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总结： 1、利息标准问题。国税函【2003】1114号文件规定，可以扣除的利息包括基准利率和浮动利率，但是2004年10月29日，央行即放宽了限制，2008年新企业所得税法实施后，关于非金融企业如何比照问题依然没有解决，一般认为只要找到一个银行的标准即可。 2、关于向个人借款利息的支出问题。国税函【2009】777号文件规定，向自然人借款的利息允许在企业所得税前扣除，但是要受到资本弱化的限制。 (如果向千家万户借款,可能是隐瞒销售收入) 3、关于集团转贷：一是，企业所得税国税发【2009】31号文件第21条第2款规定，可以合理的分摊利息费用。二是，根据财税【2000】007号文件、国税发【2002】13号文件规定，符合银行转贷条件的不缴纳营业税。企业之间的借贷合同不属于印花税缴纳范围，不缴纳营业税。 4、大型房地产集团公司的资金中心（未经过批准成立财务公司），要求资金集中统一使用。而资金调配给子公司使用的时候，不完全符合资金转贷的规定，如：无法提供金融机构的借款证明，或者收取了超额利息。会有两个后果，第一，子公司由于没有合法的扣税凭证，将无法扣除利息支出；第二，集团公司由于不符合资金转贷条件，需要缴纳营业税。 5、关于资本弱化。根据财税【2008】121号文件规定，比例定为2倍，比原来宽松了好多。而且规定如果借入方的税负不高于贷款方的税负，也可以扣除。 6、资本的利息问题。根据国税函【2009】312号文件规定，未到位的注册资金利息，不允许在所得税前扣除。根据《公司法》规定，一般公司的注册资本认缴期限最长为2年。 7、银行罚息。银行罚息可以在企业所得税前扣除，但是不允许在土地增值税前扣除。 第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可根据《闲置土地办法》第本条规定：在城乡规划区范围内，以出让等有偿 31
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作为财产损失按有关规定在税前扣除。 使用方式取得的土地使用权进行房地产开发的土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。 在实践中，地产企业可能由于资金等原因，无法按期开工、按期竣工的情况大量存在，国家采取收取违约金，甚至收回土地使用权的方式，行使土地所有者责任，这实际上是国家同地产企业之间受合同法约束的合同行为，不属于行政罚款的执法行为，这样的违约金和无偿收回土地使用权的损失，属于正常财产损失的范畴，是允许在税前扣除的。但是要根据国税发【2009】88号文件按照“无形资产损失”来报批。 问题1：企业之间的违约金、罚息是否允许在税前扣除？ 根据国税发【2000】84号文件规定，违约金允许在企业所得税前扣除。 特别注意，银行罚息不能在土地增值税前扣除，但是可以在企业所得税前扣除。 问题2：土地闲置费，是否允许扣除？ 允许。本文件第27条第1款规定，土地闲置费构成土地成本的一部分。不需要报批。 案例：某案件中，税务人员认为企业缴纳的土地闲置费为行政罚款，不允许税前扣除，这种观点是错误的。 属于正常的财产损失范畴。要注意财产损失报批的程序和时间即可。国税第二十三条 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废函【2009】772号文件规定，以前年度未报批的资产损失可以补充报批，在所得或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 税前扣除。但是一般认为根据《征管法》第51条规定，不能超过3年。 第22条、23条是开发企业特有的损失条款。 第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，本条款应该结合第7条来学习。是自产自用不需要视同销售后的配套设施。 本条款实际上“意犹未尽”：后面的话应当是，“按照销售开发产品，计算销售成本；如果实际使用时间累积超过12个月又销售的，其提取的折旧允许在所得税前扣除，销售时，按照销售固定资产处理。 如果按照以上的意思表述，就比较完整的表达出意思来了。 32
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不得在税前扣除折旧费用。 注意：本条并未加重企业的负担，只是起到了简化计算的目的。不能错误的理解为会计上计提的折旧，减少了开发产品的计税基础，而该项折旧又不允许在企业所得税前扣除。 本条款是同新《企业所得税法》取消了内部处置资产需要视同销售缴纳企业所得税的配套规定。实际上是否提取折旧，是时间性差异，要么提取折旧，在税前扣除，要么作为开发产品的成本在税前扣除。 本条的含义是限制开发企业人为的限制固定资产和开发产品的界限，将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的目的。 注意：如何理解本条款的含义？ 第一种含义，只有自用12个月以上才能提取折旧，在此之前不能提取折旧？ 第二种含义，只要自用就可以提取折旧，但是在12个月以内又出售的，将原来的折旧要做纳税调增处理，销售的时候，依然按照开发产品的销售原则处理，而不按照固定资产清理处理；如果自用超过12个月又出售的则该开发产品应当做固定资产清理处理？ 并不是说自产自用12个月内不能提取折旧，而是说不满12个月销售，要将提取的折旧转出。 例如：2008年8月自产自用，2008年提取的折旧是可以扣除的，但是如果2009年7月份将房产又出售的，要将过去12个月提取的折旧转回。其中2008年9、10、11、12月提取的折旧，要就税款做以前年度损益调整，在申报表第42行补缴入库。同时，销售开发产品的时候依然按照开发成本的规则计算。 1、当年转为自用，当年销售的。季度纳税申报不必调整，年末将折旧费用调增即可，销售的时候按照销售成本的规则处理。 2、头一年转为自用，第二年销售，并且没有超过12个月的。对于去年提取的折旧，对其影响的税款在申报表第42行申报入库，或者调减去年的亏损。 对于税收上来说要注意纳税调整问题，尤其是到底为营业外收入，还是营业收入。 33
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3、超过12个月，又销售的，不用再调整折旧。但是销售的时候，按照固定资产清理处理。 第四章 计税成本的核算（共11条） 第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 第25条给出了“计税成本“的定义。要结合第11条来讲解。 计税成本概念中包括了建造固定资产。 计税成本是对象化的费用，包括①固定资产和②成本对象。正如第三章第11条所指出的，开发企业要区分期间费用和计税成本。计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。 第四章是对成本对象总成本如何计算的一章。销售成本=单位工程成本*已售面积。因此准确的计算成本有两个步骤，第一，总成本要准确，第二计算方法要准确。本章着重计算开发产品总成本。 34
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第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 主题：成本对象的划分与报备制度是新31号文件非常重要的制度。在稽查中，滚动开发的项目，企业某些成本对象达到完工标准，却不按照完工收入确认，经常解释为总体尚未完工，这属于项目清算同按年度汇算的理念尚未完全弄清楚，而造成的问题。 （要做专题：1、项目清算与年度汇算 2、项目与成本对象 3、成本对象与完工标准） 制造成本法下，首先要解决的是成本对象问题，对于工业、商业企业而言，成本对象是非常清晰的，例如：一件衬衫、一台设备等；而对于地产企业而言，按照项目做成本对象，是不合适的，而应该在项目下再划分成本对象。当然，也有一个项目就是一个成本对象的情形。一般而言，项目是比成本对象更大的概念。对于滚动开发的地产企业，划分成本对象显得非常重要。确定成本对象，是计算地产企业计税成本的起点。 因此本办法中要解决两个问题。第一，成本对象的划分与备案问题，不允许混淆成本对象。第二，划分成本对象后，必须要解决如何分配共同成本问题，本章给出了具体解决办法。 本条给出了成本对象的定义：是费用承担者。并规定用6种方法来划分不同的成本对象。从某种意义上成本对象的报备制度，同完工标准息息相关，成本对象报备制度，是31号文件非常重要的制度。 划分成本对象非常重要，在稽查实践中，混淆成本对象，尤其是混淆完工成本对象与未完工成本对象是常见的问题。 本条要求企业在开工之前合理确定成本对象，并报税务机关备案。也就是说在开工之前就要确定成本对象，以防止企业任意组合成本对象。例如：上海市的沪税发【2009】31号文件规定第四条规定：企业按《通知》第二十六条规定的原则，确定计税成本对象，应在开工之前30个工作日内报主管税务机关备案，主管税务机关在规定时间内向企业出具《备案通知书》。 划分成本对象的根本原则是：收益原则和配比原则，即销售收入要与计税 35