第五章 业主的建筑物区分所有权 学习目的与要求：了解建筑物区分所有权的 概念和客体。理解理解建筑物区分所有权的 本质是某个建筑物的多个所有人对独自使用 的专有部分的所有权和全体所有人对共同使 用的共同部分的共有权的结合。掌握建筑物 区分所有权的基本内容和法律要求。 重点与难点： 1、专有权 2、共有权
小区小区^^
第一节 建筑物区分所有权的概念和特征 一、概念
§70 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。 Further to read:《关于审理建筑物区分所 有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 + 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》
二、特征
1、建筑物区分所有权的主体是业主。 §1 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》I :① 依法 登记取得或者②根据物权法第二章第三节(§28-31) 规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为 物权法第六章所称的业主。 II 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， ③已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理 所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的 业主。
2、客体主要是建筑物。 3、建筑物区分所有权是一种复合性权利，具 有整体性和不可分割性。同时：绝对性、永 久性、排他性。 4、专有部分的所有权居于主导地位。 fE §72 II 业主转让建筑物内的住宅、经营 性用房，其对共有部分享有的共有和共同管 理的权利一并转让。
第二节 专有权
一、概念
专有部分——是指具有构造上及使用上的独立性， 并能够成为专有权客体的部分。 专有部分所有权——简称为专有权，是指区分所有 人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所 享有的单独所有权。
fE§71 业主对其建筑物专有部分享有占有、 使用、收益和处分的权利。业主行使权利不 得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的 合法权益。
二、专有部分所有权的客体 fE§2建筑物区分所有权解释 I 建筑区划内符合下列条 件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定 为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分； (二)具有利用上的独立性，可以排他使用； (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 II 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经 根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应 当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
III 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
!!:对住宅商用的法律规制 §77 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住 宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用 房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经 有利害关系的业主↓同意。 隔壁、相邻、不相邻的业主。实际or可能。 §11建筑物区分所有权解释 业主将住宅改变为经营性 用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权 法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区 划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害 关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可 能受到不利影响。
§10 建筑物区分所有权解释 I 业主将住宅改 变为经营性用房，未按照物权法第七十七条 的规定经有利害关系的业主同意，有利害关 系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原 状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。II 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有 利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人 民法院不予支持。
第二节 共有权
一、概念——是指区分所有人依据法律、合同以及 区分所有人之间的规约，对“建筑物的共用部分、 基地使用权、小区的公共场所和公共设施等”所共 同享有的财产权利。
在区分所有中，共有的类型比较复杂： 法定共有和约定共有； 共有和准共有 小区内全体业主共有、某一栋建筑物内业主的共 有、特定单元或特定几个业主的共有。
二、共有权的行使 !!:将“共有部分专有使用权”与“专有 部分所有权”区分开来。 §72 I 业主对建筑物专有部分以外的共有部 分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利 不履行义务。
§80 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等 事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不 明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例 确定。↓ 适用时注意区分：全体共用部分+一部共用部分 §4 建筑物区分所有权解释 业主基于对住宅、经营性 用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利 用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部 分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理 规约，损害他人合法权益的除外。
三、法定共有的范围
§73 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城 镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主 共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除 外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业 服务用房，属于“业主共有”。 §79 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共 有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有 部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 所谓“业主共有” →作为地上附着物归业主所 有≠土地所有权。
§3建筑物区分所有权解释 I 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六 章所称的共有部分：
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基 本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分， 消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备 层或者设备间等结构部分； (二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公 用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 II 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设 用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划 占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
四、车位、车库的归属 §74 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方 式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放 汽车的车位，属于业主共有。
§5 建筑物区分所有权解释 I 建设单位按照配置比例 将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分 给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条 第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 II 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规 划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 §6 建筑物区分所有权解释 建筑区划内在规划用于停 放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场 地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三 款所称的车位。
案例分析
2009年12月业主王某发现小区公示牌上通知 小区地下车库于2010年1月1日启用，便联系 开发商相关事宜。但被告知车库只卖不租丙 需按月缴纳管理费。因王某买房时与开发商 签订的补充协议中约定不购买车位，现王某 不能停入车库了。王某认为车库时小区公用 设施的一部分，应当为全体业主共有，开发 商的行为损害了业主权益，由此诉至法院。
人防工程在和平时期作为车库的权利归属？ §5 II 中华人民共和国人民防空法：国家鼓 励、支持企业事业组织、社会团体和个人， 通过多种途径，投资进行人民防空工程建设； 人民防空工程平时由投资者使用管理，收益 归投资者所有。 由中华人民共和国第八届全国人民代表大会 常务委员会第二十二次会议于1996年10月29 日通过并公布，自1997年1月1日起施行。
第四节 管理权 一、概念
——是指业主基于专有部分的所有 权从而依法享有对业主的共同财产和共同事 务进行管理的权利。
To read:《物业管理条例》 (2003年6月8日中 华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8 月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》 修订)
二、管理规约 §83 I 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 §17 I 物业管理条例 管理规约应当对有关物业的使 用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行 的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法 作出约定。 II 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法 律、法规或者损害社会公共利益。 III 管理规约对全体业主具有约束力。
三、物业管理——是指由业主自行或者委托物业服 务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事 务进行管理和服务的行为。它包括对建筑物的保存、 改良、利用、处分以及对区分所有人共同生活秩序 的维持等内容。
To read:《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已 于2009年4月20日由最高人民法院审判委员 会第1466次会议通过，2009年5月15日公布， 自2009年10月1日起施行。