文化和商贸中心，同时也是重要的旅某某市之一，是我国重要的科研、高校及高科技产业基地，“以科学、旅游、商贸为先导，把#建设成为一个社会主义的外向某某市”是江泽民总书记为#跨世纪发展提出的总体目标和战略途径。党的十五大又提出“中西某某区要加快改革开放和开发，发挥资源优势，发展优势产业，国家要加大对中西某某区的扶持力度。”这无疑某某市经济发展带来了新的机遇。
工人文化改造项目位某某市南郊的金融、商贸、文化某某区长安路和兴善寺东街的交叉口。周边东临育才中学和某某省历史博物馆；西临长安路、西北文化艺术中心和大兴善寺；南临好又某某市、长安大学和国际贸易中心；北至饭店、南二环、音乐学院、公路交通大学、西北朱雀体育场，是以商业、金融为主，配以科教、文体娱乐和某某区的某某区域，某某某区未来发展的黄金地段。有了黄金般的地理位置和良好的周边环境，适合结合工人文化宫现有的优势资源强强联合，在此地开发建设一座集商贸、影视娱乐、文化交流、为一体的综合性、智能化大楼。工人文化改造项目的开发建设必将对于某某区域土地的潜力的发挥和工人文化宫的长远发展有着积极的意义。
目前，工人文化宫现有的规模已经远远不适合社会发展需求。为了充分体现出工会事业服务于职工群众，服务于社会，服务于经济建设大局的宗旨，集商贸、文化、影视娱乐项目为主的工人文化宫改造项目便应运而生了。该项目也必将受到政府的高度重视。
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2.2项目投资必要性和建设意义 2.2.1项目的投资必要性
1、宏观经济形势发展的要求
开发西部，加快发展，从根本上扭转西部经济发展滞后的局面，成为当前我国经济工作的主旋律。对于工会事业来说，也是乘势而上，发展自己的千载难逢的历史机遇。现在西部大开发已进入实质性启动阶段，扩大固定资产规模成为推动经济发展的突破口。国家于2000年就将文化、教育、娱乐业被列为国家七大重点之一，并给予政策、资金、项目上的倾斜、优惠和支持。因此该项目的实施，符合国家经济发展大环境的要求。
2、文化某某市场发展的需要
小某某区某某市科研、文化、教育事来的中某某区域商贸、旅游、餐饮、宾馆等实业较为集中发达。近年来，某某区10余家电影放映单位和50余家文化娱乐场所呈现出百花齐放、百家争鸣的局面。文化娱乐具有良好的发展势头。据调查测算，某某区参与文化、娱乐消费的群体常年保持在25万人左右。随着某某市中心的南移，某某区将逐渐形某某市政治中、经济、文化的中心，其文化娱乐消费的规模与水平亦将达到一个新的高度。而目前，某某区尚无一家品位高、水准高、设施好、功能全、环境雅的文化娱乐场所。既便是占据某某区文化某某市场主体地位的工人文化宫，也未形成规模经营，其辐射作用受到抑制。该项目的提出，完全符合地域经济形势发展的需要。
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3、某某市场发展的需要
某某市南郊最繁华地商业地段，本项目位于十子东北角，地理位置十分优越；车流、人流集中，是南某某区及某某区居民主要的购物目的地和交通枢纽。广义商圈辐射110万人口（含某某区、高新某某区、某某区部某某区），其中第一商圈半径5公里或车程十分钟内的辐射人口约50万人。该项目的建成投入使用后可以和国贸商厦遥相呼应，能够极大的改某某市南某某区机关企事业团体、居民进城购物难、交通不便的状况。
4、自身建设与发展的要求
工人文化宫占有土地10329平方米（约合15.5亩），现朋房屋建筑面积2000平方米，固定资产3000万元。该宫现有电影、录像、舞会、歌厅、台球、健身、健美、培训班，文艺学校及商业用房出租等活动项目和经营项目。但多数项目规模小、设施旧、档次低、效益欠佳。另有一些合作开发的项目，短期内还不能产生效益。该宫资产运营率及利润率一直在较低水平徘徊。目前，尽管该宫每天约有2000人次来消费，但人均支出仅有4.25元。过低的消费水平，与文化娱乐硬件设施的低档次、低品位应该讲与之存在一定的因果关系。而周边环境的迅速变化，也向文化宫提出了严峻的挑战。如北邻饭店由于投资2000余万元进行改造旧貌变了新颜，其文化娱乐设施的更新，活动项目的拓展，颇具吸引力；对面拔地而起的十四层“西北文化艺术大厦”，更以其类同于我们的设施和项目直接一文化宫形成对峙局面。因此，加快实施该项目，对文化宫进行战略性改造，创立名牌标志，拓展某某市场，巩固主体地位，就显得非常必要和迫切。
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5某某市基础设施建设某某市可持续发展的必要前提某某市基础设施建设某某市经济发展的载体，某某市持续发展的平台。加某某市基础设施建设，不仅可以拉动当前经济增长，还可以增强经济发展的后劲。因此某某市基础设施建设若能以略高于国民经济发展的增长速度某某市的发展才可能获得良好的发展空间，并保持持续、稳定、健康的发展态势，从而某某市发展和基础设施建设之间形成良性互动的战略发展关系。基础设施建成之后，不仅为今天所用，更主要的还是为明天所用。只有某某市尽快拥有了现代化的基础设施某某市的功能才能得到发挥某某市的各项经济社会活动才能更好地开展某某市才能成为开放型的、多功能的、社会化的、现代化的经济中心。由于现代某某市基础设施的整体性强、建设规模大、建设周期长，只有超前建设，才有可能某某市的主体设施（指工业、金融、贸易、仓储、科研等部门的设施）、附属设施（指住宅、中心学校、医疗卫生、商业网点等设施）同时形成完整的能力，某某市的各项主体设施、附属设施能最快地投入使用、发挥效能。
2.2.2项目建设的意义
本项目具有良好的投资环境，从项目地点、功能和标准以及相某某市场需求状况来看，项目结构合某某市场需求状况良好。工人文化改造项目位某某市南郊的金融、商贸、文化某某区长安路和兴善寺东街的交叉口。周边东临育才中学和某某省历史博物馆；西临长安路、西北文化艺术中心和大兴善寺；南临好又某某市、长安大学和国际贸
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易中心；北至饭店、南二环、音乐学院、公路交通大学、西北朱雀体育场，是以商业、金融为主，配以科教、文体娱乐和某某区的某某区域，某某某区未来发展的黄金地段。有了黄金般的地理位置和良好的周边环境，适合结合工人文化宫现有的优势资源强强联合，在此地开发建设一座集商贸、影视娱乐、文化交流、为一体的综合性、智能化大楼。该项目在整体开发和建设时的高标准以及新材料的应用将某某市增添一个新的建筑风格典雅俊秀的标志建筑，对振某某区经济发展有着积极作用。工人文化改造项目的开发建设必将对于某某区域土地的潜力的发挥和工人文化宫的长远发展有着积极的意义。
3单位概况及项目运作方案
3.1项目承办单位概况
工人文化宫建于1958年，占有土地10329m2（折合15.5亩），现有职工32人。经过40余年的建设与发展，目前该宫已初具规模，房屋建筑物面积达20000m2，固定资产近3000万元，初步形成了集文化、娱乐、教育、餐饮、商贸与房地产为一体的综合性、多功能、全方位的职工文化活动中心。工人文化宫现有主要的文化娱乐项目，包括电影院、小影厅、录像厅、舞厅、歌厅、台球、棋牌室、文化艺术学校、男子分健身房、女子健美中心、美术培训中心、电脑培训部及商业用房出租等，另有合作经营的项目若干个，如室内温泉泳池、餐饮、饭店等。经营活动项目呈现出多样性、综合性的特征，但多数项
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