制条件”中均声明其评估结论是在设定评估对象不存在质量隐患的情形下得出的，报告不对房屋建筑质量承担责任。这固然为房地产估价师规避了执业风险，但也使报告的可参考性大打折扣，这样的估价报告也很难令人信服。如果银行怀疑该抵押房产存在质量隐患，而估价报告又拒绝说明其是否安全，则银行或借款人必须另请专业机构作鉴定，时间和费用须另计。银行不可能对大量的抵押房地产都作质量鉴定，而对于多数房地产，如果估价师掌握必要的建筑工程知识，是不难作出基本判断的。没有建筑学、土木工程和工程造价的基本知识是很难真正做好房地产估价工作的。例如，现行《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）中规定房地产估价应遵循最高最佳使用原则（见该规范3.0.1条），该规范第3.0.3条规定：“遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已用于某种使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：?? 2.转换用途前提：认为转换用途再予以利用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3.装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；??”。如果欠缺上述知识，怎么判断是“转换用途”亦或“装修改造”还是“保持现状”才是“最高最佳使用”呢？对于缺乏建筑工程知识的估价师来说，上述条款甚至充满了危险性或不可预知性。因为每一建筑物其结构承载能力都有设计限值，因转换用途或装修改造不当引起的事故甚至重大事故并不鲜见。究其原因，目前房地产估价师的知识结构存在明显缺陷。全国房地产估价师执业资格考试辅导教材中，对建筑结构的介绍仅限于一些专业词汇，很少涉及建筑构造、建筑结构、建筑施工、装饰工程、建筑造价等方面的知识，在考试中更不会考到；前几年的房地产估价师考试报考条件中，土木建筑工程甚至不属于房地产相关专业，不能直接报考；而房地产估价师继续教育中似乎也很少介绍这方面的知识。造成了房地产估价师不懂房屋基础知识的怪现象。
要做好房地产抵押估价工作，需要房地产估价行业、估价机构、估价师和金融机构共同努力。为此建议：
一、加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。对此无须过多赘述。
二、应对抵押估价理论进行深入研究。从现有的《房地产抵押估价指导意见》来看，该指导意见除了可以控制部分道德风险与体制风险外，在理论与技术上似乎并没有做出新的创新和突破，因此并不能从技术上防范房地产信贷风险的产生。特别是抵押估价应采取何种价值类型才能最大限度满足风险防范的要求，同时又有很强的操作性，是最为紧迫的问题。如果所采用的价值类型与估价目的不相匹配，则估价报告的科学性无从谈起。同时，应与时俱进，引入国际上先进的估价理论和方法，力求在抵押估价方法上有所突破和创新，以科学的方法来替代主观判断（当然，主观判断并非不重要）。另外，建议关注金融领域新的业务创新，积极跟进相关的估值服务研究，例如与信贷资产证券化相匹配的抵押估价服务。以上的研究可由房地产估价学会、金融机构、大型房地产估价机构和高校合作开展。
三、建议由估价行业主管部门和估价师协会等权威组织牵头，推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系。基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等，需要对数据的真实性进行核实确认，并进行实时数据更新。该基础数据库可实行会员制，有偿使用，金融机构和各估价机构付费后可查询到最新估价相关信息。估价参数标准值应具备权威性、科学性、时效性，为估价方法提供有效支持。只有在强大的基础数据库和可靠的参数标准值的支持下，各种估价方法才能运用自如，估价结果才可以最大限度反映客观信息，体现出估价行业的核心竞争力。而大量的银行抵押物价值重评工作只需在原价值基础上根据数据库所反映的市场走势变化进行适当修正，大大提高了工作效率。
四、完善房地产估价师知识结构，不断提高估价师的知识水平和业务能力。从实践来看，
当前房地产估价师对估价理论与方法、房地产经济、法律等知识相对娴熟，但不少人对建筑学、建筑工程和工程造价知之甚少，建议加强对上述知识的培训和考核，同时也应当加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，对典型抵押估价案例进行分析，促进从业人员业务素质的提高。
参考文献：
[1] 中国银行业监督管理委员会：《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2004年9月
[2]齐放：“《房地产估价规范》在实践应用中遇到的若干问题（上）”，《中国房地产估价师 估价与经纪》2005年第二期
[3] 唐璐、曲卫东：“从国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件看不动产抵押贷款价值评估的发展趋势”，《中国房地产估价师 估价与经纪》2005年第四期
[4] 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会：“关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知”（附：《房地产抵押估价指导意见》）（建住房[2006]8号），2006年1月