不动产执行中受偿顺序问题研究
作者：韦成 发布时间：2007-05-31 22:08:27
[内容提要]：在民事执行过程中，经常出现多个债权人对同一被执行人申请执行的情况，而优先受偿权的出现，使清偿顺序更加复杂化也增加了执行工作的难度。法院对相关的债权如何依法确定清偿顺序，不仅涉及债权人能否实现其利益，也涉及债务人合法权利的保护。如何做到合法有据，公平合理地在执行过程中保护当事人各方的权益，是一个非常值得探讨的问题。本文就优先受偿权的概念、种类、性质及其受偿顺位进行了探讨，以求教于同仁。
[关键词]：不动产 优先受偿权 顺序
在执行过程中，如果多个债权人分别对同一被执行人申请执行，而被执行人仅有房产或其他不动产可供执行，就常常会涉及到多个债权受偿的竞合。对竞合的债权在受偿时的顺序问题，法律规定的不够明确。最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》（以下简称《意见》）第二百九十九条规定，在执行过程中出现多个债权人申请参与分配的执行中，被执行人的财产参照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第二百零四条规定的顺序清偿，不足清偿同一顺序的，按照比例清偿。而被要求参照的《民诉法》该条规定的内容是破产财产清偿有关债权的顺序，面对复杂多样的执行案件，适用起来往往缺乏可操作性。
一、优先权概念及其种类
优先权是指根据法律的规定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利人的民事权得优先于其他民事权利人实现的民事权利（[1]）优先权人依法律规定就债务人财产优先于其他债权人受清偿的权利。其实质是解决债务清偿顺序问题。优先权制度起源于罗马法。其最初的内容是：享有这种权利的债权人对债务人的财产在不足清偿其全部债务时，有优先于其他债权人受偿的权利。后来法国在继受罗马法时，对优先权的内容进行了完善和丰富。法国、日本、意大利一般都将优先权作为一种物权制度专章规定，突出了其地位和作用，从我国来看，民法没有统一设立优先权制度，最早是在《民诉法》和《企业破产法（试行）》把企业破产中破产费用和职工工资、国家税款等特定债权规定了清偿顺序，而且是以抵押权和留置权的实现为前提的。随后，一些特别法设立了优先权制度。如《海商法》确立了船舶优先权，《民用航空法》确立了民用航空器优先权。通过分析优先权的概念可以看出，优先权具有以下四个法律特征。第一，从主体来看，优先权的主体都是因法定事由的出现而产生，而且优先权人和债务人者是特定的。第二，从内容来看，要有权利义务关系的存在。这种权利义务关系首先是优先权人和债务人在客观上具有请示与受偿关系，但这种关系并不是按照债权平等原则来解决，而是优先权人凭借法律赋予的特权，优先实现自己的权利。第三，优先权的标的物是债务人的全部财产或
特定财产，而不能是第三人的财产。优先权人权利实现不是直接针对财产本身，而是依赖财产售出的价款。第四，优先权的产生，必须是债务人行为对债权人利益带来损害，对这种损害的救济在法律上给予优先考虑，使优先权人的利益实现比其他债权特殊些。
从债务人用以偿还债权的财产范围来看，优先权可以分为一般优先权和特别优先权。一般优先权是指为实现社会公益或维护社会正义的需要，在债务人总财产上成立的，可以优先受偿的特种债权。一般优先权可分为两种，一是优于所有债权人受偿的优先权，如为全体债权人利益而对债务人的财产实行保存、诉讼、拍卖、清偿、分配等而发生的费用。另一种是优于普通债权人的债权而受偿的优先权。特别优先权是指为满足特定债权人或债务人的需要，而在债务人的特定动产或不动产上成立的，可以优先受偿的特种债权。特别优先权依其设立的客体不同，分为动产特别优先权和不动产特别优先权。所谓动产特别优先权是指依照法律规定，特定债的债权人只能就债务人特定的动产主张变价和优先受偿的权利，而不得对债务人的其他财产主张该权利。所谓不动产特别优先权是指依照法律规定，特定债的债权人只能就债务人特定的不动产主张变价和优先受偿的权利，而不得对债务人的其他财产主张该权利。本文主要探讨不动产的特别优先权及其权利顺位。
二、不动产执行中几种优先权的性质与顺序
1、消费者对购房款的优先受偿权。消费者对购房款优先受偿权是由法律的直接规定，《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该解释的重要意义在于确定消费者的基本生存权优于经营权。交纳了50%以上的消费者（2）（在按揭中，如果消费者已交付合同约定的首期购房款，银行将购房人所贷款项直接支付给开发企业，应认定购房消费者已付清全部购房款。）对其所购房屋享有优先于工程款请求权人的受偿权，消费者有权以实物交付的方式或者以拍卖价款优先受偿的方式实现自己的合法权益。购房消费者享有优于工程款的优先受偿权应当同时满足以下三个条件：（1）购房人应当是消费者，即必须以生活消费为目的的自然人；（2）购房人已经交付了50％以上的购房款；（3）签订的商品房预售合同合法有效。以上三个条件缺一不可。由于最高人民法院对此《批复》未对商品房预售合同是否必然进行预售登记做为享有优先权的前提条件做出规定，故消费者享有优先权不以预售登记为要件。最高人民法院的这条司法解释不仅确认了消费者对工程项目的预售房产的准所有权，而且对消费者的房款优先受偿权位次作出了规定，它优于承包人的优先受偿权。
2、承包人工程款优先受偿权。我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人
逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。确定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权的原则。对于建设工程价款优先受偿权的性质，法学界争议颇多，有认为建设工程价款优先受偿权系不动产留置权；（3）有认为应该是法定抵押权。（4）有认为建设工程价款优先受偿权是一种建设工程法定优先权；（5）。笔者认同第三种观点。根据合同法第286条的规定建设工程价款优先受偿权的成立应符合以下五个条件：（一）建设工程已完工或部分完工。建设工程价款优先受偿权的适用包括已竣工的建设工程和在建尚未竣工的建设工程，但工程必须已完工或者部分完工。（二）须是建设工程承包合同所生的债权。笔者认为建设工程合同应包括工程勘察合同和设计施工合同。（三）必须是发包人未在约定期限内支付建设工程价款。该“价款”是指发包人依照建设工程承包合同约定应支付给承包人的工程价款，包括承包人因施工而支付的劳动报酬所投入的材料款和因施工所垫付的其他费用。但不包括经营利润和违约金等。（四）标的物为承包人施工所完成的属于发包人所有的建设工程本身。该建设工程的土地使用权若属于发包人则该建设工程的土地使用属于建设工程价款优先权标的的范围。（五）须不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。“不宜折价、拍卖”的建设工程，是指法律限制或禁止流通的建设工程，包括“公有物”，如国家机关中的建筑物，及军事设施；基础设施工程，如公共道路、桥梁、机场、港口等；公共设施工程，如公共图书馆、公共博物馆、文物馆等（6）。。建筑工程优先受偿权与抵押权竞合时，两种优先权到底哪一个优先呢？对此有不同的观点：有认为一般抵押权优先说（此种观点认为，法定抵押权并没有经过登记，没有实行公示，而一般抵押权大多经过了登记，根据《担保法》第54条规定，应当由一般抵押权优先。）；有认为应依成立的先后定其次序。（7）笔者认为，根据最高人民法院［2002］16号司法解释第一条规定，这一优先受偿权优于抵押权和其他债权。
3、抵押权。抵押权是执行案件中经常碰到的优先受偿权之一。一般来说抵押都是由当事人双方通过订立抵押合同并通过登记而取得的，但在特殊情况下，法律为保障债权人的利益而设定了法定抵押权（8）如承包人的工程款优先受偿权。这里我们指的是一般抵押权，它是基于当事人的约定而产生的，属于约定的优先权。
通过以上分析，我们有理由得出初步结论，当涉及不同类型的请求时，其基本的清偿顺序应当是：首先满足已经交付了全部或者大部分款项的购房人的权利，其次满足拖欠的建筑工程承包款，再次是满足抵押权人的抵押权，最后是满足普通债权人的债权。需要指出的是，上述顺位的排列不是绝对的，具体还需要根据个案的不同情况来确定。从实际工作来看，正确地处理各债权的受偿顺序，还要十分注意以下几个问题：
（一）消费者应如何识别？
在适用《批复》时首先要解决的是“消费者”的识别问题。笔者认为，对《批复》规定的“消费者”应当按照《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）关于“消费者”的规定进行识别。根据《消法》第2条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，判断“消费者”的标准是：⑴行为目的以生活消费所需。购买、使用商品有可能基于消费的目的，也有可能基于生产经营的目的；同样的商品，可能因使用于生活活动而构成消费品，也可能因使用于生产经营活动而成为生产资料。如果为自己的生活消费而购买商品或接受服务，该行为应为消费行为。对于购买者是否以生活消费为目的，可以凭一般人的社会生活经验，结合购买者的主观动机和客观行为表现加以判断。凡是和人类生活有关，基于求生存便利或舒适的生活目的，为满足衣食住行娱乐等方面生活欲望的行为，原则上均属于生活消费行为。⑵行为主体为处于弱势地位的自然人，而非法人或其他组织。法人或者其他组织作为自然人的集合体，具有团体之法律人格，不存在缺乏专门知识、交涉能力的问题，即使其购买的商品最终由自然人用语生活消费，法律也并无给予特殊保护的必要。正是基于此，国际标准化组织消费者政策委员会于1978年首届年会上将消费者定义为“以个人消费为目的而购买或使用商品或服务的个体社会成员”（9），我国国家标准局于1985年颁布的《消费品使用说明总则》也规定“消费者为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员。”
随着人们生活水平的提高，生活需要的范围难于界定，也给司法实践如何具体识别带来了困惑。例如，已有一套甚至更多套住宅的自然人，又购买房屋用于居住，可否认定其为生活需要？自然人所购房屋用于出租，以租金为家庭生活主要来源，其购房行为可否认定为满足生活的需要？笔者认为，消费者购买产品的目的是偏重自己使用或者作为家庭生活主要来源的则应属于生活消费所需。
（二）购房消费者的优先权能否大于抵押权？
是否对购房消费者予以优先保护，是一个时代的政策价值取向问题，本文无意于对此问题进行探讨，公从现有的法律规定出发对消费者权利和抵押权的受偿顺位问题提出自己的粗浅认识。在法律及司法解释未对购房消费者与抵押权人间的受偿顺位作出明确规定时，应怎样处理二者的关系？笔者认为应区分不同情况而定，而不能以三段论推出消费者对房屋所有权的请求优先于或者能够对抗抵押权。 1、房屋先出售后抵押，消费者与抵押权人受偿顺位问题。在商品房买卖合同有效成立后，出卖人又在此房屋上设置了抵押权，防碍了消费者在房管部门办理过户，消费者请求取得房屋产权，应当分别以下情况处理：（1）若买卖合同没有登记，抵押合同已经登记，则应当按照《担保法》的有关规定处理。因为抵押物登记具有物权公示公信效力，登记物权得以对抗未登记的其他权利，抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。但是，若消费者有证据证明抵押权人明知房屋已经出售，而为债权的实现就该房屋设定抵押权的，这种行为是恶意损害第三人的违法行为，故抵押权人的优先受偿权不能对抗购房人的优先权。（2）若预售合同已经登记，出卖人就该房屋向债权人设定抵押的，债权人应当对抵押物的权属状况尽审查义务，以此可以防范出卖人恶意抵押损害购房人利益，但若债权人未尽审查义务而与出卖人签订了抵押协议，则抵押权人的优先受偿权不能对抗购房消费者的优先权。
2、房屋先抵押后出售，消费者与抵押权人受偿顺位问题。房屋设定抵押并经抵押登记后又出卖的，涉及抵押权与购房消费者的权益相冲突。此种情况下虽然可以认定购房合同有效，但抵押权是一种担保物权，有物权效力，因此，抵押权人有权行使物上追及权。这种情况下应该按照《担保法》及《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》之规定处理，（对于个人二手房适用）即消费者的优先权不能对抗抵押权人的优先受偿权。
参考文献： 1、江平主编，《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社，1999年版。
2、蔡福华著《民事优先权新论》，人民法院出版社，2002年6月第2版。 3、魏振瀛主编，《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社，2000年9月第一版。