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6、 附表3第40行第4列65.5万。 9、 完工年度 1、 以前年度销售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要结转收入。 2、 附表3第19行第3列，纳税调增1000万。 3、 附表3第52行第4列，调减150万 4、 附表3第40行第3列，纳税调增65.5万。 同31号文件的规定完全一致。 专题：预租收入确认时间（注意租金收入同预租收入不同） 1、 预租收入不缴企业所得税，同未完工开发产品收入不同。（其他企业是否能够推广为其他企业，目前认为不可以） 2、 预租收入不是实际的租金收入，相当于预收账款，其收入原则不同于租(国税函〔2010〕79号) 一、关于租金收入确认问题? 金收入的确认原则。 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形扩展：租金收入的确认原则、租金支出的摊销方法。克拉尼斯基定律 资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的疑问：例如，合同规定，租赁期10年，第5年交付全部租金1000万元，日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且那么营业税义务为第5年发生。而根据条例47条的规定，租赁支出按租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，照租赁期均匀摊销，因此前4年没有发票，是否允许税前扣除？根据权出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。? 责发生制的要求，我认为应该允许扣除。 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民3、 财税【2003】16号文件确认，营业税的租金收入按照会计制度确认的时企业，也按本条规定执行。 间为准。 4、 《营业税暂行条例实施细则》第25条则规定 总结，预租收入不缴纳企业所得税，但是自2009年开始要缴纳营业税。q 而租金收入，自2008年以后企业所得税为合同上的收付实现制，2009年和以后营业税也为收付实现制。 营业税的纳税义务发生时间： 第一层：条例第12条规定：收讫营业价款或者索取货款凭据的当天作为销售收入的实现。 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 21
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什么是收讫营业价款？ 第二层：实施细则第24条第1款规定：收讫营业价款是指劳务发生过程中，或劳务完成后收取的款项。即：一般情况下，预收账款不缴纳营业税。例如，健身中心发售健身卡取得的款项，由于劳务尚未发生，因此不缴税。 第三层实施细则第25条规定：4种情况例外（卖房子、卖地、建筑业、租赁业）尤其是建筑业和租赁业是新文件首次规定的。这四种情况，无论劳务是否开始发生，均要征税。财税【2006】177号文件规定，预收的工程款要在工程开始后，按照形象工程进度缴税，而《实施细则》25条第一款则规定只要收到预收的建筑工程款，就要缴税。值得注意的是，企业所得税根据国税函【2008】875号文件规定，要求按照完工百分比法缴税。 实际上，对于建筑企业的所得税而言，预收账款是不能缴纳的，但是即使合同规定工程结束后付款，依然要按照完工百分比法缴税。 什么是索取货款凭据？ 第二层：实施细则第24条第2款规定，索取营业款项凭据的当天，是指书面合同规定的收款日期当天。 第三层：实施细则第24条第3款规定，书面合同未规定收款日期或者无书面合同的，为劳务完成的当天。 二、房屋的转租收入 （一）企业的转租收入 1、营业税：全额缴纳不允许差额征收。 2、企业所得税 3、房产税，不征税。吉林计税、青岛地税除外。 （二）个人转租房屋 国税函【2009】639号文件则明确了个人转租房屋可以减除的四项内容，第一项：交易过程中的税费；第二项：支付的租金。第三项，承租人负担的修理、修缮支出。第四项：扣除标准。 22
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第三章 成本、费用扣除的税务处理（共14条） 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分①期间费用和开发产品计税成本、②已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 专题：所得税的四大扣除项目（企业所得税法第八条） 1、 计税成本（对象化的费用） 2、 费用（期间费用） 土地使用税也应当列入期间费用，土地使用费列入开发成本。2007年1月1日之前，土地使用费适用于外商投资企业。 3、 税金（营业税金及附加以及费用类税金）问：什么税金不能企业所得税前扣除？一是，企业所得税，二是允许抵扣的增值税。 损失（根据财税【2009】57号、国税发【2009】88号文件报批） 成本费用的税务处理要区分二组概念，我认为在两组中间应当再加上一组。即：已完工开发产品成本与未完工开发产品成本。一般而言混淆期间费用与开发成本，主要是开发间接费用的认定上，而混淆已完工开发成本与未完工开发成本，称之为“混淆成本对象”，混淆已售开发成本与未售开发成本称之为“不配比结转成本”。 成本计算方法，税务稽查常见四大问题有：1、多列成本（例如编造拆迁补偿费等）2、达到完工标准，不按照完工标准结转收入；3、混淆成本对象（区分已完工和未完工成本）；4、不配比结转计税成本（区分已售和未售开发产品）。 企业所得税政策是防止企业为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。 专题：期间费用与开发间接费用的筹划（国税发【2009】91号文件第26条） 1、公司架构的筹划，尽量以红头文件的名义，将现场施工机构固定下来，从而提供内部证据。否则可能会形成检查企业所得税时，将期间费用挤入开发间接费用，而查土地增值税的时候，则挤入期间费用，两头吃亏的可能性。 23
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2、土地使用税要记入期间费用，不能记入开发成本。 3、营销设施建造费用要求记入开发成本，不允许费用化。 第十二条 企业发生的①期间费用、②已销开发产品计税成本、③营业税金及附加、④土地增值税准予当期按规定扣除。 明确了土地增值税可以在企业所得税前扣除。 本条必须同第9条相联系。一些地方认为未完工收入不允许扣除期间费用及税金及附加，原因是第9条，没有结合12条。不能只看第9条不看第12条。福州市国税局就是一个恶劣的例子。（体会两组概念：“预缴和预提”。“实际发生和实际支付”） （1）预缴和预提：文件第12条专门明确土地增值税可以在税前扣除，但是仍然未能解决土地增值税的税款没有收入相配比的问题。注意：预缴的土地增值税允许在税前扣除，但是预提的土地增值税不允许在所得税前扣除。预缴和预提是两个概念。 （2）明确了期间费用、营业税金及附加均可以在税前扣除。即使是预售收入缴纳的营业税金及附加也允许作为纳税调减项目，在当年度扣除。目前只有福州市国税局不允许税金及附加在未完工年度扣除，宁夏地税局则认为未完工收入毛利减去期间费用和税金不允许出现亏损。但是一些稽查局对此政策尚未更新，可能会引起税企争议，不要怕，允许扣除是一定的。 （3）“实际发生和实际支付”：已经计提但是未支付的税金及附件是否允许扣除？（第一种情况，汇算清缴期已经支付，允许扣除，无争议。第二种情况，汇算清缴期未支付，是否允许扣除，存在争议。个人认为允许扣除，因为税金及附加已经实际发生。要区别实际发生与实际支付的区别，体会两者的不同。实际发生是同权责发生制联系的，而实际支付则是同收付实现制联系的。 计税成本的核算非常重要，因此单独列为一章。计税成本的总额是否准确第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处要按照第四章，而计税成本归集后的过程按照本章执行。 理。 《建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可 1995年9月8日 建房(1995)第517号 文件规定了商品房销售面积测售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已的通知》算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 24
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可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 积为准。 需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。 即：日常维护、保养、修理等实际发生的修理费用，准予一次性扣除，而不用资本化。（包含两类：第一类，尚未出售的已完工开发产品。第二类，根据法律、法规、合同规定对已售开发产品进行日方维护、保养、修理发生的实际费用。 请注意：必须是企业自己负担的费用，如果在维修基金中列支，则不能在所得税前扣除。一般情况下，已经售出的开发产品，应当先使用5%的质量保证金，然后再使用维修基金。只有确实是企业自己支出的费用才能在所得税前列支，这是企业所得税的基本原则。 专题：三类后续支出： 1、零星维修支出。直接扣除，看是否超过成本对象的50%。 2、后续支出。两次分摊，第一次分摊在已完工和未完工成本对象只能够分摊，第二次分摊在已售和未售间分摊，但是都扣除在后续支出实际发生年度，不允许追溯调整。 3、 以后年度取得发票的，视同后续支出处理。（缪司长答疑） 什么情况下可以使用房屋维修基金？ 专家解答：房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包 括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管 道、水箱、加压、电梯、天线、 25