4、城市化程度
目前杭州城市化率为55%左右，2020年将达70%。2003年末全市人口是640万，由此推算城市化提高15%，即市区净增100万人口，未来16年每年增加6、7万左右。再加新出生人口，如果按照小康水准人均30平方米来计算，每年新增人口对房地产的需求就达200万平方米。
5、恩格尔系数
数据：近几年来，杭州市的恩格尔系数持续下降。至2003年末，市区居民为38.7%，同比下降1.5个百分点；农村居民为36.3%，同比下降2.3个百分点。
二、政策环境
在这短短的大半年时间里，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。 1、土地政策
土地——关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。 2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场 。我国上半年陆续出台的土地市场政策法规如下： 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 国务院 《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》 国土资源部 《国土资源部关于下达<2004年全国土地利用计划>的通知》 国土资源部 《关于深入开展土地市场治理整顿土地管理的紧急通知》 国务院办公厅 （详情请见中国地产投资网“政策法规”栏目）
2、房地产金融政策
房地产，这个迅速发展的行业，其发展速度与热度已经引起了国家的关注。为给杭州经济发展过热实现“降温”，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的发展。
中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源
头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。2004年4月11日央行宣布，从4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。 4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。
随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。
3、房产政策
为了平抑飞扬的房价、打击房地产投机炒房者，切实保护消费者和投资者的利益，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。 2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。 同时，国务院办公厅近日发出关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理。减少拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目。很多城市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模可以降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。
4、政策影响和展望
今年相继出台的一系列政策让房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临重大的抉择。融资难度的加大不仅意味着房地产开发商开发成本的提高，更将加速房地产公司优胜劣汰的过程。 再加上各项金融调控措施陆续出台，个人房贷审查日趋严格使得放贷速度大幅放缓，而部分中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。而典当作为新型的融资方式，以其快速、短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。
面对着近几年杭州房价一路攀升。杭州市政府相应采取了一系列政策，如：年初恢复征收二手房转让20％的个人所得税；近期一些商业银行推出新措施，对1990年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成等。此外，浙江省亦在酝酿期房限转政策。
上述政策的影响下，今年上半年买方更趋于理性，观望较多；卖方亦不肯轻易降价，处于僵持状态，商品房销售速度和二手房成交量均有所下降。
2004年是“政策年”，上半年出台的一系列政策，这些调控措施的效应将在下半年进一步显现。下半年一些上半年讨论的沸沸扬扬的如物业税政策、加息政策将进一步明朗化。
在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格趋于合理化。展望未来，杭州市房地产市场将更加理性而健康的发展。
第二部分 土地市场分析
一、历年土地供应状况
年份 供应总量（亩） 商品房用地 经济适用房用地 1998 5837 1462 4375 1999 564 492 72 2000 2814 1819 995 2001 2105 1868 237 2002 4403 2078 2375 2003 6012 3567 2445
二、2004年1-8月土地出让分析
根据中国地产投资网最新统计，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，杭州市国土资源局共出让土地 63宗（含推出后因故取消地块），供应面积3183.76亩左右，同比增长107.6%。其中，成功出让土地51宗，总成交面积2327.52亩，占出让土地总面积的73.26%，比去年同期增长52.11%。
（出让土地性质）
成功出让的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，合计面积约1036.98亩；单纯作为商业及办公用地的为27宗，合计面积约654.68亩；商住用地3宗，合计面积约259.64亩；综合用地为4宗，合计面积约288.86亩；其它如加油站、体育悠闲及公共设施用地为3宗，合计面积约87.36亩。
（土地供应区域分布）
从土地供应区域来看，今年1-8月份出让地块主要集中在滨江、江干、拱墅以及杭州经济技术开发干区，共推出54宗地块，成交面积达1917.82亩，约占成交土地总面积的82.39%。同时，西湖区、上城区和下城区也推出9宗地块，面积为684.4亩。
1）滨江区
据本网统计结果表明，2004年1-8月份滨江区共推出土地11宗，其中成交7宗，成交面积为450.16亩，占1-8月份成交总面积的19.34%，成交金额约183264万元。
土地性质以住宅用地和商住用地为主，成交面积分别为123.96亩和232.85亩，占滨江区成交总面积的27.53%和51.72%。
从成交土地的规模来看，滨江区50亩以下的地块有3宗，而50亩—100亩之间的地块有3宗。面积最大的一宗地块，是位于滨江浦沿镇占地约150亩的商住用地，于7月19日至7月30日通过挂牌方式成功推出，由杭州网讯科技有限公司、通和投资股份有限公司以356.3万元/亩的单价摘得。值得关注的是，去年由大元房产摘得的原杭政储出2003（22）号、（23）号地块，因为资金等各方面的原因，该地块被国土局收回重新出让，但经屡次推出后，尚未有开发企业敢勇于出手，目前信息仍在公示中，谁是第一个吃螃蟹的人尚留有悬念。
滨江区土地出让情况 住宅 商住 商业 体育休闲 加油站 合计 成交面积（亩） 成交幅数（宗） 金额（万元） 未成交面积（亩） 未成交幅数（宗） 123.96 232.85 39.84 48.28 5.23 450.16 2 2 1 1 1 7 60506 48998 12020 5920 2300 183264 371.3 0 0 48.31 0 419.61 3 0 0 1 0 4 2）钱江新城
钱江新城继去年成交了880余亩的土地后，今年1-8月份又陆续推出了14宗地块，其
中除了第34号地块未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交面积约512.175亩，成交
额达373452万元。
土地性质以商业办公用地为主，成交面积为304.56亩，占成交总面积的59%。 江干区[钱江新城] 成交面积（亩） 成交幅数（宗） 金额（万元） 住宅 商业 综合 合计 121.51 304.56 86.105 512.157 1 10 2 13 119768 222353 31331 373452 从成交土地的规模来看，50亩以下的地块有10宗外，基本上以商办金融用地为主，唯一一宗住宅用地在5月19日的出让会上也出尽了风头：绝版江景地段、面积为121.51亩、良好的发展前景，吸引了如绿城、美达等9家房企前来投标，滨江、金都、南都等老牌企业现场观摩，最后由杭州星辰房地产开发有限公司以119768万元的总价竞得，成为杭州市实行公开出让以来总价最高的地块。据中标单位表示，他们意欲将此地块打造成钱江新城内的标志性住宅小区
3）拱墅区
拱墅区今年1-8月份共推出地块22宗，其中成交21宗，成交面积约767.87亩，占上半年成交总面积的32.99%，成交金额达236471万元。
土地性质以住宅用地和商业用地为主，成交面积分别为252.48亩和301.21亩，分别占拱墅区成交总面积的32%和39%。
从成交土地的规模来看，拱墅区成交地块大多在50亩以下，共有17宗。成交面积最大为180.33亩的综合用地，是1-8月份成交地块中面积最大的，为会展中心用地。
拱墅区作为老城区的重要组成部分，所推土地特别是住宅用地颇受开发企业的欢迎，该区域中今年推出的地块中商业、综合用地占据绝对主导地位，政府着重改造拱墅区居住环境的决心略见一斑。
拱墅区土地出让情况 成交面积（亩） 成交幅数（宗） 金额（万元） 住宅 商业 综合 公共设施 合计 4）下沙区块
下沙区块在今年1-8月比较低调，总共才推出4宗土地，面积约为255.47亩。其中成交3宗，成交面积约144.35亩，占成交总面积的8%，成交额达44838万元。尤其值得关注的是，由于下沙前两年供地规模比较集中，已有相当可观的供应量，在一级市场上，开发企业下沙拿地的热情有所减弱，特别是规模较大的地块比较受冷遇甚至遭遇流标。不过下沙向来是杭州市各区域中的供地大户，接下来将迎来供地高峰，目前正在公示的、位于下沙东部
252.48 301.21 180.33 33.85 4 15 1 1 21 125373 57812 49183 4103 767.87 236471