物业管理水平具有举足轻重的作用。 2．4 电梯物业管理技术档案资料不健全
目前一些单位电梯物业管理中电梯技术档案资料不健全、保存状况令人堪忧。这其中既有客观原因又有主观因素。有以下几方面问题。
(1)由于目前物业管理人员流动较频繁，导致在电梯物业管理人员流动时由于资料交接制度不健全而造成技术档案的遗失。
(2)土建在房屋移交物业过程中电梯技术档案就已经遗失。而物业管理公司又未督促土建补齐相关技术档案。
(3)物业管理过程中由于人员借阅后未归还而造成了技术档案遗失。 (4)由于业主中间更换物业管理公司而相关协调工作不尽如人意，造成两个物业公司在资料移交过程中一方从中作梗，导致技术档案无法顺利移交。 (5)由于电梯物业管理人员自身电梯管理知识欠缺而致使电梯技术档案建立不健全。
2.5物业管理公司、电梯维修保养公司与业主之间存在一定的矛盾
一是电梯发生故障后，业主向物管投诉，而物管以电梯维修保养负责为借口进行推诿，形成三方矛盾。目前由于物业管理公司的管理人员专业知识上还存在一定的差距，无法准确判断故障原因，因此，通常情况下只能依靠电梯维修人员来进行判断、处理。电梯发生故障后，业主投诉是冲着物业管理公司，对电梯维修保养公司的投诉是间接的。所以物业管理人员碰到业主投诉电梯问题会向业主推诿，不是物业管理的问题，而是电梯保养公司的责任，但业主的管理费是缴给物业管理公司的，而不是直接缴给电梯维保公司的，理所当然要投诉物业管理公司。二是专业电梯维保公司的电梯保养费用与物业管理费的平衡得不到统一。物业管理公司要生存，要参与市场的竞争，
除了要得到业委会认可、续聘外，还要考虑自身发展，电梯维修保养公司同样面临这样的问题。物管公司尽可能用较小的成本满足电梯的运行使用，往往采用低价格或延迟支付资金给电梯维修保养公司的方式。这就造成物管与电梯公司之间的矛盾，引发电梯不交付使用等情况的出现，最终导致业主不能乘坐电梯，诱发新的矛盾。 3 对今后电梯物业管理的有关建议 3．1对电梯维修保养公司选择的有关建议
如前所述，电梯维修保养大包方式固然对于物业公司来说省事，但经济上付出较大。这种方式对于制造、安装质量较好的电梯前期使用并不能体现出较大的优势。如前所述，大包形式的维保模式一个特点就是维修保养价格相对于半包模式一般情况下要高出1倍左右。而高出这部分价格实际上在维修保养工作内容上并不会有所体现。同时，电梯的运行故障周期和原因是有一定规律可循。一般情况下电梯故障频繁出现主要是由于在电梯使用几年后电器元件老化或机械零件磨损以及平常维修保养公司维保不到位等因素所造成的。因此，维修保养方式如果采用全包模式公司应首先对自己电梯的使用状况、运行过程中的故障产生原因有较清楚的认识。如果可以通过改造或大修解决问题应对其产生的成本与全包成本进行对比后再决定保养的形式。
综上所述，对于每个物业公司在选择电梯维修保养公司时，应根据自己物业公司的经济实力，在充分考虑自己管理电梯的使用状况、故障类型、发生故障时间间隔等因素的基础上来决定维修保养方式。3.2对电梯物业提前介入的有关建议
前面我们已对电梯物业管理中提前介入存在的有关问题进行了阐述。总之， 电梯物业提前介入既是电梯今后安全、可靠运行的保障措施之一，又是
整个电梯物业管理工作延续开展的基本保证。为此，对电梯物业管理提前介入电梯施工过程提出以下几点建议。
(1)电梯物业管理提前介入电梯施工过程，一方面，物业管理公司出于对今后电梯安全使用和管理考虑，物业管理公司应从业主的角度监督电梯施工中的弊端，切实维护广大业主的利益。另一方面，通过对发现问题与电梯施工安装单位和房地产开发商的有效沟通使各种不利于后期物业管理的弊端在施工中就及时避免、改进和处理，从而一方面为业主争得了良好的硬件条件，另一方面也确保了物业打造名优品牌，使后期的物业管理更加省心。 (2)提前熟悉所安装的电梯，并进行很好的保护，确保业主从入住开始即为业主提供良好的物业管理服务。如前所述，目前很多电梯在业主入住后，发现电梯使用可靠性上存在一定的问题，这些问题产生的原因不排除电梯安装过程中安装质量欠缺等原因，但对业主装修其间电梯成品保护不力是其中的重要原因之一。因此，由物业公司提前对电梯进行成品保护，是减少电梯故障率，确保业主在正式人住后，电梯能在良好的工作状态下运行。 (3)通过调查我们得知那些等房屋正式从房地产商手中移交过来以后再去组建电梯物业管理队伍，往往会造成仓促上阵，难免在电梯初期的管理中导致不应有的失误，给业主留下不好的印象。电梯物业管理的提前介入就有充足的时间去招聘、培训、锻炼物业管理队伍。使电梯正式移交后物业公司能顺利、及时、成熟地为业主提供优质服务。
总之，通过对电梯物业管理工作提前介入并扎实有效地进行前期管理，使小区在电梯安装质量、物业管理质量等各方面有了很好的保证，为今后电梯的物业管理奠定了良好的基础。 3．3加强电梯日常使用管理势在必行
前面分析了目前电梯物业管理中存在的问题，这些问题的出现，既有主观原因也有客观因素， 《特种设备安全监察条例》 明确规定电梯使用单位承担电梯安全使用的主体责任。因此，作为电梯使用单位所委托的物业管理公司有义务对电梯的日常管理负责，为此，电梯物业管理应在以下几方面有所加强。
(1)电梯物业管理公司除聘请具有维修保养资质的电梯公司对电梯进行日常维护保养外，更应对电梯日常的运行状态进行记录、及时发现电梯运行过程中的故障状态，以便电梯维保公司及时处理，从而减少电梯的故障率。 (2)科学制订电梯的年维修计划，由于电梯是机电产品，因此，正常的磨损和元器件的老化是正常的，很多电梯故障也是因为对老化的元器件未加以更换而产生的，因此，科学的制订维修计划是保障电梯安全运行和减少电梯故障的有效手段，在具体操作中不能只听一面之词来决定维修的内容，最好请专业技术机构对电梯进行全面检查评估后再决定维修内容。
(3)加强对三角钥匙管理、建立三角钥匙专人保管制度。定期对应急救援预案进行演练，通过演练发现存在的问题，不断完善。使其更具有可操作性。 (4)定期对电梯应急照明装置、报警电话、机房盘车装置、停电应急平层装置进行检查，减少电梯故障出现后轿内人员被困时间。
(5)采取多种形式开展对业主安全乘梯知识的宣传，同时将电梯安全使用须知，报警电话号码张贴在醒目位置。 3．4为业主提供更为人性化的电梯物业服务
上面我们分析了物业公司与业主在电梯物业服务过程中存在的矛盾，从分析中我们不难体会到矛盾的起因是电梯经常性出现故障，而对故障处理的响应时间又较长，无法满足物业承偌的条件。同时经常性的维修保养可能会
给业主的出行带来不便。针对上述问题，作为电梯的物业管理部门首先应该对业主进行宣传维护保养电梯的重要性以及国家对电梯维修保养的相关规定，同时，应同电梯维修保养公司进行协商，尽可能将例行维修保养时间调整到电梯运行高峰期之外，并且，提前告知业主维修保养时间是星期几、什么时段，让业主有所准备，时间长了业主也就有了概念。每月物业公司征求业主意见表中划出一栏“业主对电梯使用的意见” 等。其实电梯物业管理归结起来本意是管理，实际是服务。两者是合二为一的关系。物业公司在电梯管理中对业主的作用很简单，就是公共服务，同时，其重要职责就是管理。综上所述，也只有将人性化的服务理念与科学管理手段、细致的工作内容结合起来才更能体现电梯物业管理的本质。 4 结语
以上通过对电梯物业管理重要性的介绍，希望能引起物业管理公司的高度重视，转变观念，提高电梯物业管理水平。通过对目前电梯物业管理中存在问题的分析，能使大家看到目前电梯物业管理还处在一个不成熟的萌芽阶段，对管理中存在的误区、缺陷、不足还需要我们共同去寻找破解的答案。根据对电梯物业管理的认识所提出的相关建议由于知识水平有限，希望大家批评指正。最后，我们殷切的盼望电梯物业管理人员能够集思广益、创新管理理念，扎实地履行好电梯物业管理义务。为大家创造一个安全、和谐的乘梯环境。