万科天琴湾2012年度营销策略方案
万科天琴湾项目’ 2012年度营销策划方案鼎合顾问·营销策划中心 May.2012
万科天琴湾2012年度营销策略方案
2011年，我们第一次近距离接触这片土地。 对于过去，我们仍记忆犹新。 2011年8月，组建团队，进驻案场，团队培训，走工地、做模拟、考销讲。我们顶着烈日酷暑，开 展渠道拓展行销，不分周末，各大超市派单、写字楼陌拜、社区割草、擦车、观音桥沙坪坝商圈巡展…。 日复一日的辛勤工作，付出汗水与辛酸，换来了大量客户资源的积累，期待着正式的开盘销售……
过去，我们用辛勤与汗水，开始起步
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如今，我们再一次用心感受，细心研究，全力打造时隔一年后，现在，我们又再一次站在了这片土地上。 这一次，我们肩负使命，也倍感欣慰。 我们用心、勤奋、专业、专注…… 我们实地考察地块、项目周边及整个市场，仔细收集汇总每一个细节，苛求以最真实的 信息和数据来分析研究……
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这一次，我们将以全新的角度去诠释产品价值， 以更高的高度去开拓和创造新的历程。
我们将全新塑造“江北城市副中心，北滨路西段城市新贵富人区”, 打造“西部首席城市滨江高尔夫豪宅”, 开创“重庆万科首个高端资源型宽景低密度项目”。
城市未来价值在多项目的联动之下 一个高端低密住区正在形成
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让我们共同开启崭新的时代！
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单击此处编辑母版标题样式 汇报思路发现问题>本体研究 >市场分析 >营销难点
定位问题
>营销策略 >形成策略1/2/3/4/5/6/7
解决问题
>营销执行 >方案1/2…8/9
Dingheguwen 鼎合顾问(重庆)
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目标单击此处编辑母版标题样式
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目录单击此处编辑母版标题样式 /INDEX/Part-1 本体研究1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 1. 2.Dingheguwen 鼎合顾问(重庆)
Part-2 市场研究
项目区位 项目四至 周边交通情况 周边配套及自然资源 项目基本概况 项目产品分析 前期客户分析 小结
Part-4 营销策略1. 2. 策略形成 应对执行方案
Part-5 营销执行1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
江北区整体市场供销分析 重庆市高端低密度物业供销分析 重庆高端高层物业销售分析 区域未来供应分析 本项目竞品分析 竞品个案分析 小结
区域炒作方案(高市场形象VS低价值呈现) 体验升级方案(高市场形象VS低价值呈现) 阶段推广方案(高市场形象VS低价值呈现) 整体定位方案(高价格目标VS低价格竞品) 名牌营销方案(高价格目标VS低价格竞品) 尊贵服务方案(高价格目标VS低价格竞品) 整合营销方案(快速度销售VS低迷化市场) 渠道拓展方案(快速度销售VS低迷化市场) 渠道工作保障计划 案场品质保障计划 客户满意度保障
计划 最大化地签约回款保障计划 双代公司合竞关系平衡保障计划 团队成长及稳定保障计划
Part-6 执行保障1. 2. 3. 4. 5. 6. 8
Part-3 营销难点
项目SWOT分析 项目营销关键点及难点梳理
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单击此处编辑母版标题样式 区域分析江北最后低密度高尚生活区 地处江北区西部/石马河板块; 处江北新城十字交叉点； 重庆主城区里的一个新兴低密度高尚大社区. 北
Part-1 本体研究
本案
项目四至江北区 向北: 竹林区域； 向南: 江北观音桥商圈-渝中 区解放碑CBD; 向东: 冉家坝商圈-重庆火车 北站-江北机场； 向西: 沙坪坝区大学城。
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单击此处编辑母版标题样式 交通状况北城未来向西门户，目前交通体系缺乏。怎么来公共交通线路缺乏: 仅红旗河沟乘坐127路公交车至终点站，可到项目现场. 自驾驱车路线: ① 北滨路西段-松石大道-宏帆路南段-项目; ② 黄泥磅-松石大道-宏帆路南段-项目; ③ 人和立交-金开大道西-天山大道-宏帆路北 段-项目; ① 内环高速-石马河立交下道-宏帆路南段-项目.
Part-1 本体研究
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到哪去内环快速干道: 通过内环高速可快速达到重庆江 北国际机场，龙头寺火车站以及 主城其他区域； 双碑大桥: 大桥预计将于2012年12月建成投入使 用,项目处双碑大桥引桥北侧， 通过大桥，可直通西部大学新城，届时项目区域 将成为江北区\渝北区\两江新区 通往沙坪坝大学城的最要门户,交通优势得天独厚； 北滨路: 项目位于北滨路西段宏帆路，通过北滨 路可10分钟到观音桥商圈，20分 钟内直达杨家坪，15分钟内直通渝中区.本案
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单击此处编辑母版标题样式 区域现状区域印象-偏僻,边远,荒凉,落后从整个江北区地图看,石马河版块相比其他江北区域发展滞后,该区域发展缓慢,虽然地 属江北区,但在客户心中的印象仍是偏僻,边远,荒凉.
Part-1 本体研究
石马河区域 江北成熟区域
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单击此处编辑母版标题样式 项目现状堡坎影响高层底区采光 项目通达性不足
Part-1 本体研究
高层楼体标准层与紧临的宏帆路高差近20米,形成长约800米的堡坎,对高层低区临宏帆路面 房源采光及视野影响严重;
项目所处的宏帆路处在分段施工状态,不定期封闭道路,引导客户到访难度极大;可到达项目 附近的公交车目前只127路;
项目目前基本无配套
项目所在区域处在开发初期,配套紧缺.
堡坎Dingheguwen 鼎合顾问(重庆)
宏帆路现状 12
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单击此处编辑母版标题样式 周边配套及自然资源配套缺失,交通不便，居住氛围差项目区域目前处于开发初
级阶段,自然资源尚未充分利用,基本无商业,教育,餐饮等配套, 交通环境较差；
Part-1 本体研究
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单击此处编辑母版标题样式 周边配套及自然资源未来宜居低密生态居住区商业配套/ Commercial 教育配套/School 自然景观/Scenery大型商业步行街、餐饮一条街、大 型超市、会所、酒店、“天琴湾城 重庆市第八中学、字水 18洞高尔夫景观、千里一 市高尔夫球场”、专业马会俱乐部、 中学和多所幼儿园； 线江景、 山景、 湖景。 千亩 鲜花港主题公园、9万方滨江公园；
Part-1 本体研究
天琴湾城市高尔夫球场Byford Golf Course
专业马会俱乐部 The racecourse
/千里一线江景 River View
完善商业配套
Commercial facilitiesDingheguwen 鼎合顾问(重庆)
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单击此处编辑母版标题样式 基本情况项目分为南、北地块分布; 前期南地块划分为三期推售. 项目分为南北两块条型地块,南地块先行规划推售; 南地块分为三期,一期高层,二期高层加洋房,三期洋房；
Part-1 本体研究
一期 二期 三期南地块 北地块 后期别墅 高尔夫球场
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单击此处编辑母版标题样式 基本情况项目一、二期经济指标项目 楼栋 产品 面积(㎡)60~70 一期 1/2/3 T6 70~80 80~90 100~110 60~70 6/7 二期 8/9/10/11/12/1 3/14/15 合计 洋房 T6 70~80 80~90 100~110 110-135 140-160 170以上
Part-1 本体研究
户数28 66 18 33 48 160 24 48 37 149 56 66711 14
1 2 3 8 912 10
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项目一期3栋T6高层,二期2栋T6高层,8栋洋房,三期产品规划中;
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单击此处编辑母版标题样式 产品优势 港式大面宽横厅 新亚洲建筑风格 电梯直接入户
Part-1 本体研究
城市大平层 双入户大堂 约1:1车位配比 超大景观阳台 动静分区,干湿分隔
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单击此处编辑母版标题样式 产品分析主力户型解读
Part-1 本体研究
户型编号 A
户型
面积(㎡)
户型编号 B ① ② 户性特点 ③ ④
户型 四室两厅两卫
面积(㎡) 147.5
四室两厅三卫 174.3 ① 约21平米超大阳台; ② 8.1米开间宽大客厅; ③ 3个卫生间; 户性特点 ④ 干湿分离,动静分区; ⑤ 采光良好; ⑥ 户型方正.Dingheguwen 鼎合顾问(重庆)
7.8米开间宽大客厅; 户型方正; 干湿分离,动静分区; 采光良好.
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单击此处编辑母版标题样式 产品分析产品解读
Part-1 本体研究
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