2010年房地产估价师房地产估价案例与分析真题与答案
1. （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：
(1). 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？(2). 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？(3). 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
答案：答案详见解析1. 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）2. 根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定： （1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分） （2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分） （3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分） （4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分） （5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）3. 被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分） 或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分） 或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分） 解析：暂无解析
2. （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
(1).
答案：答案详见解析1. 在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意： （1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2分） （2）开发费用可能发生变化。（2分） （3）开发周期可能延长。（2分） （4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（2分） （5）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分） 解析：暂无解析
3. （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问：
(1). 评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？(2). 政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？(3). 评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？
答案：答案详见解析1. 政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分）2. 收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用： （1）建筑物拆除费用。（2分） （2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分） （3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分）3. 出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分） 解析：暂无解析
4. （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
(1). A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）㎡。 A.124500 B.127000 C.132500 D.135000
(2). 据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A.租约期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
(3). 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。 A.810 B.132025 C.2835 D.4860 答案： 1. A 2. D 3. C
5. （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
(1). 采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。 A.自己开发 B.溢价转让 C.被迫转让 D.自愿转让
(2). 采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。 A.0.03 B.0.83 C.0.85
D.1.25
(3). 采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。 A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用 C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用
(4). 采用成本法估价时，应（ ）。 A.按照预算额测算在建工程价值 B.按工程已结算额测算在建工程价值 C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值 答案： 1. C 2. D 3. A 4. D
6. （三）某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8000㎡的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼合平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
(1). 该医院应与( )接洽购买综合楼事宜。 A.被拆迁人 B.拆迁人 C.建筑物拆除方 D.政府规划主管部门
(2). 买方可支付的最高购买价为( )。
A.建筑市场价值-平移相关费用
B.拆除的旧建筑材料价值-平移相关费用 C.建筑物残值
D.建筑物市场价值-平移相关费用-占用医院内土地的价值
(3). 卖方可接受的最低购买价为( )。 A.建筑物市场价值
B.建筑物市场价值-清理费用 C.拆除后的旧建筑材料价值
D.拆除后的旧建筑材料价值-清理费用 答案： 1. B 2. A 3. D 7