浙江省2017年房地产估价师《相关知识》：城市规模考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、如果某建筑物±0．000的绝对标高为38．500m，且设计楼顶标高50．000m，则其楼顶的绝对标高为m。 A：38．500 B：68．500 C：88．000 D：88．500
E：执行层的组织协调
2、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48
3、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。 A．十 B．二十 C．三十 D．四十
4、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×__×临街宽度。
A．单独深度价格修正率 B．累计深度价格修正率 C．平均深度价格修正率 D．混合深度价格修正率 5、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：80％ B：82％ C：83％ D：92％
E：工业用地的监测点评估价格
6、w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，w公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方
案，即拿出5h的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。请回答以下问题：下列关于w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，说法正确的是。 A：由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续 B：由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续 C：由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批 D：由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批 E：执行层的组织协调
7、房地产估价报告应有至少名专职注册房地产估价师签字。 A：1 B：2 C：3 D：4
E：执行层的组织协调
8、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值。 A：下降 B：上升 C：不变
D：不能确定 E：借款合同
9、横道图法用于项目建设阶段的。 A：质量控制 B：进度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同
10、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。 A：2% B：3％ C：4％ D：5％
E：工业用地的监测点评估价格
11、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。 A：估价主体资格需依法取得 B：估价对象状况需依法判定 C：估价对象收益需依法确定 D：估价方法需依法选用
E：工业用地的监测点评估价格
12、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。出租运营费用为每年50元／㎡。假设折
现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。 A：3300 B：3324 C：3335 D：3573
E：工业用地的监测点评估价格
13、关于融资成本，下列说法不正确的是
A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本
D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 E：借款合同
14、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。 A．A B．B C．C D．D
15、房地产中介服务不包括房地产__。 A．咨询 B．经纪 C．价格评估 D．销售 16、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500 元／㎡。若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455
E：工业用地的监测点评估价格
17、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让的对象。 A．《协议出让国有土地使用权的规定》 B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》
18、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。 A．房屋建筑面积 B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积 D．房屋占地面积
19、下列表述中，正确的是。
A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B：房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税．但炸药库用地应该免税
D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3％一5％
E：执行层的组织协调
20、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。 A．拐点
B．盈亏转化点 C．盈亏平衡点 D．盈亏转折点
21、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等，则房地产价格V=（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D
22、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。 A：4395 B：4486 C：4636 D：4850
E：工业用地的监测点评估价格
23、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。 A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％
E：工业用地的监测点评估价格 24、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：资本金利润率 D：资本金净利润率 E：借款合同
25、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。
A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响
B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大 C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽
D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利
E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的 2、房地产市场营销因素调查包括的类型有。 A：产品调查 B：价格调查
C：市场需求质量调查 D：分销渠道调查 E：促销策略调查
3、在下列各项中不能转让的房地产是。 A：建设中的房地产 B：查封的房地产
C：已领取权属证的房地产 D：共有房产
E：权属无争议的房地产
4、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。 A．2.4% B．1.5% C．2% D．3%
5、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅__之日起计算。 A．竣工 B．竣工验收 C．入住 D．交付
6、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A：间接融资 B：直接融资 C：基金融资 D：债券融资 E：借款合同