（单选）对整体型机器设备无论采用何种评估方法，宏观鉴定都是非常重要的。
第三节 机器设备评估的成本法
（计算）（05—4）（03—4）（02—4）（多选）（06—4）成本法可以用公式表示为： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
一、机器设备重置成本的构成 （单选）（03—4）重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。
（多选）重置成本的构成要素与评估对象、评估前提、评估目的有关。 （单选）（08—4）对于不需要安装的单台机器设备，重置成本可能仅包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括安装费、基础费，另外可能还包括资金成本、税金等。
（多选）（05—4）进口设备重置成本还包括设备的进口从属费用，如：（1）海外运费；（2）海外保险费；（3）进口关税；（4）增值税；（5）公司代理手续费；（6）银行手续费；（7）海关监管手续费；（8）商检费等。
二、机器设备重置成本额估算 （单选）（07—4）（06—4）（04—4）CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。
（单选）剔除报价水分的一个方法，就是向近期购买该厂同类产品的其他客户了解实际成交价。 （单选）目前，我国进出口公司的进口费率一般在1%~1.5%
（多选）车辆购置附加费的计算基础有：车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）?费率
（单选）自制标准通用设备重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因数的前提下，运用替代原则合理确定。
（单选）（05—4）物价指数如下：
设备重置成本=设备历史成本?t2评估基准日定基物价指数
设备购建时定基物价指数或：=设备成史成本?t?t1?1?环比物价指数
（多选）物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。
（多选）物价指数法知识按物价的变化将已知的历史成本转变成基准日的成本，没有考虑技术进步和市场变化的影响。
（单选）（05—4）采用物价指数法测算进口设备重置成本，可用下列公式表示： 重置成本=账面原值中的到岸价格?评估基准日外汇汇率进口时的外汇汇率?（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）?（1+现行进口关税税率）?（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价格?（1+国内同类资产价格变动指数）
（单选）（07—4）运用物价指数法测算进口设备重置成本时，采用的价格指数是设备出口国的同类资产价格指数。
（单选）对于技术已经更新的进口设备不宜采用物价指数法。
（多选）利用规模经济效益指数法对机器设备进行评估时，当x=1时，被评估机器设备的价格与生产能力呈线性关系，当x>1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度大于设备生产能力上涨速度；当x<1时。机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度小于设备生产能力上涨速度。
三、机器设备的实体性贬值及其估算
（单选）（07—4）设备的实体性贬值率或成新率的估测可以分别采用使用年限法、观测分析法和修复费用法进行，也可以同时采用上述方法中的几种方法，相互配合使用，综合分析获得较为科学的结论。
（单选）（06—4）每台机器设备都有其寿命期间，在这个期间内，实体性贬值随时间的推移而增加，因此，使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度。其计算公式表示为：
成新率=或 成新率=
设备尚可使用年限?100%
设备已使用年限?设备尚可使用年限设备总使用年限?设备已使用年限?100%
设备总使用年限（单选）（08—4）采用使用年限法估算机器设备的成新率（或实体性贬值率）涉及三个基本参数，即机器设备的总使用年限、已使用年限和尚可使用年限（剩余使用年限）。
（多选）机器设备的物理寿命的长短取决于机器设备制造质量、使用强度、保养和维护情况。 （多选）机器设备的物理寿命的长短取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。 （单选）经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算，即使用该设备不能获得收益。
（多选）（03—4）机器设备的经济寿命不但受机器本身的物理性能、技术进步速度、机器设备的使用情况的影响，而且还与原始投资成本、维护使用费用以及外部经济环境变化等都有直接联系。
（单选）（03—4）（02—4）
成新率=
设备尚可使用年限100%
加权投资年限?设备尚可使用年限其中：加权投资年限=（加权更新成本） ?（更新成本）加权更新成本=已使用年限?更新成本
（单选）在对机器的实体性贬值率或成新率进行估测时，修复费用法的使用前提是设备实体性贬值具有可补偿性。
（多选）使用修复费用法要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。 四、机器设备的功能性贬值及其估算 （单选）（07—4）机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能相对落后而引起的贬值。
（单选）超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。 （计算）（07—4）计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下： （1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；
（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本； （3）计算净超额运营成本；
税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本?（1-所得税）； （4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
净超额运营成本的折现值=
???净超额运营成本?折现系数
i?110五、机器设备的经济性贬值及其估算 （多选）（04—4）机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。如：由于市场竞争的加剧，产品需
求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律、法规等规定使产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命，等等。
（单选）（04—4）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算：
经济性贬值率=[1-（
实际使用生产能力x）]?100% 额定生产能力（多选）环境保护法规管制和惩罚的方式主要有下列三种： （1）限制产生污染的设备使用期限
（2）产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金 （3）必须立刻纠正和治理污染，否则不准使用。
第四节 机器设备评估的市场法
一、运用市场法评估机器设备的基本步骤
（简答）运用市场法评估机器设备的基本步骤是：
（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料； （2）进行市场调查，选取市场参照物； （3）因素比较； （4）计算评估值。
二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析
（多选）运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：个别因素、交易因数、时间因素、地域因素等四个方面。
（多选）（04—4）在采用市场法评估机器设备过程中，将被估设备与参照物进行比较式，交易因素有： （1）市场状况；（2）交易动机及背景；（3）交易数量。
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念
（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。
二、房地产的特征
与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在： （1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。 三、房地产的评估程序
（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。
第二节 土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
二、土地资产的分类及其特性
（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。 （多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 （多选）土地的自然特性表现在以下方面： （1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。
（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。 （单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面： （1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。 三、土地资产价格体系
（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。 （多选）土地资产价格类型： 1、基准地价
（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。从定义中可以看到：（1）基准地价是一个地域性的平均地价；（2）基准地价是各类用地的平均地价；（3）基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。
2、标定地价 （单选）（05—4）标定地价是政府评估的具体地块的低价，即宗地地价。 3、土地使用权出让底价 4、转让价格。 （单选）（08—4）由于转让的本身是土地使用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来决定的。 5、出租价格。 （单选）（04—4）基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。
（多选）目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。 （多选）土地资产的价格特点是 由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现如下： （1）土地价格不是土地价值的货币表现；（2）土地价格主要由土地的需求决定；（3）土地价格具有明显的区域性；（4）土地价格的上涨性。
四、影响地产价格的因素 （多选）（02—4）我国大城市地价水平高于中小城市地价水平的主要原因在于经济发展水平差异、城市化程度不同。
1、一般因素
（多选）影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素主要有： （1）行政因素；（2）社会因素；（3）经济因素；（4）其他一般因素。 2、区域因素
（多选）区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。
（多选）影响商业用土地价格的区域因素： （1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；（4）规划限制；（5）其他因素。 （多选）（03—4）影响住宅用地价格的区域因素： （1）位置；（2）交通便捷度；（3）基础设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质量度；（6）规划限制；（7）其他因素。
（单选）容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。 3、个别因素
（多选）个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。
（简答）（06—4）简述土地用途与容积率如何影响地价。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。
由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。
五、（多选）土地使用权评估的原则 1、替代原则
（单选）在土地估价中经常采用的市场法是以替代原则为基础的。 2、最有效使用原则 （单选）（05—4）由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
3、变动原则 4、供需原则 5、贡献原则
第三节 土地权属及其处置
一、土地权属的类型
（多选）土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。
（单选）根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》和《房地产管理法》的有关规定，单独的划拨土地使用权不得转让。
（单选）以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。 （单选）目前，建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法。 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 （多选）（05—4）根据原国家土地管理局颁发的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，评估后的土地资产处置有以下几种方式：
（1）企业依法办理出让；（2）国有土地租赁；（3）国家以土地使用权作价出资（入股）；（4）授权经营。
第四节 土地使用权评估的方法
一、市场法
（计算）（02—4）公式为：待估土地评估值=比较案例土地价格