平方米为无偿提供给业主的配套的车库，不对外销售，40000平方米为可售面积；
（2）将此小区32000平方米的房屋销售，取得销售收入8000万元；将6000平主米的房屋作价1500万元对外进行投资；将剩余2000平方米房屋转为自用固定资产管理；
（3）缴纳营业税及附加税费440万，印花税45万； 请分步计算该公司应缴纳的土地增值税
【解析】：
收入：8000+1500=9500万元
地价：1000×（32000+6000）／40000＝950万元 开发成本：（250+3800）×38000/40000＝3847.5万元 开发费用：（950+3847.5）×10%＝479.75万元 加计扣除：（950+3847.5）×20%＝959.5万元 税金：440万元
扣除合计：950+3847.5+479.75+959.5+440＝6676.75万元 增值额：9500-6676.75＝2823.25万元 增值率：2823.25／6676.75＝42.28% 应纳增值税2823.25×30%=846.98万元
3、某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元该企业销售写字楼缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。请计算该企业该项目应缴土地增值税税额。
【解析】： 收入2000万元
取得土地使用权所支付的金额=400万元
房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元
房地产开发费用：500*5%+(400+700)*5%=80万元（管理费用和销售费用不能据实扣除） 税金=110万元
加计扣除=1100*20%=220万元
扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元 增值额=2000-1510=490万元
增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30% 应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元
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4、化成县华盛房地产公司，2013年有关业务情况如下： （1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，在县城购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权60年，2月办完相关权属证件。（三通一平费用400万元）
（3）第一期工程的写字楼建筑安装工程费7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作为自用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、自用转帐手续，于当日全部交付并从12月1日使用。 （5）在售房、租房等过程中发生的销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。 （说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）
根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数： （1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。 （2）该房地产开发企业应缴纳印花税。
（3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。 （4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。
（5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。 （6）征收土地增值税时应扣除的税金。 （7）2013年应缴纳土地增值税。
【解析】：
（1）售房、租金应纳营业税：（16000+21）×5%=801.05（万元）
（2）印花税：2000×0.005%+5/10000+（400+7200）×0.03%+16000×0.05%+（2000+800）×0.05%+252×0.1%=0.1+0.0005+2.28+8+1.4+0.252=12.03（万元） （3）征收土地增值税时应扣除取得土地使用权时支付的金额：（2000+800）×（12000/40000）×（50000/60000）=700（万元）
（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本：400×（12000/40000）×（50000/60000）+7200×（50000/60000）=6100（万元）
（5）征收土地增值税应扣除的开发费用和其他项目金额： （700+6100）×10%+（700+6100）×20%=2040（万元）
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（6）征收土地增值税时应扣除的税金：16000×5%×（1+5%+3%+2%）=880（万元）
（7）扣除项目金额：700+6100+2040+880=9720（万元）
增值额：16000-（700+6100+2040+880）=16000-9720=6280（万元） 增值率=6280/9720=64.6% 应纳土地增值税
=6280×40%-9720×5%=2512-486=2026（万元）
5、某房地产开发公司与某单位于2012年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
【解析】：
（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为： (3000+4000)×10%=700(万元) 。
④与转让房地产有关的税金为：15000×5%+15000×5%×(7%+3%+2%)=840(万元) ⑤从事房地产开发的加计扣除为： (3000+4000)+×20%=1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额合计为： 3000+4000+700+840+1400=9940(万元) （3）计算转让房地产的增值额：15000-9940=5060(万元)
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率： 5060÷9925×100%=50.98%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
（5）计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税=5060×40%-9940×5%=1527(万元)。
6、位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：
(1)按照国家确关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税赞160万元；
(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；
(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明)；
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(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。 (其他相关资料：该企业所在省规定，按地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用)
要求：根据上述资料，计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额； (2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额； (3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额； (4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金； (5)企业应缴纳的土地增值税；
【解析】：
(1)应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×1/2=2080(万元) (2)应扣除的房地产开发成本=3000×1/2=1500(万元) (3)应扣除的房地产开发费用=(2080+1500)×10%=358(万元)
(4)应扣除的与转让房地产有关的税金=6500×5%×(1+7%+3%+2%)+6500×0．05%=364+3．25=367.25(万元)
当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。 (5)扣除项目总额=2080+1500+358+367.25=4305.25(万元) 增值额=6500-4305.25=2194.75(万元) 增值率=2194.75/4305.25×100%=50.97% 适用的税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=2194.75×40%-4305.25×5%=662.64(万元)
7、湖南省某县房地产开发企业2012年发生如下业务：
（1）有偿受让该县某郊区60000㎡国有土地使用权（非耕地），支付地价款1800万元，已获得国土部门颁发的国土使用权证。公司将其中一半自建高级公寓出售；另一半准备建商场。
（2）进行60000㎡土地的“三通一平”工作，共耗资800万元；
（3）高级公寓的建筑安装工程费500万元；基础设施费200万元；公共配套设施费160万元；开发间接费用140万元。
（4）发生与开发高级公寓有关的管理费用100万元；发生与开发高级公寓有关的财务费用50万元（财务费用的利息支出不能按照转让房地产项目进行分摊）；发生与开发高级公寓有关的销售费用300万元。
（5）该公司进行三通一平”资金系向银行借款，向银行支付利息80万元。
（6）该公司建造同类型的高级公寓三栋，其中一号楼建筑面积6000㎡，售价2200元/㎡；二号楼建筑面积9000㎡，售价2000元/㎡（注：一、二号楼均在上年采取预售方式销售，上年收取预收款104万元，余款在
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当年已全部收到；主管税务机关确定的利润率为10%）；三号楼建筑面积3000㎡，公司当年将其无偿赠送给某行政机关，三栋公寓均在当年12月交付给购房人和行政机关使用。
（7）当地土地使用税税额5元/㎡；契税税率为4%；建筑业务成本利润率为5%；当地政府规定的房地产开发费用的扣除比例按照国家规定的扣除比例扣除；当地税务机关没有预征该项目的土地增值税。 按照上述提供的资料，请对该项目进行土地增值税的清算。
【解析】：
一、收入总额：3744万元=（6000㎡×2200元/㎡+9000㎡×2000元/㎡+3000×（6000㎡×2200元/㎡+9000㎡×2000元/㎡）/（6000+9000）㎡； 二、扣除项目：936+1400+233.6+241.64+475.62=3286.86万元； 1、地价款1800万/2+1800万×4%÷2=936万元； 2、房地产开发成本：
“三通一平”：800万/2=400万元； 高级公寓的建筑安装工程费500万元； 基础设施费200万元； 公共配套设施费160万元； 开发间接费用140万元； 合计：1400万元；
3、房地产开发费用：（936万元+1400万元）×10%=233.6万元； 4、可扣除税费：205.92万元+35.72万元=241.64万元；
（1）与转让有关的税费：3744万元×5%×(1+5%+3%+2%)=205.92万元； （2）自建建筑物销售时建筑业营业税及附加：
应缴纳营业税及附加=（按组成计税价格）（500+200+160+140）万元×（1+5%）÷（1-3%）×3%×(1+5%+3%+2%)=35.72万元；
5、加计扣除开发费用：（936万元+1400万元）×20%=475.20万元； 三、土地增值额：3744万元-3286.86万元=457.14万元； 四、土地增值率：457.14万元÷3286.86万元=13.91%； 五、应缴纳土地增值税：457.14万元×30%=137.14万元。
8、某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
【解析】：
（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
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