资产评估案例分析
一、评估对象
被评估对象为一宗待开发商业用地，为征用农地，土地面积5000平方米。土地取得成本为600元/平方米，土地的开发成本（包括管理费）为800元/平方米，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。银行贷款利率为8%，复利计息。取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。土地开发的平均利润率为25%，营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为营业税的3%，销售费用为开发后土地售价的3%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米，房地产综合资本化率为8%。资产占有方委托中介机构进行评估。
二、评估要求
计算评估对象土地开发后的价值
三、评估程序
房地产评估依照评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算带骨房地产评估价值，综合分析确定评估结果的程序进行。
评估过程：成本法
【1】选择成本法评估方法的原因
由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化，这是一种很少发生交易且没有开发的房地产，并且没有参照物。成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径。它主要适用于继续使用下的资产评估，可能资产的继续使用并不是绝对成本途径是否适用的唯一前提。在本案例条件下，该商业用地还未开发，一定是会继续使用的资产类型。所以选择该方法使用。
【2】 大体思路
采用重置成本法获取房地产成本的估测前提条件是取得了解房地产的取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费等。因此，对该地产进行各种成本费用的计算就可获得土地的价值。
【3】计算过程：
1.计算土地取得成本 600*5000=3000000
2.计算土地开发成本（包括管理费）
800*5000=4000000 3.计算投资利息
土地取得费和开发费的计息期都是一年，且都是均匀投入，则：
（3000000+4000000 ）*[（1+8%） 0.5 -1]=274613.36(元) 4.计算利润
（3000000+4000000）*25%=1750000(元) 5.计算营业税及及附加
营业税=（1750000+274613.36+7000000）/（1-5%）*5%=474979.6（元） 城市维护建设税=474979.6*7%=33248.6（元） 教育费附加=474979.6*3%=14249.4（元） 营业税及附加合计：
474979.6+33248.6+10178=14249.4=522477.6（元） 6.计算销售费用
销售费用=（3000000+4000000+274613.36+1750000+522477.6）*0.03=286412.73（元） 7.计算土地价值
土地价格=1500000+3500000+196152.4+1250000+373198.3+286412.73=9833503.7（元） 土地单价=9833503.7/5000=1966.7（元/平方米）
【4】评估结果
经计算结果分析，确定评估对象土地的价值为9833503.7元，土地单价为1966.7元/平方米。
评估过程：收益法
【1】选择评估方法原因
该房地产的未来预期收益及风险能够量化和预测，且房地产的受益年限能够确定。收益途径适应的对象是有收益的房地产，由于该评估地产预计未来将会是商场和写字楼为主的，且收益可量化的房子，因此，选用收益法也是可行的。
【2】 大体思路
（1）收集有关房地产有关的收入和费用的资料； （2）测算房地产的正常收入 （3）测算房地产的正常费用； （4）测算房地产的纯收益 （5）选择适当的资本化率； （6）确定房地产的收益年限；
（7）估测兵确定房地产的评估价值。
【3】根据收集相关资料，经分析整理得到
大厦建设平均每平方米建筑面积的建筑费用为4000元，专业费用为建筑费用的10%。其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为1800元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，写字楼平均空置率约为15%;第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为1.5元，写字楼平均空置率约为20%；
其中，第三年才开始收益。.管理费用为租金的7.5%，税金为租金的l7.5%，保险费为租金的1%，维修费用为租金的3.5%。
【4】具体计算过程
1.1—2楼面积 3000×2=6000(平方米) 2.3—5层面积 1900×3=5700(平方米) 3.6层及6层以上面积25000—6000—5700=13300(平方米) 4.年总收入(元)
6000×1800+5700×2×365×(1—15%)+13300×1.5×365×(1-20%) =10800000十3536850+5825400
=20162250
5.年总费用(元) 20162250×(7.5%+17.5%+1%+3.5%）=5947863.75(元) 8.年利润总额 20162250-5947863.75=14184386.25(元)
9.年利润折现到当年 14184386.25（P/A，8%,37）(P/F,8%,3)=122583639（元) 10.建筑费用 4000×25000=100000000(元) 11.专业费用 100000000×l0%=10000000(元)
12.土地价值 122583639-100000000-10000000=12583639（元） 土地单价 12583639/5000=2516.73（元/平方米）
【5】评估结果
经计算结果分析，确定评估对象土地的价值为12583639元，土地单价为2516.73元/平方米
四、评价结果分析
在该房地产的评价结果中，采用成本法评估土地的价值为9833503.7元，土地单价为1966.7元/平方米，而采用收益法评估土地的价值为12583639元，土地单价为2516.73元/平方米。两者相差土地单价为550.03元。
分析产生的原因可能是在采用成本法评估房地产价值时，房地产成本所包含的内容没有太明确，有可能是少计。该案例仅对建筑物采用重置成本法评估，因此成本中只包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，而建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等就没有包含。但是有可能数据来源和设置的不精确。另外，在采用收益法进行计算时，对资本化率的估算可能不精确和科学，资本化率是将房地产净收益转换成价值的比率，资本化率=无风险报酬率+风险报酬率。本案例断然取8%。同时，该房地产不典型，评估出来的数据有可能与市场有差异。
最后，我认为房地产价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外，更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。本案例的很多数据来源和设置都不太合理和评估人员基础知识的不牢固是造成结果偏差的主要原因。因此，日后学好基础知识是关键！