 长期投资的现金流量计划和管理过程，称为资本
预算。
三、 长期投资的类型主要有：
1、直接投资经营性生产：包括建筑物、厂房、机器设备、存货等。
2、直接投资于金融资产：指股票，债券和各种金融工具
3、直接投资于其他公司
四、 长期资金包括权益资金和长期负债资金。 五、 长期筹资决策中的主要问题是资本结构决策、债
务结构决策和股利分配决策。
1、长期债务资金和权益资金的特定组合称为资本结构，企业必须对两者进行权衡，确定适宜的长期负债/权益比。资本结构决策是最重要的筹资决策。
2、选择债权人和借款类型，决定债务结构是另一个重要决策。
3、股利分配决策同时也是内部筹资决策。 六、 营运资本=流动资产-流动负债。营运资本是投入
企业日常正常活动的资本。
1、营运资本投资管理主要包括：
（1）现金管理：不仅满足日常业务的交易性需要，还要考虑到预防性需要和投机性需要
（2）存货管理：企业在生产经营过种中储备的物资，包括材料，燃料，低值易耗品等。 （3）应收账款管理 2、营运资本筹资管理
七、 流动资产主要包括：货币资金、短期投资、应收
杜撰、应收账款、存货等。 八、 财务管理目标
财务管理目标又称理财目标，是评价企业财务活
动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面： (一)财务管理总体目标
财务管理总体目标是企业开展一切财务活动的基础和归宿。包括： 1、利润最大化
缺点：① 忽略了资金的时间价值；② 忽略了风险因素；③ 使企业财务决策短期化。
2、资本利润率（净资产收益率）最大化或每股利润（每股盈余、权益资本净利率)最大化 优点：能够说明企业的盈利率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。 缺点：① 忽略了资金的时间价值；② 忽略了风险因素。 3、企业价值最大化或股东财富最大化 企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，对经营期内的净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企业财富，使企业价值达到最大。企业价值最大化或股东财富最大化是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。
优点：① 考虑了资金的时间价值；② 考虑了风险因素；③ 体现了企业对资产保值增值的要求；④ 制约企业追求短期利益行为。
缺点：① 对于上市企业，股价受多种因素影响，短期内很难准确衡量企业的实际价值；② 对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值，但受评估标准和方式影响，不易客观和准确。
九、 财务会计报告：是指企业对外提供的反映企业某
一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。
十、 财务会计报告由：会计报表、会计报表附注和财
务情况说明书组成。
十一、 企业会计报表的基本财务报表：资产负债表，利
润表和现金流量表
十二、 资产负债表
反映企业在某一特定时日财务状况的会计报表。资产负债表把企业的资产、负债和所有者权益三个方面的内容按照会计等式：“资产＝负债＋所有者权益”列示，且对三者作了进一步的分类、项目排列和对照关系，从而形成了便于阅读财务报告的结构。 它揭示的信息包括： ① 企业拥有并可利用的经济资源 ② 企业的负债水平和构成 ③ 企业所有者权益的多少和构成 ④ 企业财务状况的变动信息
十三、 利润表 又称损益表，反映企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。还可以反映企业在一定期间的收入、利润（损益）、成本和费用。利润表按月编制和报送。
它揭示的信息包括： ① 一定时期企业的盈亏状况 ② 企业盈亏的原因和构成
③ 有助于评估企业的获利能力
十四、 现金流量表
反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。可以了解和判断企业的支付能力、偿债能力和周转能力。 它揭示的信息包括： ① 企业现金的来源和去向 ② 企业现金流量的构成 ③ 企业净现金流量的多少
十五、财务报表分析的内容：
1、战略分析：目的是确定主要的利润来源，经营风险并定性评估企业的盈利能力，包括宏观分析、行业分析和企业竞争策略分析等内容。
2、会计分析：目的是评价企业会计反映基本经济现实的程度。
3、财务分析：目的是运用财务数据评价企业当前及过去的业绩并评估其可持续性
4、前景分析：预测企业的未来。 十六、财务分析的方法：最常用的是比较法，趋势比较法、横向比较法。
第二节 成本和预算管理
一、成本按照与业务量关系的分类：
1、固定成本：一定期间的总额能保持相对稳定的成本，如果企业的固定资产折旧，办公场所租赁费用等 2、变动成本：指在特定的业务量范围内，其总额随业务量变动而成正比例变动的成本。比如材料成本、外包费等。
3、混合成本：除固定成本和变动成本外的成本，它因业务量而变动，但不成正比例关系。
降低固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额人手，而降低变动成本应从降低单位业务量的消耗人手。
作用：有助于分析成本升降因素、寻求降低成本的途径和进行物业经营管理的预测与决策。
二、按照经济性质分类
可以分为：外购材料、工资、职工福利费、折旧费、利息支出、税金、其他支出。 作用：有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。
三、 按照计算依据不同分类 1、目标成本 2、定额成本
3计划成本：计划成本是指令性成本。
4实际成本。 实际成本包括上年实际成本、本年实际成本和累计实际成本。
作用：有助于物业企业正确看待成本支出，加强成本核算和管理。
四、按照与决策的关系分类
1、边际成本：指在一定物业经营管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。
2、差异成本：又称增量成本或减量成本。
3、机会成本：是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。 4、估计成本
5、沉没成本：指因为过去决策已经发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。
6、可缓成本。7、可免成本。8、附加价值成本 作用：有助于分析评价各种不同经营方案并从中选择最优方案，以提高物业企业经营的经济效益。
五、 成本预算的意义与要求 (一)成本预算的意义
成本预算又称成本计划，是成本决策结果的系统化。 成本预算的基础是各种先进的技术经济定额。在编制成本预算时，首先应进行成本预测。 正确地编制成本预算的意义有：
1、为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标，并为进行成本管理提供直接依据。
2、能动员和组织全体职工精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业有效地利用人力、物力、财力努力改善经营管理，以尽可能少的劳动耗费获得较好的经济效益。 3、可作为物业管理企业经营业绩的考评标准。 (二)成本预算的基本要求
1、成本预算必须同其他预算相协调
收入预算、资本预算、现金预算等，是编制成本预算的重要依据。
2、成本预算要以各项定额为基础 各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。 3、成本预算应有相应的技术经济措施保证
4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 ：如何提高物业管理资金的使用效益是物业管理企业始终关心的主题。
5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
六、成本预算的编制方法
(一)固定预算 ：固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。 其假设前提是：
1、现有的业务活动是企业必需的； 2、原有的各项开支都是合理的； 3、增加费用预算是值得的。
固定预算通常每年编制一次，使预算期间同会计年度相一致。
固定预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业。
优点：1、编制简单，预算的编制成本较低；2、费用支出水平的控制容易为各部门所接受。
缺点：1、没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；2、由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。
(二)弹性预算
弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。
弹性预算主要适用于弹性成本预算和弹性利润预算。弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算。
编制弹性预算的主要方法有两种：1、列表法。列表法又称多水平法，就是按照物业管理企业管理服务能力的利用程度的不同而编制的多种管理服务水平的预算；2、公式法。即y＝a + bx，其中：y代表某项成本预算总金额；a代表固定成本金额；b代表单位变动成本金额；x代表业务量。 (三)零基预算
零基预算是指以零为基础的预算。它产生于20世纪60年代并已被西方国家广泛使用并公认为是有效的管理方法。
零基预算越来越多应用于服务性部门费用预算，如政府部门或物业管理企业。
优点：1、有助于提高管理收费的使用效益；2、改善物业管理企业与业主之间的关系；3、增强物业管理企业的市场竞争力。
缺点：1、编制预算的工作量相对较大；2、各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据。 (四)滚动预算
滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。 逐季滚动比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。 优点：1、能将原预算的调整、衔接工作从被动转化为主动，将事后控制转为事前控制，使预算适应客观情况，促进企业管理服务活动协调进行；2、有利于企业管理人员对预算材料作经常性分析研究，并对执行过程中的各种情况及时加以修订，使企业的经营活动始终有一个较长远的总体战略布局。
七、成本预算的编制程序 (一)成本预算的编制方式
各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。 一下：物业服务企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标。 一上：各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业服务企业财务部门。
二下：财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，并报物业服务企业管理层，然后再由管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给各部门执行。
(二)成本预算的编制程序 1、收集和整理有关资料。
2、对预算期成本指标进行预测。
3、根据企业(部门)特点编制成本预算。 (三)不同成本的预算编制
1、营业成本预算 ：编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。
2、管理费用预算：编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，还可以采用固定预算。
3、财务费用预算 ：如果不涉及融资的问题，该项费用预算值为零。
八、成本控制具有三层含义 1、对目标成本本身的控制；
2、对目标成本完成的控制和过程的监督；
3、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
九、成本控制的原则
1、全面控制原则 ：充分发挥广大职工的主观能动性，是降低成本的关键。 2、讲求经济效益原则 3、责权利相结合原则
4、例外管理原则 ： 例外管理原则又称重要性原则，应用于事中控制，是保证成本有效控制的重要手段。 例外管理原则判定的要点：
（1）重要性。重要与否，主要根据成本差异金额大小确定。数额较大的差异，超过了规定的上下限，或虽未超过规定的上下限，但经常在上下限附近波动。
（2）特殊性。凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异，不论是否达到重要性的程度，均应受到密切重视。
（3）一贯性。凡是某项成本差异虽未达到重要性程度，从未超过规定的百分率或绝对金额，但是该项成本差异却持续时间很长，则应视为“例外”，需要引起管理人员充分注意。
十、成本控制机制 1、前馈性控制
在成本发生之前所进行的控制，通过对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的实现企业利润最大化和物业增值最大化的成本支出水平。 2、防护性控制
防护性控制即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相
关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。 前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。 3、反馈性控制
反馈性控制是事中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。
十一、成本控制的程序 1、确定控制标准
成本控制首先要明确控制标准。控制标准是进行成本控制和考评的直接依据。
常用的控制标准有成本预算（包括责任预算）和消耗定额，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。 成本控制目标可以由预算法、定额法、计划指标分解法确定。
2、执行控制标准 ：运用控制手段（如凭证控制、制度控制），对成本的形成过程进行具体的约束。
3、分析相关差异 ：对成本差异的分析必须经常化、系统化。 4、纠正成本偏差 5、进行考核奖罚
十二、成本控制的实施
1、事先控制 ：事先控制是设计阶段的控制，又称事前控制，是衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，是成本控制的开端。
2、事中控制 ：事中控制是执行阶段的控制，又称过程控制，是成本控制的中心环节。事中控制有利于寻求降低成本的途径。
3、事后控制 ：事后控制是考核阶段的控制。事后控制着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向。
第三节 企业绩效评价
一、 企业内部的绩效评价
1、成本中心的业绩评价：着重考核其发生的成本和费用，不考虑收入。
成本可分为：标准成本中心和费用中心。标准成本可以量化，费用中心适用于那些产出不能用财务指标衡量的。
2、收入中心的业绩评价：考核指标通常是销售收入。 3、利润中心的业绩评价：考核指标主要是利润。分为人为利润中心和自然利润中心
4、投资中心的业绩评价：不仅要衡量其利润，而且要衡量其资产并把利润与其占用的资产联系起来，其业绩评价更接近企业整体的综合绩效评价。 二、财务绩效定量评价指标计算公式 1、盈利能力状况 （1）、净资产收益率（股权收益率或权益收益率）＝净利润 /平均净资产 *100%，其中平均净资产=（期初资产+期
末资产）/2 （2）、总资产报酬率＝（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%
增强对物业资产经营的关注，促进提高单位资产的收益水平。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。 （3）、盈利能力状况修正指标的计算公式：
销售（营业）利润率=主营业务利润/主营业务收入净额*100%
盈余现金保障倍数=经营现金净流量/（净利润+少数股东损益）
成本费用利用率=利润总额/成本费用总额*100% 资本收益率=净利润/平均资本*100%
2、资产质量状况
（1）总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额。【平均资产总额=（资产总额年初数+资产总额年末数）/2】
体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。
（2）应收账款周转率（次）=主营业务收入净额/应收账款平均余额 【应收账款平均余额=（年初应收账款余额+年末应收账款余额）/2】
3、债务风险状况
（1）资产负债率=负债合计/资产合计*100%
资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，应变能力差。
（2）已获利息倍数=（利润总额+利息支出）/利息支出
已获利息倍数反映了当期企业收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角度来考察企业债务利息的偿还能力。一般选择计算企业5年的已获利息倍数。
4、经营增长状况
（1）销售（营业）增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%
(2)资本保值增值率=扣除客观增减因素的年末国有资产及权益/年初国有资本及权益*100%