根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：
V=VT／s 式中：V：单位面积土地使用权出让价格 VT：出让宗地总地价 S：出让宗地总面积 2.2.4.4用土地使用权转让资料计算地价
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价： V=VT／s 式中：V：转让宗地单位面积地价
VT：土地转让方获取的资金或实物作价净收入 S：转让宗地总面积 2.2.4.5工业用地样点地价的修正
工业用地样点地价的修正主要进行期日修正和出让年期修正。
表2-25 章丘市城区工业用地样点地价期日修正系数表
年份 修正系数 2.2.4.6工业用地基准地价的确定
依据收集到的工业用地样点资料，对样点地价进行期日修正和年期修正后，经过总体同一性检验和均值方差检验剔除异常样本，并将其中位置准确和较准确的样点落实到图上。综合上述不同的计算结果确定的工业用地地价见表2-26。
表2-26 章丘市工业用地级别基准地价
基准地价 土地级别 元/平方米 万元/亩 一级 360 24 二级 250 16.7 三级 170 11.3 四级 152 10.1 2005 1.02 2006 1.01 2007 1.00 2.2.5住宅用地基准地价的评估
2.2.5.1用房地出租资料计算住宅用地样点地价
利用住宅出租资料计算地价的方法、步骤及计算参数与商服业相同，住宅出租成本费用比商服业要少，在计算过程中建成区交易税金为房屋租金的5.5％，其他区域交易税为0。通过对计算结果的修正，得出样点的地价。
2.2.5.2用私房买卖资料计算住宅用地样点地价
利用私房买卖资料计算住宅用地地价分为两个步骤:
第一步，计算房屋现值和交易税费。由已知的房屋结构类型，算出每个样本房屋重置价和残值，依据房屋已使用年限和耐用年限，通过公式计算出房屋现值。
1Phc?Phk?Dn?Phk?(Phk?Phd)?NN
式中各符号含义同前。
第二步，计算样点地价，计算公式为:
Pls?式中：Pls－单位面积土地价格； Phg－房屋交易价格；
Phg?Phc?T?ES
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Phc－房屋现值；
T----房屋交易过程中的契税; E－房屋交易中的交易税； S－房屋用地面积。
T和E两项分别为交易额的3％和2％。 2.2.5.3用商品房出售资料计算住宅用地样点地价
根据调查内容，可通过下面的公式计算出商品楼房用地的单位面积地价：
pls?(phg?(pbm?Shb)?I?T?B)?G/Sbl
式中：pls－某一商品楼用地的单位面积土地价格； phg－某一商品楼房总售价；
pbm－当地同类建筑单位面积平均造价； Shb－楼房总建筑面积； I－开发公司利润；
T－商品房开发中向国家交纳的各项税费； B－开发资金应支付的利息；
G－规划的建筑覆盖率；
Sbl－建筑物占地面积。
2.2.5.4住宅用地样点地价的修正
住宅用地样点地价的修正方法与商业用地样点地价的修正方法基本一致，包括交易时间修正、容积率修正和年期修正，只是修正系数有所不同。另外，根据本次调查实际，住宅用地不需进行临街宽度和深度修正。
① 交易时间修正
表2-27 章丘市城区住宅用地样点地价期日修正系数表
年份 修正系数 ② 容积率修正
根据章丘市外业调查成果，建成区住宅用地平均容积率为1.1。因此，本次地价调整以容积率1.1作为标准容积率，由此计算各种容积率下的地价修正系数(见表2-28)。
2005 1.10 2006 1.04 2007 1.00 40
表2-28 住宅用地样点地价容积率修正系数表
容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤0.7 1.14 1.6 0.88 2.5 0.71 3.4 0.60 4.3 0.51 5.2 0.43 0.8 1.10 1.7 0.86 2.6 0.70 3.5 0.59 4.4 0.50 5.3 0.42 0.9 1.06 1.8 0.84 2.7 0.68 3.6 0.58 4.5 0.49 5.4 0.41 1 1.03 1.9 0.82 2.8 0.67 3.7 0.57 4.6 0.48 5.5 0.41 1.1 1.00 2 0.80 2.9 0.66 3.8 0.56 4.7 0.47 ≥5.6 0.40 1.2 0.97 2.1 0.78 3 0.65 3.9 0.55 4.8 0.46 1.3 0.94 2.2 0.76 3.1 0.64 4 0.54 4.9 0.45 1.4 0.93 2.3 0.75 3.2 0.63 4.1 0.53 5 0.44 1.5 0.90 2.4 0.73 3.3 0.61 4.2 0.52 5.1 0.43 ③ 出让年期修正
成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正。其年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n 式中： K：年期修正系数 r：土地还原利率 n：土地使用年期 是否进行年期修正要具体分析:
A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。
C、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。 2.2.5.5住宅用地级别基准地价的确定
对收集到的住宅样点资料经过总体同一性检验和均值方差检验剔除异常样本，并将有效样点中位置准确和较准确的落实到图上。综合几种不同方法的计算结果，确定住宅用地的基准地价结果见表2－29。
表2-29 章丘市住宅用地级别基准地价
土地级别 基准地价 元/平方米 万元/亩 一级 630 42 二级 450 30 三级 300 20 四级 210 14 2.2.6章丘市基准地价的确定
2.2.6.1确定原则
（1）以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅。 （2）以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证。 （3）体现地产管理政策。 2.2.6.2确定方法
以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的级别商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。
商业、住宅、工业用地分用途基准地价的确定，以分类级别为单位，用不同方法的测算结果，根据土地市场状况和地价水平，确定级别中各用途的基准地价。
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2.2.6.3基准地价的确定
综合以上计算方法确定的章丘市各级别各类用地基准地价见表2-30。
表2-30 章丘市城区基准地价更新结果表
基准地价 2 商业 元/m万元/亩 2 住宅 元/m万元/亩 2 工业 元/m万元/亩 一级 840 56 630 42 360 24 二级 560 37.3 450 30 250 16.7 三级 360 24 300 20 170 11.3 四级 240 16 210 14 152 10.1 2.2.7基准地价更新结果分析
基准地价水平的高低，不仅反映了地价的区域因素和个别因素对它的影响，而且与城市的社会经济发展状况有关。本次基准地价更新工作以大量的市场交易资料为依据，采用多种地价评估方法综合评估各级别各类用地的基准地价，其测算结果客观地反映了近几年地价的变动趋势。 2.2.7.1级差地价分析
本次地价调整是在2002年土地级别的基础上调整地价，通过比较发现二者的级差地价总体趋势存在一致性，即较高级别土地的级别差价大于较低级别的级别差价。见表2-31。
表2-31 章丘市城区基准地价级别差价表 元/m2
土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 2002年 2007年 2002年 2007年 2002年 2007年 一、二级 295 280 31 180 105 110 二、三级 103 200 64 150 55 80 三、四级 87 120 89 90 30 18 四、五级 70 61 40 2.2.7.2 基准地价增长率分析
与2002年土地级别相比，一级地面积略有增加；二级地增加了30.75%，三级地变化较大，2002年三级地、四级地和五级地绝大部分都提升为3级。由于土地级别变化较大，土地级别整体提升，因此不能采用级别基准地价直接比较法。本次比较，虽然2007年与2002年基准地价内涵一致，还需统一比较区域和比较级别，以2007年级别为标准，对2002年基准地价进行标准化，本次重点分析1-3级地地价增长情况，总体上可以反映出章丘市基准地价变化情况。
级别基准地价标准化价格=（∑新级别范围内原级别基准地价i*新级别范围内原级别土地面积i）/新级别土地面积
表2-32 2002年章丘市城区基准地价标准化价格表 元/m
2 商业 住宅 工业 价格j
一级 二级 三级 820 420 350 501 374 232 349 252 162 级别基准地价增长率=（更新后级别基准地价i-级别基准地价标准化价格i）/级别基准地价标准化
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表2-33 章丘市城区基准地价增长率表 单位：%
商业 住宅 工业 60.0050.00一级 二级 三级 2.44 50.00 2.86 11.83 20.34 7.73 3.16 18.98 4.91 增长率@.0030.0020.0010.000.00一级二级土地级别三级商业住宅工业
图2-25 章丘市城区基准地价增长率统计图
通过上图可以看出，住宅用地基准地价变化最大，商业和工业用地基准地价变化较小。 2.2.7.3基准地价协调性分析
表2-34 2006年章丘市主要经济指标增长率统计表 单位：%
国内生产总值增长率 22.4 固定资产投资增长率 34.4 房地产开发投资增长率 49.1 商业营业用房面积增长率 38.5 城市居民人均住宅使用面积增长率 21.55 城镇居民人均可支配收入增长率 10.08 在岗职工人数增长率 27.56 2006年 可以看出，近年来章丘市社会经济保持快速发展，房地产开发速度较快，超过了城镇居民人均可支配收入增长率和在岗职工人数增长率，城市居民人均住宅使用面积30.68平方米，折合建筑面积人均指标约为38平方米，达到了国家规定的城镇居民小康住宅标准（人均住宅建筑面积30平方米）。 从供给情况看，目前城区商业营业用房出现局部过剩，住宅商品房供给相对充足；从需求看，章丘市是人口较多的县级市，2006年城市化率为15.98%，城市化水平较低，应加速城市化进程。目前城市规划引导城市向西拓展，老城区提升速度将逐渐减弱。综合分析，近两年城区地价相对稳定。
2.3城区基准地价修正系数体系更新
2.3.1制定基准地价修正系数体系的思路方法?
城镇土地估价工作的最终目的就是要将评估结果落实到具体地块，即进行宗地地价的评估，它是政府制定出让底价和交易底价的主要依据。宗地地价的评估主要采用因素系数修正法，在基准地价的基础上，根据宗地的各项用地条件进行情况修正，得出宗地地价。基准地价修正系数体系即是对宗地用地条件的各种情况给出大致的分类和对应的修正幅度，基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。因此，建立地价修正系数体系首先要选出影响宗地地价的各种因素，判断它们在何种程度上影响地价变动，其次对各种因素的强弱程度进行划分，找出各种程度下因素影响地价的修正幅度。建立基准地价修正系数体系的重要内容是编制基准地价修正系数表和对应的因素指标说明表。
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