投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 二、经营性物业贷款风险控制的重点内容
1、物业的权属：要核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等。经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。 2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式：调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。
3、租约情况：调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置。 4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。
5、物业投保情况：贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。
6、贷款用途的真实性和合理性：确保贷款用途合法、合规。
7、账户监管：借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。
8、置换要求：置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保
9、贷款额度与期限：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准。贷款金额的确定应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素。贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。
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【产品简介】
个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人（仅限于个人）发放的，以其所有的物业作为贷款抵押物，并主要以
该物业的经营收入进行还本付息的贷款
【贷款对象】
具有中华人民共和国国籍的自然人，年龄在18周岁（含）-60周岁（含），具有完全的民事权利能力和民事行为能力，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人。
【贷款条件】
1、个人资信良好，在我行无不良信用记录，个人及家庭负债与其经营收
入相符。
2、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证。
3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物。 4、同意与我行签订租金监管协议,接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理。
5、我行要求的其他条件。
【贷款额度、期限、利率】
1、贷款额度：根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。同时，贷款额度最高不得超过物业市场评估价值的60%（其中标准厂房最高不得超过市场评估价值的70％）。
2、贷款期限：根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，并由借款人出具书面还款计划。经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。
3、贷款利率：按照本行规定利率执行。 【申请资料】
1、经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；
2、物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件。租赁合同涉及多页的，页面与页面之间必须同时加盖双方公章（必须采用骑缝章形式）；
3、物业用于出租的，需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章； 4、物业承租人知晓物业抵押给我行的声明； 5、本行要求提供的其他证明文件和资料。
【还款方式】
借款人可选择按季、按半年或按年还本，按季结息方式。不得采用一次性还款的方式。
经营性物业抵押贷款：房地产贷款拓展新渠道
作者：周小建
经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品。本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性。
一、经营性物业抵押贷款的定义与由来 （一）经营性物业抵押贷款的定义
经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。 经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。
（二）东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照
东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行。在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部分。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴。
（三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款
借鉴东亚银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在2005年10月下发了试
行办法进行试点。农行经营性物业抵押贷款一经推出，立即引起了社会广泛关注和同业效仿。工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法。从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部分修改。
（四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门槛较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件。相比普通商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门槛都比较宽松。
二、经营性物业贷款的推出适应了市场合理性的资金需求
作为商业地产经营环节的贷款，该产品的推出适应了当前房地产市场形势的发展需要。在成熟的市场经济条件下，有实力的大型商业企业和房地产开发企业持有长期收益的物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日趋成熟，商业地产投资价值的日益显现，越来越多有实力的企业选择持有自营。
在此之前，由于没有与之相适应的金融产品，往往造成企业资金的沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金的效率是低下的，“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”。在这种情况下，经营性物业贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经营物业。 我行经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵活、用途广泛、贷款偿还与物业现金流高度匹配的优点，提供了置换自有物业占用长期资金
的手段，有利于化解企业面临的“短融长投”的困境。 三、经营性物业贷款具有低风险特点 （一）与一般性项目贷款的风险比较
与一般意义上的项目贷款比较，经营性物业抵押贷款规避了从“项目立项”到“项目投产”前可行性论证的市场风险。
由于经营性物业抵押贷款要求借款人必须是正常经营一年以上，已经有稳定的租金收入，且未来现金流足以偿还银行贷款本息才能发放，也就是说经营性物业贷款选择的对象（物业）是已经被市场证明，可行后才开始发放的贷款，它规避了“项目立项”到“项目建成投产”阶段的市场风险。
通俗地说，经营性物业贷款项目必须是“正在生蛋的鸡”，而生产性项目贷款，在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处于不确定状态。 （二）与普通商品房项目贷款的风险比较
与普通商品房项目贷款相比较，经营性物业贷款规避了销售价格一定幅度回落的风险。
以等额本息法为例，由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息，以10年期贷款计算，借款人每隔一年，其贷款本金就减少10%，也就是说贷款发放后，即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑，对银行来说，其贷款仍然是安全的。 从理论上讲，经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降，每年下降10%”风险能力。因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时，一般不做敏感性分析。