三 道克兰城市更新过程中存在的缺陷
道克兰城市更新项目的确给该地区带来了一片繁荣景象，这一点勿庸置疑。但同时其也存在着不足之处，即伦敦道克兰开发公司的运作加剧了本地区的贫富差距问题。具体表现在以下三点： 1.未充分满足当地居民的需求
在道克兰地区新建的住房中，约有一半属于昂贵的豪华式住宅，其超出了普通老百姓的购买能力，再加上LDDC经常对地方政府的作法采取否定态度，从而引发了诸多矛盾与怨恨。 2.新工作岗位数量的不确定性
许多所谓“新”的工作岗位实际上是从伦敦其他地方迁移过来的，这个数量约占60%至75%。如许多具有全国性质的报纸业就是从其他地区迁移到道克兰地区的；同时机械化与计算机的普及也造成了大量失业。 3.引发社会变化
道克兰在物质与经济方面进行了更新，但在社会方面并未得到更新，特别是对那些处于较低社会阶层人士的关注不够。这点可用失业现象加以解释。1980年，整个道克兰地区失业率为28%，现在为7%，确有明显改善。但如果我们仅仅考虑1980年生活在地方政府兴建的住房中的居民时，会发现失业率则由28%上升至32%。1996年的一项调查发现，实际上居民中28%的成员认为LDDC在过去12—15年以来所作的工作并没有提高他们的生活水平；22%则认为生活水平甚至有所下降。因此，实际上至少有一半人未从中获益。 四 对我国城市更新的启示
1.以市场为主导，鼓励私有资本参与城市开发
建立以市场为主导的城市更新模式，政府适当参与，调动私人企业积极性，鼓励私有资本介入城市开发建设，发展个体、集体经营的市政公用设施，特别是
在基础设施方面，如在公交、给排水等方面吸引私人投资，不能完全由国家垄断经营，政府应只作宏观调控，其他具体问题不予过多地控制。此外，政府在城市更新过程中所起的作用不是集中在直接干涉和依靠提供补助金来吸引企业，而是要为企业创建一个舒适的环境(如改进公共教学体制，训练员工，改善基础设施，提高规章制度的效率等)，即城市政府是通过经营城市，创造独特的城市环境和吸引力来促进企业家更好地经营企业，从而提高城市的竞争力和城市价值。 2.建立城市开发公司
建立城市开发公司，由国家政府直接控制且由国家派官员担任，与地方政府分离，不受其管制。开发公司具有区域性特点，它的建立是为了确保本区域内城市更新，使土地和建筑发挥使用效益，为企业营造良好的环境，以吸引私人部门投资建设。因此，政府应赋予开发公司发展控制权，使其对交通和道路基础设施管理负责，但本身并不参与城市更新，只提供相应设施设备。商业、工业及建筑业的发展则由私人部门来完成，也就是说城市开发公司在城市更新过程中应起抛砖引玉的作用，用少量的投资吸引私人部门对城市的大量投资，繁荣地方经济。地方经济得以发展之时，开发公司即完成其使命，退出城市更新。 3.建立企业区
企业区的设立是政府和城市开发公司鼓励私人投资，创造就业机会的重要举措。其建立的目的就是把投资从富裕地区引进本地区的开发与建设中来。如狗岛企业区于1982年4月创建，存续了10年。企业区内部设有规划控制部门，开发公司可以继承企业区内空置土地并利用其土地所有权鼓励、指引发展，与企业区一起制定区域发展方针。 4.重视公共参与和社区规划
让公众参与到城市更新过程中，变被动为主动，调动公众的积极性，以更快更好更完善地进行城市更新。1970年代以后，英国出现了“自下而上”的所谓“社区规划”，即由社区内自发形成的一种“更新运动”。如今，在我国，“社区规划”也已开始流行，但还不完善。现在，许多社区开始组织区内居民主动参
与到社区建设中来，如粉刷楼道，改建绿地；大家共同参与社区管理，一起维护社区环境，进行星级达标社区评比活动；为丰富社区人民的业余文化生活，社区还组织纳凉晚会、花鸟比赛等文娱活动。与此同时，大批免费使用的健身器械亦开始在小区出现。公共参与社区规划鼓舞了人们的士气，使人们自发地维护、更新社区。在我国的城市更新中，我们应该从每一个地区的角落自下而上地考虑，研究每个地区对整体基础设施的要求，将自上而下与自下而上结合起来，真正做到让市民安居乐业。 5.加强文物保护
历史文化名城、历史文化地段在大规模开发式改造中应予以保护和继承。城市更新应避免大拆大建，尽量采用整旧如旧的方法，把对历史建筑物的破坏程度降到最低。同时，配合这些建筑物的风格、特色，建造与其相适应的配套建筑，使其自然和谐地融入周围环境中。 五 结语
伦敦道克兰城市更新是城市更新运动的一个典范，对我国城市更新具有进一步的指导和借鉴意义。但由于各国国情不同，我们应该具体问题具体分析，借鉴道克兰城市更新中的优势，结合我国实际情况，指导我国的城市更新实践。城市更新不仅仅是解决“衰退”问题，更重要的是如何协调好经济效益、社会效益和环境效益三者之间的关系，以促进城市更新与城市的可持续发展。