并存。 客群分流
-------城东三环区域的兴起，将直接拦截龙泉购房的客户 企业控制土地存在变数，不确定性
-------用速度强化开发商在政府眼中的开发能力，同时也促进开发商提前锁定土地，阻止其他开发商介入对土地的争夺
总结：土地问题是本案存在的核心威胁
（二）产品设计理念
东山国际新城，一生之城，超越传统社区很显著的地方在于先进的规划建设措施综合运用。
东山国际新城和东山国际森林公园的规划设计，采用了WSUD设计理论、城市反规划理论、后花园城市理论和生态安全格局分析等规划建设理念，以此对龙泉山（东山）西麓和东山国际新城进行整体有机的规划建设，为成都打造最适合人居的并且达到国际水准的一生之城和全国城市区域综合协调发展示范新城。 东山国际新城的建设，将完全采用这些国际先进规划理念，这对于一个城市区域的开发是前所未有的，将最大限度地保持新城所在地的原生态，保证“东山国际新城”从山里长出来，使居住者与自然和谐共生，最终享受到真正的舒适生活。 a.生态安全格局规划
美国哈佛大学设计学博士俞孔坚负责东山国际新城的生态安全格局,将对人文、景观、房屋建筑等做出全面的整合和规划。具体内容涉及到维护和强化整个龙泉山（东山）山体山水格局的连续性，保护并建立多样化的乡土生态系统，维护山麓下河道、河岸的自然形态，保护和恢复湿地系统，建立绿色文化长廊，开放专用绿地，完善城市绿地系统，建设城市广场等。
b.WSUD城市生态水系统设计规划
整个项目由全球知名的澳大利亚澳派（ASPECT）景观规划设计公司进行了WSUD（城市生态水系统设计）规划设计。澳派（ASPECT）景观规划设计公司综合了各个专业的设计力量，包括生态学家、城市和景观规划师、工程师等，从而保证规划环境不但是一个生态平衡的环境，同时也是一个心旷神怡的居住环境。WSUD将大幅度减少城市建设对大自然环境的影响，充分显示出社会发展是可以完全与自然环境和谐共生的，这种生态化的发展之路，绝不依赖对自然资源的损耗。这对于一个城市区域的开发是前所未有的，将保证新城的开发最大限度内东山国际新城所在地的原生态，体现“长出来”的城市建设开发原则。 c.后现代花园城市理论（post-theory of city garden）景观规划
东山国际新城以当今欧美发达国家流行的后现代花园城市理论（post-theory of city garden）为景观规划设计原理。更由国际一流景观设计团队——西班牙马西亚（Marcia）设计事务所进行规划设计，西班牙加泰罗尼亚大学建筑学院院长马西亚?柯迪纳克教授为东山国际新城首席规划设计师。设计内容包括新城整体规划、控制规划、修建性规划、城市景观以及城市小品设计。
d.城市反规划（the anti-planning theory of city） “反规划”概念是在中国快速的城市进程和城市无序扩张背景下提出的，主要是一种物质空间的规划方法论。“反规划”不是简单的“绿地优先”，更不是反对规划，而是一种应对快速城市化和城市发展不确定性条件下如何进行城市空间发展的系统途径，“反规划”强调生命土地的完整性和地域景观的真实性是城市发展的基础。
(三）产品市场定位
成都房地产市场供应存在不可避免的空白点，从环境上看，有水无山，假山假水的社区园林比比皆是，成都缺少真山真水的生态居住体验。从配套上看，局限小区配套，成都缺少兼得生态环境和城市化生活配套的产品。从住宅产品上看，3000元/平方米的同等价位，极大可能是在三环外选择生活配套不全的多层无电梯洋房，成都缺少单价不高性价比高的舒适型产品供应。
而东山国际新城不仅是社区，更是一个综合协调发展的城市片区，提供根据国际标准打造的城市级的生活配套，真山真水、森林溪谷、公园花园等集多种生态资源，引领成都生活质量升级换代的山水城区。
东山国际新城充分触及到了顾客的需求敏感点。渴望自然—对居住环境的理想化追求引发郊区置业热潮；渴望生活丰富、舒适和便利—保障生活品质的生活配套如交通、教育、医疗、运动、购物、休闲等。
对市场供应空白的填补以及充分满足客户需求使得东山国际新城具有以下一系列其他产品不具备的优势和特点。
1. 购买龙泉住宅物业的本地需求分析
外地购买力聚众的人群。倾向成都附近，一个在工作居住和购买力水平间平衡的选择。 2. 龙泉本地升级换代
置业集中于龙泉老城区，观念需要扭转。 3. 成都的第二居所
休闲渡假、养老为主要用途。 4. 龙泉产业发展带来的新增人口
经开区发展带来的巨大就业人群面临的置业需求就近释放。 5. 住宅产品
全电梯全框架一梯两户，舒适性的中大户型设计、以及德国工程师以质量为本的设计，让产品在同类产品中品质升级。 6. 山水全生态
不在是微缩景观小处文章、假山假水的社区园林，而是整合了真山真水、阳光、森林作为理想人居必备的资源配套，引进可持续水循环生态的科技手段加以维护和发展。 7. 国际城市级配套
不局限于“超市、菜场、学校、会所、公交站”四菜一汤的社区配套，把国际水准设计的艺术中心、婚庆公园、中央商业公园带、剧院广场、小岛广场等等具城市标志性或者片区中心的建设放进整体规划，保障生活体系向更具有城市化文明舒适的的升级。
（四）产品客户定位
项目客群来源分析
龙泉本地客群：颠覆龙泉本地客群对于购房的区域选择观念
经开区就业群：体将经开区就业群体的置业需求吸引到本项目进行释放 成都客群/郊县客群：直接与温江华阳抢夺在成都郊县置业的人群
高端客群：直接与城东三环沿线楼盘争夺购买第二居所的高端客群，以性价比为武器
总结：为保证项目年内销售目标和长远发展，需要紧抓两部分客群：成都市主流购房群体以及龙泉本地购房群体