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合同全部结算，第二个合同结算了2000万元。不能按照合同总价款2亿元的10%来预提，而是按照第二个未取得全额发票合同1亿元的10%（1000万元）来预提。 5、如果完工当年未取得发票，而在以后年度取得发票的，是扣除在当年呢，还是追溯调整到以前年度呢？本文件没有说清楚，如果允许追溯到完工年度，则每一年的缴纳税款都会发生变化，根据征管法52条，纳税人多缴税款的，在3年内可以要求退还，但是不得加征利息。目前，地产企业以后年度取得发票的，是否可以比照执行，政策并不明确，企业可以争取税务机关同意这样做，对企业会更加有利。 总局缪司长回答：应该在实际取得合法扣税凭证年度扣除。电话请示总局领导，回答是按照后续支出执行，即还是要在实际取得合法扣税凭证当年扣除。经过和总局领导面对面沟通，总局仍然认为应当在发票取得年度扣除，排除了追溯调整。 6、文件35条规定，企业可以在汇算清缴前任意选择一个时点结转收入。这样对规定更加明确，企业在年内根本不必结转预售收入为实际销售收入。预售收入结转为实际的销售收入实际只是一个汇算清缴的年度问题，一般来说不存在年度中间结转。青岛国税局2007年的汇缴政策中在年度中间预售收入结转为实际销售收入的一系列规定，再次证明属于多此一举。 7、地产企业结转收入的时机问题探讨。假设某企业2007年预售收入为1000万元，预计计税毛利率20%，缴纳了税款200*33%=66万元，2008年第1季度预售收入为500万元，，缴纳税款75（万元）。2008年1月达到完工标准，2月份结转销售收入1500万元，销售成本为1300万元，毛利为200万元，则2季度缴纳税款200万*25%=50（万元），存在对以前年度及以前季度按照计税毛利率征税，而季度申报不允许冲减毛利的重复征税因素，对企业不利。 如果2008年末汇算清缴的时候再结转收入，则附表3第52行，可以纳税调减200万元，当年的应纳税所得额为0，季度预缴缴纳的税款75万元，可以 6
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要求退还。但是，这样的税务处理，占用了企业资金。 因此，在年度中间结转收入，对于地产企业来说，不合算。 因为季度申报是按照季度利润缴税，不允许扣减以前年度及以前季度实现的毛利，因此只要在季度结转收入，一定是重复多缴税，到年底后才能退还。如何解决该问题呢？（随着各地转发31号文件，有的省份意识到了这个问题，明确允许季度扣减结转的毛利，例如：北京、大连、辽宁税务局允许季度直接扣减，则直接解决了这个问题） 思路1：在任何月份都不结转收入，只是在汇算清缴的时候做以前年度损益调整，调整资产负债表（资产负债表日后事项）.或者企业季度的利润表和年度利润表不一样，即：季度的时候利润表不结转收入，而是在年度利润表中结转收入。但是很多上市公司可能又会受到中期业绩的影响。 思考2：年末会计利润中既包括了以前年度预售收入结转的利润，也包括本年度季度预缴结转的利润，那么附表3第52行纳税调减的毛利是只填写以前年度实现的毛利，还是包括季度实现的毛利？ 回答：只填写以前年度的毛利，因为本年度季度实现毛利，已经在主表34行中减去季度预缴税款，因此剔除了该因素。即：未完工收入预缴的企业所得税，有两个途径去实现时间性差异的转回。一是，通过附表三52行的纳税调减，二是通过季度已经预缴税款的扣减。 即：需要在附表三52行填列的只涉及以前年度的未完工收入。 专题：完工标准细解 1、 未完工楼盘，检查成本的处理结果？是否能补税？（结论：对于未完工楼盘，税务机关只检查收入和期间费用，不会去查成本，因为不会导致补税） 2、 什么是房地产管理部门？（同律师的博弈） 3、 开发产品未办理竣工备案手续、会计决算或者验收合格，只要办理了交房手续或者是实际入住，都属于开始投入使用。 7
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4、 国税函【2009】342号文件再次重申了开始投入使用的概念，开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。（只要开始办理交房手续，就认为已经完工了） 只要房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。（三个无论） 本文件时因为海南永强实业公司偷税案，总局对海南省的批复。 5、 工作努力，不一定是好事？(尤其是2007年12月31日做竣工备案) 6、 稽查干部关于“完工标准”，民工已经使用的故事。 7、 中纪委关于“累计折旧”的故事。 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 继续强调开发企业不得事先核定征收。 文件第四条，继续强调了房地产开发企业不允许核定征收。用词更加明确，一是，不允许开发企业按照核定征收方式进行征收管理，《企业所得税核定征收办法》国税发[2008]30号文件第三条规定：特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。而本文件则明确了房地产业作为一种特殊行业，不适用按照国税发[2008]30号文件进行核定征收的；二是，可以对以前年度开发企业的纳税核定征收。 目前，全国对开发企业实施核定征收的地方很多，例如湖南省国地税联合发文件，对所有的地产企业进行核定征收，除了地方税务机关对于税收任务的考量外，也有文件表述不清楚的原因，实际上事后核定征收是《征管法》35条针对所有企业的措施，新文件完全没有必要去说此事，只要说开发企业一律不能核定征收即可，否则反而可能引起一些理解上的争议。 新《征管法》关于核定征收再次明确了，第一，征收税款，以查账征收为原则，以核定征收为例外。第二，将核定征收分为了两类，事前核定和事后核定。第三，只有两种情形事前才能事前核定征收，一是法律行政法规规定不设 8
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应税收入含股权转让收，但成本扣除却不含股权净值？这不合理，应该能通过申报表个别栏目填写达到扣除的？不是解读的这样。 第二章 收入的税务处理（共6条） 应税收入含股权转让收，但成本扣除却不含股权净值？这不合理，应该能通过申报表个别栏目填写达到扣除的？不是解读的这样。 置账簿的，二是经营规模小的企业，显然地产企业不符合核定征收条件。将来会有很大风险。 国税函【2009】377号文件规定，六类企业一律不得实行核定征收。并且规定应税收入额=收入总额—不征税收入-免税收入（即：股权转让所得不得单独计算。即使是亏着卖股权，也得按照核定征收计税，一个企业不能有两种征收方式） 我将房地产企业的收入分为六类： （一）销售收入：（无论未完工收入还是完工收入，均认定为销售收入） 1、未完工销售收入。 2、完工销售收入结转为完工销售收入 3、完工销售收入。 （二）视同销售收入 （三）租金及预租收入 （四）其他收入（例如股权转让所得、股息红利所得等） 本节共有6条，界定了6个重要问题：分别界定开发产品销售收入的范围、销售收入的确认原则、视同销售收入、预计计税毛利率、以及未完工收入结转为完工收入的计算、预租收入。 收入范围的界定同旧31号文件的规定无任何变化。 1、 收入为现金、现金等价物的，为销售收入。 2、 收入为“其他经济利益”为视同销售收入。 两者的收入确认时间不同。 其实，很多时候企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，并不能自由选择，取决于公用事业单位开具发票的方式，更取决于当地政府关于代收费用的规定。例如：江苏省政府规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项。 （1）企业所得税：无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内其实不影第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 9
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营业税细则第十三条规定：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； (二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； (三)所收款项全额上缴财政。 响企业所得税，影响的是所得税款的利息。但是将代收费用纳入收入会增加三项费用的扣除基数。弊端是，可能今年收到了代收款项计税，明年才能取得合法扣税凭证在税前扣除，有时间差。 （2）营业税。除了维修基金（国税发[2004]69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税。 新《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，符合三个条件的政府性基金和行政事业性收费可以不作为价外费用缴纳营业税。 （1） 国税发【2004】69号文件规定，代收的维修基金不缴纳营业税。 （2） 代收的契税、印花税不缴纳营业税。 （3） 2009年1月1日以后，符合《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定的三个条件的政府性基金和行政事业性收费，不缴纳营业税。而代企业收取的代收款项，仍然需要缴纳营业税。 企业可以运用代理业进行规避。（国税发[1995]76号、国税函[2007]908号文件） 注意：某物业公司代业主缴电费属于代理业，还是转售水电呢？注意要同业主委员会签订代理合同。新疆自治区国税局认为物业公司收取水电费，交给有关部门，加价的行为，应该按照转售水电缴纳增值税。明显没有合理性。 （3）土地增值税：根据财税[1995]48号文件规定，关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，代收费用不纳入价内的话，不交纳土地增值税，纳入价内既作收入也做扣除项目，但是不得作为加计20%的基数。 国税发【2009】91号文件第28条进一步明确，代收的费用不但不可以做加计扣除的基数，也不可以做开发费用的基数。 总结：如果将代收费用纳入销售收入中，则对于企业所得税而言，增加了三项费用的扣除基数，有点儿好处；对于土地增值税而言，对于税率的选用有 10