第三章：商业知识
1、商业物业分类及特点
商业物业不同于单纯的住宅，而是开发商、投资商和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条，因而具有跨行业的特点。它不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。
2、商业物业的种类
综合楼、底商、塔楼住宅、写字楼、开敞式、公寓、中心组团区域商业入造、大型物流批发卖场。
3、 商业零售业态分类 （1）、百货店（Department）
在一个大型建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理运营的零售业态 （2）、超级市场(Super market)
自选销售方式，以销售生鲜商品，食品向顾客提供日常必需品为主要目的零售业态
（3）、大型综合商场（Centeral chandise store） 采取自选的销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势全为一体的，满足顾客一次性购全的零售业态
（4）、主題性商场（Speciatity store）
经营某一大类商品为主，并且备有丰富专业知识的置业顾问和提供适当售后服务的零售业态 （5）、便利店（Convenience store）
以满足顾客需求和便利性为主要目的的零售业态 （6）、连锁专卖店（Exclusive shop）
专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态 （7）、仓储商店（Discontent store）
在大综合超高经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的，采取自选方式销售的零售业态。 （8）、家居中心（Home center）
改善、建设家庭居住环境有关的装饰，装修等用品，日用杂品，技术及服务为主的，采取自选方式销售的零售业态 （9）、购物中心（Shopping center）
企业有计划地开发，拥有，管理运营的稳中有降类零售业态，服务设施的集合体。
4、 商业物业的特点
（1）、定位区别：以消费者的传统消费行为及时尚消费行为的培养及引导做市场定位。常住人口，流动人口所占比例，人流，消费群体，交通，传统经营取向等。按产品使用功能要求为基础做产品定位。将消费者的消费行为与产品功能相结合做形象定位。
（2）、定价区别：按价值确定价格，而价值取决于物业的经营成败。5、商业物业的经营方式
根据企业实力，经营目标，承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可采用自营，招租，委托经营管理三种主流方式。 （1）、自营
购销：商场自行进货，自行销保，自担经营风险
保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。
纯分成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例抽取潮湿金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险
（2）、招租：
商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获取租金收收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。 （3）、委托管理
5、 商业物业租售
(1)、产权分割销售、产权整体销售、返租销售、分时产权销售 商业物业最具攻击租售实战技巧。
出售实战技巧十一招
（1）、先售住宅后售铺 （2）、只售不租 （3）、以租验售 （4）、先租后售 （5）、以租代售 （6）、试用租售 （7）、回购销售 （8）、薄利多销销售 （9）、免息返本销售 （10）、拍卖销售 （11）、升值销售 投资回报率的计算方法：
国际惯例：年租金×15年＝总投资 分解： 年租金＝月租金×12个月 总投资＝总房款
反向推算：总房款÷15年÷12个月＝每月租金收入 由此可推算出：年租金÷总房款＝投资回报率％
在与客户沟通时可明确计算出该房屋的租金价值，以周边租金范围为例，计算出本案未来2——3年的租金价格，每3年为一个阶段，年租金上浮比例12％——15％，15年时间可以初步调整浮动5次，（这是最为保守的计算）租金肯定是逐年上升的，同时该物业也存在升值的空间，租金收益好，升值速度快！
关于固定年回报率（返租）的商业说辞：
作为投资商业型的物业，最担心的问题是今后的收租金问题，如今开发商按照每年固定的8％保证，你的投资的风险性得到了保证，10年以后你可以继续出租，可以转让，狠赚一把啊！
关于不返租的商业说辞：
门面房肯定是不愁租的，对吧？和8％的年收益相比较，肯定是这个租金收益要高出他的，也许第一年的租金收益不是很理想，但这是个放水养鱼的过程，以周边的租金价格来计算，逐年递增的租金是归您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都归开发商所有了，还有一个很关键的问题是，如果开发商把资产转移，申请破产，您的钱找谁要去？您说是吧？（停顿半分钟，看客户的反应如何？要拿出一张纸，和客户写下你要讲解的内容，比如租金的计算方法，要把该门面房的收益多少用数字的形式表现出来。）
这个门面房您卖下了，每个月收租的时候会想起我的，因为是我给您推荐的啊，到时候要请我吃饭哟！