中关村生命科学园B6a-B6c地块
项目定位报告
一、项目概况
1、 项目暂定名称
北大国际养生文化创意园（二期） 2、 建设地点
北京昌平区生命园西路55号中关村生命科学园内B6a-B6c地块 3、 地块指标
总占地14.6万平米，总建设规模22万平米，其中，地上17万平米，地下5万平米，容积率1.2，绿化率不低于40%，限高48米，局部30米。该地块土地使用性质为教育科研用地。
二、“北大国际养生文化创意园”整体建设思路
1、“北大国际养生文化创意园”一期（A5a-A5b地块）
产品设计以类住宅产品为主，产权以全部出售为目的，为公司快速回笼资金。 2、“北大国际养生文化创意园”二期（B6c-B6d地块）
以创建新型国际老年养生文化园区为主题，同时为培育国内养生养老文化市场提供教育、研究、示范、培训平台。为配合新型老年养生社区建设，增设北大国际小学，北大国际幼儿园，完善整个产业链条。
充分利用项目地块土地资源，采取统一规划、统一设计、统一管理、分期实施的“三统一，一分期”方法进行科学化开发建设，为首都建设一处为老年人全方位服务的国际化的老年社区。要建成为规模适当、环境优美、设施齐全、先进配套、各项标准达到国际一流并与世界先进水平接轨的综合性老年养生社区。并以此为基础，在整合北大优势资源的前提下，将养生、中小学教育、学前教育等资源进行全方位整合，不断开拓市场，将老年养生社区开发模式化，系统化、连锁化，产业化。
3、北大国际养生文化创意园各地分区
充分利用北大资源集团在全国各地的土地储备资源，建立起全国统一的养生文化基地连锁企业，为北大资源集团寻求新的未来发展发展方向，为人们提供新的养生场所和就业机会 。
三、 北大国际养生文化创意园（二期）建设必要性
1、 项目的建设可突破土地使用性质对资金的束缚 2、 项目建设满足集团资产自持升值及资金平衡需要
四、 产品功能划分
该地块划分为养老项目和国际小学2个部分
1、养老社区（“北大国际养生文化创意园”二期）
根据养老社区的功能需要，项目将建设养生养老中心、康复娱乐中心、配套服务中心、物业管理中心四大中心功能区，同时建设环境优美的中心绿化区及道路市政工程。 1）养生养老中心
建筑面积共13万平米，其中家居养生养老用房，建筑面积8万平米；酒店式公寓养生养老用房，建筑面积5万平米。 2）康复娱乐中心
建筑面积共1.5万平米，包括室内体育场馆，温泉康乐中心等，如室内网球馆、羽毛球馆、桌球室、沙弧球、太极球、综合健身恢复器械、水疗中心等。 3）配套服务中心 建筑面积共7.1万平米。 其中包括：
? 配套酒店及中西餐厅 2万平米 ? 超市、银行、邮局 0.5万平米 ? 会展中心 0.5万平米 ? 老年大学 0.5万平米 ? 宗教场所 0.2万平米 ? 图书馆 0.3万平米
? 培训中心 1万平米 ? 北大幼儿园 0.5万平米 4）物业管理中心
建筑面积共0.4平米，包括接待服务中心、后勤服务中心、公共秘书 5）养老社区目标客群
a) 年 龄： 55-80岁之间以及80岁以上人群
b) 家庭结构：一元化家庭结构，购买者在家庭决策中拥有足够的话语权。 c) 社会阶层：处于塔中至塔尖阶层，具有足够购买力。国内司局级以上
离退休人员、副教授以上科研人员、改革开放以来第一代创业者，部分遗老遗少阶层，部分港澳台华侨华人以及外籍老年人士。 d) 教育背景：受过良好教育，部分有海外生活、教育经历。
e) 实际需求：对于养老产品有实际需求，为父母购买，或者以父母的名
义购买，以家庭为单位使用，或者仅为父母使用。
2、北大国际小学
占地2万平米，建筑面积1.6万平米。根据规划设计规范，教育科研用地不含中、小学，经向北京市规划委咨询，可采用中专、中技设计规范报规，该规范可以兼容小学的使用要求。 1）校内主要设施
教室、教师办公室、学生实验活动室、体育场、图书馆、风雨体育馆、餐厅、学生公寓、教师公寓、礼堂、花园、植物园、停车场（机动车、自行车）
2）主要招生对象：6至12岁儿童 3）管理方法：全封闭寄宿制 4）国际小学初步规划方案 招生人1000人左右 数 学生公寓 停车场 教室 办公室 4人间（洗手间、阳台） 机动车50辆 自行车150辆 30间 每班45人左右 30间 教师及管理后勤人员 180人 （外教和教育专家占30%） 教师公寓标准 餐厅标准 实验室 后勤服务 1人间或2人间 （洗手间、阳台） 2~5个 （1200人同时就餐） 10个 洗衣房、开水间、锅炉房、理发馆、照相馆、小超市等 图书馆 排球场 羽毛球场 室外游泳池 体育馆 花园 容积率 教室层高 层数 绿化面积 1000平米 （含电子阅览室1个） 室内1个,室外2个 室内2个,室外2~4个 1个 体育场 篮球场 乒乓球台 活动室 400米标准塑胶 （含足球场,6条跑道） 室内1个,室外2个 室内6个,室外6个 10个 8~10间（兵乓球、网球、篮礼堂（含剧场1个） 2~3个 球、排球、健身、羽毛球等） 2500~3000平米（含后台） 2~3个 0.8 不低于3．4米 不高于4层 不低于650平米 （不含足球场） 自然科学园地(室外） 1个 室外运动场地 体育馆层高 学生宿舍层高 总建筑面积 不低于2600平米 不低于6米 不低于3米 约为1.6万平米 5）收费标准
1、学费：4万每人每学年（含书费）
2、住宿费：5000每人每年（含水电费） 3、其他费用（用餐、理发、照相等）自理
六、产品经营模式 1、成本与收益
1）成本估算 （ 单位：元）
户型 建筑面积 建安成本 装饰装修 家电 2000 公寓2300 洋房1000 学校2000 配套2000 酒店4000 500 标准（元每平米） 公寓 5万平米 1亿 1.15亿 花园洋房 8万平米 1.6亿 0.8亿 0.32亿 学校 1.6万 平米 0.32亿 0.8亿 酒店 2万 平米 0.4亿 其他配套 5.4万平米 1.08亿 1.08亿 合计 22万平米 4.4亿 3.145亿 4.15亿 土地成本 园林 小市政 总计 0.25亿 0.4亿 0.08亿 0.1亿 0.02亿 0.85 12.545亿
2）收益估算 （2013年起） 单位：元
户型 建筑面积 收入方式 收入标准 公寓 5万平米 自持 出租 50平米800套5000元、 每套每月 90平米 110套 8000元每套每月 390.4万 4684.8万 花园洋房 8万平米 出售使用权 10000元每平米 学校 1.6万 平米 自持 出租 700万每年 酒店 2万 平米 自持 出租 1元每平米每天 其他配套 5.4万平米 出租2.7万 平米 1元每平米每天 合计 22万平米 备注 出租率80%计算 月收入 年收入 0 0 8亿 58.3万 700万 0.35亿 48万 576万 0.288亿 64.8万 777.6万 0.3888亿 11.3692亿 5年收入总2.3424亿 计 （2018年） 6年收入总2.81亿 计 （2019年） 8亿 0.42亿 0.3456亿 0.4665亿 12.0421亿
2、养老中心收费标准
户型 收费方式 装修标准 收费金额 押金 物业费 水电费 就餐费 出租 精装含家具 5000~8000元/月 60万元/套 无 无 20元/人 公寓 花园洋房 一次性出售使用权45年 精装不含家具 1万/平米 无 4元/平米/月 国家标准进行收费 20元/人 根据住户的室内配套和要求服务的内容不同收费 单点另行收费 备注 备注：
1.花园洋房使用权销售从2013年一月份开始进行预售，预计18个月销售完毕，预期销售收入8亿元。