某集团有限公司投资某市工业园区
土地一级开发效益初步分析
目 录
合作主要约定条款； 开发进度安排；
投资成本与效益分析； 结论。
一、合作主要约定条款：
1、总开发面积10平方公里，一期5平方公里，其中经营性土地不少于6000亩。甲方每年至少完成500亩经营性土地指标供应。
2、投资建设期为4年（其中道路建设3年内全部完成），全部土地供应完成时间5年。
3、政府主要负责政策性事务；乙方负责投融资、基础建设和介绍实业公司落户园区。
4、综合整理成本为58.42万元/亩；甲方包干使用38.75万/亩。 5、乙方投资总额的30%部分不计息，70%部分的财务费用按央行同期贷款基准利率上浮50%计入成本（通过测算，投资总额利率平均上浮35%，在三年基准利率为6.65%的情况下，达到8.98%）。
6、项目管理费用不高于总投资额的4%。
7、乙方土地整理完成后，甲方30内完成验收工作，随后通过招拍挂方式向市场供应。出让金到位后，甲方10日内一次性支付乙方开发成本和收益。
8、经营性土地净收益分配：52:48。出让价与开发成本之间的差
额为净收益。
9、一期开发5平方公里，甲方安排250亩经营性用地供乙方建设新城示范园区。通过公开出让方式获得该部分土地。本部分甲方给予乙方补助为实际出让价与综合整理成本之间的差额（实际上，乙方以58.42万元/亩的成本价取得该土地）。
10、甲方同意并配合乙方利用本项目产生的债权性资产为确保项目的顺利实施所需要的融资，提供抵押担保。
11、基础设施建设按相关定额组价。 二、开发进度安排 如表1：
分项 日期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 前期工作 土地整理 基础设施建设 房产开发 土地供应 三、投资成本与效益分析
一期5平方公里开发的成本和效益分析。
在经营性土地出让比较顺利的条件下，通过与甲方达成的上述协议，乙方能够实现资金的滚动使用，那么我们分析乙方第一年的投资，基本上能够确定乙方实际投入的资金量。
1、乙方第一年投资成本：
①包干给甲方的支出总成本：38.75×7500÷4=72656.25万元；
②基础建设成本为：7500÷4×（58.42-38.75）×70%=36881.25万元。
上述两项合计：72656.25+36881.25=109537.5万元 2、总效益分析
⑴、假设经营性土地市场出让均价为120万元/亩，乙方总收益如表:2：
序号 受益项目 基数（万元） 比率 金额（万元） 1 2 3 4 5 6 投资回报 管理费 土地分成 基建收益 开发收益 总 计 423545 423545 114345 142607.5 8.98% 38034.341 2% 48% 20% 8470．9 65280.6 28521.5 25012.5 196719.841 备注 基数为58.42×7250=423545万元；比率为平均收益率。 扣除一半。 来自经营性土地3000亩，分成两块计算所得。 按定额组价；（58.42-38.75）×7250×20=28521.5 250亩房产开发，容积率1.5，平均收益为1000元/亩。 为5年总收益。 由于是滚动开发，那么乙方在第一年所投入可视为本项目实际投入本金，为109537.5万元。
由此可得出：
①5年的总投资收益率：196719.841÷109537.5×100%=179.59% ②平均年收益率：139.26%÷5=35.92%
⑵、假设经营性土地市场出让均价为100万元/亩，乙方总收益如表3：
序号 受益项目 基数（万元） 比率 金额（万元） 备注 1 2 3 4 5 6 投资回报 管理费 土地分成 基建收益 开发收益 总 计 423545 423545 114345 142607.5 8.98% 38034.341 2% 48% 20% 8470．9 65280.6 28521.5 25012.5 165319.841 基数为58.42×7250=423545万元；比率为平均收益率。 扣除一半。 来自经营性土地3000亩，分成两块计算所得。 按定额组价；（58.42-38.75）×7250×20=28521.5 250亩房产开发，容积率1.5，平均收益为1000元/亩。 为5年总收益。 由于是滚动开发，那么乙方在第一年所投入可视为本项目实际投入本金，为109537.5万元。
由此可得出：
①5年的总投资收益率：165319.841÷109537.5×100%=150.93% ②平均年收益率为：139.26%÷5=30.19%
⑶、假设经营性土地市场出让均价为80万元/亩，乙方总收益如表4：
序号 受益项目 基数（万元） 比率 金额（万元） 1 2 3 4 5 6 投资回报 管理费 土地分成 基建收益 开发收益 总 计 423545 423545 114345 142607.5 8.98% 38034.341 2% 48% 20% 8470．9 33880.6 28521.5 25012.5 133919.841 备注 基数为58.42×7250=423545万元；比率为平均收益率。 扣除一半。 来自经营性土地3000亩，分成两块计算所得。 按定额组价；（58.42-38.75）×7250×20=28521.5 250亩房产开发，容积率1.5，平均收益为1000元/亩。 为5年总收益。 由于是滚动开发，那么乙方在第一年所投入可视为本项目实际投
入本金，为109537.5万元。
由此可得出：
①5年的总投资收益率：133919.841÷109537.5×100%=122.26% ②平均年收益率为：139.26%÷5=24.45%
综上所述，在双方签订协议正常实现和土地出让顺利的前提下，某集团有限公司投资园区土地一级开发，基本收益情况如下：
表5： 序号 1 2 3 土地价格 120万/亩 100万/亩 80万/亩 毛利润 196719.8 165319.8 133919.8 毛利率 35.92% 30.19% 24.45% 其最大收益来自经营性土地出让分成。
四、结论
1、能够提前锁定相关上下游业务，如待开发区域的前期规划设计、基础设施建设、土地开发、招商甚至运营管理等。
2、具有较大利润空间。
3、能够通过合作开发协议，实现项目融资。 4、建设周期长，前期投资较大，资金回流周期较长。 5、收益受国家政策影响较大。