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供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 对应了代收费用的扣除规定。体现了收支两条线的原则。其实所有的代收费第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维用都应该遵循收支两条线的原则。在稽查实践中， 修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 目前维修基金的缴纳各地规定有所不同，例如：石家庄规定，高层房屋每平米70元，中低层房屋每平米35元，北京市规定有电梯的房子每平米200元，没有电梯的房子，每平米100元；而上海则规定有电梯的房子，开发商负担建筑成本的4%，业主负担建筑成本的3%，没有电梯的房子，开发商负担3%，业主负担2%。 因此，第16条仅仅规范的是由业主负担的维修基金计入销售收入的情况，而开发企业自行负担的部分，不适用本条款。一般认为，开发商负担的部分，应当计入开发成本管理，因为其能够对象化每一平米。 第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (一)属于①非营利性且产权属于全体业主的，或②无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)①属于营利性的，②或产权归企业所有的，③或未明确产权归属的，④或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 本问题涉及到划分成本对象问题：从税收的角度上来看，企业不愿意构成独立的成本对象，而倾向于将这些物业作为过渡性成本对象，从而可以分摊成本进入。除了17条列举的以外,还有派出所、居委会等场所。 问题1：有一些企业问：开发企业无偿划拨给物业公司的物业用房是否缴纳企业所得税？不应当这样表述，因为物业用房的所有权属于全体业主，物业公司只是占用而已。 回答：根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，或无偿赠与全体业主的，就可以作为公共配套设施处理，全额在税前扣除成本。并且按照规定在企业所得税前分配扣除。 问题2：地产企业拨付给物业企业的启动资金是否可以作为成本在企业所得税前扣除？ 回答：主要看当地政府是否规定必须交付给物业公司这笔资金，如果没有明文规定必须拨付的，不允许在企业所得税前扣除。对方要按照接受捐赠所得缴纳企业所得税。 26
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问题3：地下人防是否需要保留成本？不需要。文件第33条做了明确的说明。地下车库分为两个部分，一是地下人防，二是非地下人防。虽然都是营利性的，但是33条规定，只要是地下基础设施形成的，都可以作为公共配套设施费处理。 大体上分为3种情况： （1） 作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。 （2） 作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。 （3） 自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除，但是也不需要视同销售。 需要注意的是产权未定的配套，一律不能在所得税前扣除成本。产权属于全体业主或者赠送给国家的人防设施做成的车库，虽然属于营利性的，仍然作为公共配套设施进行处理。 问题4：地下人防部分作为公共配套设施进入成本，是没有问题的。但是非地下人防的车库，如果进入房子的成本，有诉讼风险，业主可能主张，产权属于自己，而不属于开发商。因此建议，还是保留一些成本比较好。 《物权法》74条规定，地下车库的归属，由当事人约定，如果约定不明，或者没有约定，就会产生以上的困扰。关于地下车库的产权归属问题，是一个比较复杂的法律问题，不做过多的探讨，但是应当对此有充分的敏感性。 问题5:第26规定，合理的划分成本对象第一个原则：可否销售原则。配套设施作为过渡性的成本对象处理，不能作为单独的成本对象。 第十八条 企业在开发区内建造的①邮电通讯、②学校、③医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部类在移交当期就可以全额扣除成本，而 不用在进行分摊。是比17条更加优惠门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、的配套设施扣除条款。 第一种观点：看做配套设施。一般来说即使国家给与经济补偿，也不会超过单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额注意：只限于邮电通讯、学校、医院三类。和17条的区别在于，这三 27
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应调整当期应纳税所得额。 建造成本，例如：某企业建造一个学校，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，按说应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。 第二种观点：看做低价销售开发产品。也可以看做，其收到的经济补偿为销售收入，那么其差额可以调整当期的应纳税所得额，但是在移交前，不能扣除。 按照第二种观点理解，比较好。因为学校、医院、邮电通讯不属于开发企业必须要建造的配套设施，税法规定要作为单独的成本对象来归集。 思考：实践中，很多时候政府利用其强势地位，要求开发商建设开发区外的公园、绿地或者道路，其成本是否允许列支？ 1、不允许列支。因为是在开发区外，是同经营不直接相关的支出。 2、允许列支，视同配套设施了，但是要求分摊处理。鉴于该项建设虽然没有在开发区内，但其实质就是政府在规划以外强行要求企业承担的配套成本，因此全额可以扣除。（笔者认同第二种观点。这是我国法制化建设尚不健全，有法不依的后果，不应由企业来买单） 第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 专题：“按揭担保”与“相关性原则”（结合第六条银行按揭销售模式讲解） （1）业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。 （2）根据相关性原则的要求，企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在所得税前扣除。 （3）企业为子公司提供的担保，也不允许税前扣除。因为虽然相关，但是不属于直接相关。 （4）扩展：相关性原则表明，单方担保损失不能在税前扣除，而互相担保可以 28
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在所得税前扣除。（国税函【2007】1272号文件）国税发【2009】88号文件第41条。 （5）个人费用公司化是典型的不符合相关性原则的例子。将老板、员工的个人消费费用均在所得税前扣除。 第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 1、 规定了向境外支付佣金10%的比例限制。而财税【2009】29号文件规定为5%，属于特别法和一般法的关系。 2、专题：境内境外所得的税务界定。（从2009年开始，营业税和所得税出现了重大差异） ①延续了原来外资企业国税发【2001】242号文件，对于开发企业向境外支付的销售佣金不得超过10%的比例限制。 ② 外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，劳务发生地在国外，因此属于境外所得，旧营业税暂行条例规定，只有在境内取得的劳务所得才属于征收营业税的范围，因此不用代扣代缴营业税。 ③但是2009年以后，根据《营业税暂行条例实施细则》第4条规定，提供或接受劳务的单位和个人在境内，属于境内劳务，意味着以后向境外支付劳务费需要代扣代缴营业税了。财税【2009】111、112号文件分别过渡期优惠政策，及出口劳务的界定问题做了明确。 向境外销售房屋,支付的佣金应该按照《营业税暂行条例实施细则》第4条第1款规定代扣代缴营业税。 ④向境外支付劳务，属于企业所得税的境外劳务所得，不需要缴纳企业所得税和预提所得税。这是税务机关和企业经常出现错误的问题，实际上，预提所得税只是适用于利息、租金、特许权使用费、股息红利、财产转让所得（包括股权转让）5类事项，对于劳务，如果国外机构在中国超过183天，则构成常设机构和场所，按照法定税率缴纳企业所得税，如果不超过183天，不缴税，在劳务事项上，永远不会存在预提所得税问题。 ⑤如果非居民企业在境内实施劳务，不超过183天，那么需要根据国税发 29
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【2009】124号文件申请税收协定待遇。 3、根据财税【2009】29号文件规定，向境内具有合法经营资格的企业和个人支付佣金、手续费不超过合同或协议金额的5%。 4、在委托代销方式下，用支付的手续费倒算销售收入是常用的纳税评估方法。 5、委托境外销售的真实性，尤其是收取货款的真实性，是敏感问题。 富华专案就是其中的一案，导致一名正部级干部倒台（朱志刚）。税务所所长和专管员非别被判处有期徒刑10年和9年。泰国玛杰公司应收款2.2亿元申请财产损失案件。 1、规定建造开发产品的借入资金，是否资本化，要服从会计准则的安排。第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理： (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借但是房子在没有完工前，其费用一律不得计入期间费用，这一点是明确的。文，如果实行企业制度的企款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务件表述为“按照企业会计准则的规定进行归集和分配”业如何分配呢，文件没有说明。 费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 2、银行转贷，本文件明确了以下几点： (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部（1）适用范围为企业集团，而不适用于没有集团隶属关系的关联企业。 其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 （2）不仅仅是集团核心企业可以银行转贷，其成员企业也可以银行转贷。 （3）分摊利息的合法扣税凭证，就是借入方从金融机构取得借款的证明文件。 （4）取消了国税函【2002】837号文件，统借统还不受“资本弱化“限制的规定。上海税务局的沪国税所【2009】31号文件第3条，特地指出”统借统还”也要适用资本弱化条款。但是也有几个省份明确表示，银行转贷要受到资本弱化的限制。 （5）国税发【2006】31号文件中，提到关联企业借款利息，只能按照基准利率来扣除，新31号文件取消了这样的限制。即：可以按“照基准利率+浮动利率”来掌握。缪慧频司长答疑的第35个问题，再次确认了这一点。 本条款将以前银行转贷表述为“合理分摊利息费用”，更加合理。 30