**县农村住房建设管理调研报告
农村建房涉及千家万户，事关农村社会稳定和经济发展，历来是农民高度关注的焦点，也是政府行政管理的难点问题。当前，我县农村建房矛盾和问题日益凸显，为进一步规范管理，按照县委领导的安排，2014年7月下旬，调研组对全县农村住房建设管理情况进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
**县总面积807.64平方千米，其中山区、半山区占71.67%，坝区占15.69%，湖泊水面占12.37%；辖7个乡镇（街道）、72个行政村、345个自然村，434个村民小组；2013年末，全县总人口276718万，其中农业人口218316万，占78.9%；总户数99379户，其中农业户53732户，占54.1%。
住房是农民安居乐业的基础性条件，是与农民最直接、最现实、最迫切的利益息息相关的重要民生问题。改革开放特别是近二十年以来，随着我县经济的稳步发展，农民收入不断增加，农村新建住房数量大量增长，村庄呈快速无序扩张趋势，全县农村面貌发生了巨大而深刻的变化。据**县全国第二次土地调查成果显示，目前全县城镇村及工矿用地共占地 亩，占辖区土地总面积的 %，其中建制镇 亩，村庄 亩，人均居民点用地达 亩(约 平方米)，户均居民点用地达 亩(约 平方米)。
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农村建房需求的快速增长，对政府行政管理提出了较高要求。一直以来，我县高度重视农村建房管理工作并采取了一系列管理措施，取得了一定成效。但受历史遗留原因和农村发展实际的限制，矛盾和问题仍较为突出。主要表现在以下几方面：
1.农民建房需要迫切，住房供需矛盾尖锐。农民群众生活水平不断提高，新建房屋改善居住条件的愿望更加强烈。特别是随着农村人口的增长及年龄构成的变化，上世纪80—90年代生育高峰出生的人口纷纷进入婚育年龄，农民对住房的刚性需求急剧增加。受村庄规划、土地利用总体规划、建设用地指标等因素制约，我县宅基地审批制度长期不顺畅，农民建房实际审批数量少，住房困难群众不断增多。据初步统计，全县农村住房困难户约
户，占全县总户数的 %。农村建房难问题已成为老百姓反映最强烈的问题，成为引发农村邻里矛盾纠纷和群众上访，影响农村社会和谐稳定的突出问题。
2.违法乱建难以遏制，耕地保护形势严峻。因土地执法力量薄弱、执法难度大，长期以来农村建房管控不严、执法不到位，不批就建、少批多占、私搭乱建、乱占乱围现象普遍存在。村民随意扩大建房面积，改变生产用房用途，村庄空场、道路等集体资产被侵占蚕食，违法占用耕地甚至基本农田建房时有发生。针对此情况，2012年底，县政府下发了《关于开展农村居民违法占地清理工作的通知》，对违法占地行为进行了集中清理。由于
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本次清理强制拆除建筑为数较少，大多采取罚款处理，违法乱建行为未从根本上得到遏制，形势依然严峻。
3.村庄建设布局散乱，村容村貌普遍较差。农村农民建房随意性大，见缝插针，有的在原址拆旧建新，有的围绕原村庄周边扩张，有的沿道路、河流两侧蔓延，有的建在自家的自留地、承包地上。大量民房布局分散零乱，基础设施滞后，普遍存在道路不畅、污水乱排、电线乱拉、沟道不畅等问题，村容村貌、卫生状况堪忧，人居环境较差，这一情况在坝区农村尤其突出。此外，近年实施的农村危房改造工作，按规定只有在原址拆除重建方可兑现补助款，实施中难以整合，只能分散改造，一定程度上不利于村庄的统一规划建设。2013年4月，县住房和城乡建设局出台了《**县农村住房建设规划许可实施方案》，但因多方面原因，农户申领较少，实施效果并不理想。
4.宅基地闲臵浪费严重，空心村问题亟待整顿。由于缺乏规划，农村新建住宅大部分集中在村庄外围，形成村庄空心化。 “一户一宅”规定难落实。宅基地审批后，虽与农户签订了批新交旧协议，但要等新房建好后方能拆除收回旧宅，新房的建成有一个时间周期，村组干部三年一换，缺乏有效监督，“批新交旧”落实不到位。调研中，有的村尽管与农户签订了批旧交新的协议书，并缴纳了保证金，但有的农户宁可不要保证金，也不退出旧宅。此外，由于审批宅基地的农户都是住房困难户，所退出的宅基地
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面积小，分布散，权属复杂，可利用率不高。村庄空心化问题，导致农村大量旧宅闲臵浪费。按现有统计数据粗略估算，目前全县农村居民点达0.64亩(约427平方米)，按每户不得超过120平米标准，如全面进行空心村改造，全县农村居民点用地可整理出建设用地面积1600余公顷（24700余亩），约为上级下达我县2010—2020规划城乡建设用地指标572.27公顷的2.9倍。
二、存在的主要问题
（一）村庄规划整体长期滞后，农村建房无章可循。长期以来，我县规划工作存在着重城镇、重单一项目建设，轻农村、轻统筹发展的问题，村庄规划远滞后于农村发展实际。
1.村庄规划形同虚设。2012年以前，我县农村除少部分实施过地质灾害搬迁、新农村重点村等项目的自然村外，绝大多数村庄从未编制过村庄规划。根据省政府关于加强推进村庄规划工作的意见，2012年7月，我县编制完成了67个行政村的总体规划和327个自然村建设规划，从面上来看，实现了村庄规划全覆盖。但因本轮村庄规划资金投入较少，规划内容深度不够，多数规划只注重村庄整体区位划分，对地平、层高等住房建设等没作具体规划说明，规划的实用性、指导性不强。同时规划编制中基层干部和群众参与度不高，大部分规划内容不符合村庄实际情况，现实中无法实施。
2.不同规划互不衔接。本轮村庄规划编制，虽然之前与《土
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地利用总体规划》作了衔接，但因受保护坝区耕地、建设山地城镇政策的影响，县国土局对土地利用总体规划的用地布局作了大的调整，导致编制的村庄规划与现行土地利用总体规划不相契合甚至存在矛盾。特别是部分村庄规划用地范围与土地利用总体规划预留建设用地布局不相吻合，有规划无土地、有土地无规划，无法办理建房审批手续。
3.规划资金严重缺乏。我县村庄规划长期滞后的根本原因在于缺乏规划资金。一直以来，村庄规划资金主要依靠村集体结余资金和部门扶持资金，以及依托一些项目的实施来解决，村组集体存在等、靠、要思想。目前，尽管全县农村干部群众的规划意识已有了较大提高，部分村进行村庄规划的愿望十分强烈。但因集体经济薄弱，部门扶持资金存在不确定性，且目前实施的美丽家园等项目下达资金时均未匹配规划等前期工作费用，村庄规划编制资金缺乏的问题仍未有效解决，成为制约新农村建设的一大难题，干部群众普遍反映强烈。从目前来看，编制一个有一定深度的村庄规划，费用约需10多万元。据此估算，要真正实现全县自然村村庄规划全覆盖，需投入资金近5000万元，财政资金压力巨大。
（二）宅基地审批制度难落实，建房用地难以保障。我县自1997年停止农村宅基地审批工作后，到1999—2004年，为解决宅基地供需矛盾，曾在部分村庄进行过小宗地拍卖，但未能从根
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