石武高速铁路驻马店客运站站前区控制性详细规划 说明书
第十四章 地块开发控制要素
1开发控制目的
贯彻发展规划在土地使用、交通组织、公共设施、公共绿地和分期建设等方面的原则和措施，具体化为各个地块的开发控制的法定要求。
2开发控制要素
开发控制包括土地使用性质、开发强度、基地布置和设施配置四个方面的控制要素。
表14-1 站前区开发控制要素 使用性质 开发强度 容积率 建筑密度 建筑限高 人口容量 住宅建筑面积净密度 住宅建筑套密度（净） 套型90㎡以下住宅建筑面积比例 绿地率 基地布置 设施配置 用地性质 建筑后退道路红线 机动车出入口方位 人流出入口方位 基础设施：停车、给水、排水、电力、电信、环卫、消防、加油等 服务设施：教育设施、居委会、农贸市场等 3用地性质控制
3.1规划控制原则
1、以落实驻马店市总体规划意图为目的，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地地性质、使用强度和空间环境。 2、控制公共设施、城市绿地和自然水体，保持良好的生态环境。
3、强化规划设计与管理结合、规划设计与开发衔接，将驻马店市总体规划的宏观控制要求，转化为微观控制，为规划管理提供控制依据。 4、充分考虑开发建设项目的不可预见性、城市建设的长期性、多样性和可变性，制定地块兼容性控制规定，使规划更具有弹性和可操作性。
3.2土地使用性质控制
土地使用性质控制，是结合驻马店市总体规划宏观控制要求，来进一步划分城市用地并确定用地性质。它包括土地细分、用地性质确定及用地性质兼容性规定。 3.2.1地块细分
为了与土地开发出让以及站前区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。
土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，将站前区中的绿地、广场、水面以及小区中心绿地所形成的绿地系统和与公共服务设施相联络的公共空间等划分出来，统一由政府做一级开发，统一进行公共配套设施建设，成本按比例分摊到周边细分地块中。细分地块可向社会出让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统。
一般商业地块道路密集，细分至1～2公顷左右，居住地块细分至1～4公顷，个别地块较大，主要是考虑地块开发用地的完整性，适应成片开发要求。
居住地段细分地块以住宅组团的规模为依据，建议采用以组团为单位的二级管理为主要模式，不宜采用传统的由居住小区构成居住区的模式。建议以组团为单位构成居住社区，避免由于封闭管理对绿地系统的连续性，和对道路交通组织的舒畅性造成破坏。 3.2.2用地性质
按《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90，规划将用地细分到中类至小类。 3.2.3用地适建性
土地使用兼容性确定，是指在细分土地确定地块用地性质后，为适应城市建设的灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。由于城市建设具有长期性、多样性、可变性，控制性详细规划定性既不能偏离总体规划宏观控制的轨道，但也不能排除适当变更的可能，规划提出地块使用性质的兼容要求，明确改变用地性质的条件和更改要求，以及不得变更的用地性质的条件。
在规划区范围内，本着对土地资源的合理利用，对土地性质做出以下要求，在下述情况下，不宜改变地块使用性质。 1、改变后对相邻地块造成严重不良影响，如带来环境污染等；
2、改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控； 3、改变后带来严重的交通问题，如大量车流影响城市干道的交通；
4、改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施，如占用供水、供电设施，中小学或公共绿地。
若改变后用地性质后不会带来以上不利影响，淮河大道南北两侧0.66平方公里核心区域内，局部地块用地性质可根据具体项目进行调整，调整条件由城乡规划主管部门进行核定。
表14-2 站前区地块适建性规定表 序号 1 2 3 4 用地范围 建设项目 多层居住建筑 高层（中高层）居住建筑 单身宿舍 商住综合楼 二类居住 用地 （R2） √ √ √ √ 商业金融 用地 （C2） × × × √ 27 商业混合 居住混合 居住用地商业用地 （C2/R2） （R2/C2） √ √ √ √ √ √ √ √ 市政公用 设施用地 （U） × × Ο × 公共 绿地 （G1） × × × × 防护 绿地 （G2） × × × × 驻马店市城乡规划勘测设计院
石武高速铁路驻马店客运站站前区控制性详细规划 说明书 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 居住小区教育设施 居住小区商业服务设施 居住小区综合修理店 小型农贸市场 小商品市场、综合市场 居住小区文化设施 居住小区体育设施 居住小区医疗卫生设施 居住小区市政公用设施（含出租车站） 居住小区行政管理设施 居住区级以上行政办公建筑（含居住区级、下同） 商业服务 居住区级以上文化设施 居住区级以上娱乐设施 居住区级以上体育设施 居住区级以上医疗卫生设施 居住区级以上金融保险、保险设施 办公建筑、商办综合楼 旅游宾馆 一级旅馆、招待所 小型农贸市场 科研设计机构 宗教活动场所 普通储运仓库 社会停车场、库 加油站 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ Ο Ο Ο Ο Ο Ο Ο Ο Ο × Ο × Ο × × Ο Ο Ο Ο √ × × √ Ο √ √ Ο Ο × × √ √ √ √ × Ο × × √ × × √ Ο Ο Ο √ Ο Ο √ Ο √ √ Ο Ο Ο Ο Ο √ √ √ × Ο × × √ × Ο √ Ο Ο Ο √ Ο √ √ √ √ √ Ο Ο Ο Ο Ο Ο Ο Ο × × Ο × √ × × × × × × × × × √ Ο × × × × × × × × × × × × × Ο Ο Ο × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × Ο × × × × × Ο × × × × × × × × × Ο Ο 注：1、标明×不允许设置,标明○者为有条件地允许设置,标明√为允许设置。
2、表中未列入的建设项目，应由城乡规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定。 3、临高速铁路防护绿地，可作为市政设施备用地，具体适建条件，由城乡规划行政主管部门进行核定。
3开发强度控制
根据用地布局结构以及整体环境要求，将地块划分成若干个建设密度不同的开发建设区域，既充分发挥城市土地的经济效益，又保证城区整体环境效益，从而引导规划区的开发建设向着总体规划目标的方向发展。
开发强度指标的确定，是以驻马店市中心城区总体规划相关要求为依据，综合考虑规划区的用地分区、区位条件、功能布局、环境条件和建设工程规模等因互，实行分类、分层、分区控制。
容积率、建筑密度是各地块建设总量控制的重要指标，两者之间具有一定的关联性，本规划给出的建筑密度与容积率都是极限指标，在实践中不得超过其中任何一个。
3.1建筑密度
建筑密度系指地块内建筑投影面积与地块总面积的比值（%）。
商住、商办等混合类型建筑基地，其建筑密度控制指标必须将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容呈控制指标换算建筑容量综合控制指标。
中小学校、医疗卫生、文化艺术、托幼等设施的建筑容量指标，按有关国家标准和专业规定执行。
3.2容积率
容积率指建筑物地面以上的各层建筑面积的总和与基地面积的比值。 容积率可以转让，转让只能在相邻地块之间进行，（相邻地块指地块编码首位数相同的地块，并有一条或以上共用边界的地块）；转让只能在同种性质的地块或性质相容的地块之间进行。规划对容积率转让与补偿作出下列规定：
1、同类使用性质的相邻地块，因成片开发需要，可对规划规定的容积率和建筑密度相互转让，但不得改变总容积率和总建筑密度。 2、对于提供某些公益性项目的，其地块容积允许提高，具体提高值由驻马店市城乡规划行政主管部门确定。
3、提供底层或平台作为公共空间的，在建筑密度不变，不影响周围建筑日照间距及后退距离规定的前进下，其容积率允许适当提高，具体提高值由驻马店市城乡规划行政主管部门确定。
4、建筑基地对向社会公众提供开放空间和绿地的，在符合消防、环保、卫生、交通等有关规定和本标准的前提下，可按《公共开放空间建筑面积补偿换算表》在允许范围内给予一定的面积补偿。具体提高值由驻马店市城乡规划行政主管部门确定。
3.3建筑限高
建筑高度指室外地坪面起，至建筑物最高部分的高度。
表14-3 建筑高度计算 居住建筑 公建建筑 3米×层数+2米 4.0米×层数+2米 开发强度在满足《驻马店市城市管理技术规定（试行）》第三章、第六章相关内容的同时，按下表进行控制。
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3.4人口容量
根据《城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》对人居居住用地指标的控制要求（表6-1），站前区人均用地控制指标为多层19-26㎡/人，中高层15-22㎡/人，高层10-15㎡/人。多层、中高层、高层混合项目采用综合指标。
3.5住宅建筑控制
住宅建筑面积净密度指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。住宅建筑套密度（净）指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。 根据建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）文件要求，驻马店市在建筑气候区划中为Ⅲ类气候区。如进行商品房开发建设，住宅建筑面积净密度不得大于3.5万㎡/H㎡，住宅建筑套密度（净）不得小于180套/H㎡，套型90㎡以下住宅建筑面积不得小于住宅总建筑面积的70％。
3.6绿地率
绿地率是指绿地面积占基地面积的百分比。规划区内规定确定的公共绿地不得改为其它性质的用地。 《驻马店市城市管理技术规定（试行）》第七章相关内容的同时，按下表进行控制。
表14-4 各类建筑基地绿地率一览表
项目类别 商业金融 二类居住用地 学校、科研 代号 C2 R2 C6 绿地率（%） ≧25％ ≧30％ ≧40％ 绿地面积的计算规则按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002版）中的规定执行。 在居住用地内除满足上述绿地率的控制指标外，还应有集中公共绿地，包括居住区中心绿地，小区中心绿地，组团中心绿地和其它块状、带状公共绿地，其最小规模应符合下表的规定。
表14-5 公共绿地的规模要求 序号 1 2 3 4 集中公共绿地名称 居住区中心绿地 小区中心绿地 组团中心绿地 块状、带状公共绿地 最小规模（公顷） 1.0 0.2 0.04 0.04 要求 可以有绿篱或通透分隔 开放式 不少于1／3绿地面积在规定建筑间距范围外 宽度不小于8米。 一个街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡。
3.7地块指标控制
3.7.1单一用地指标控制
参照《驻马店市城市管理技术规定（试行）》，单一用地指标按下表进行控制。
表14-6 站前区单一用地指标控制 用地性质 商业用地（C2） 居住用地（R2） 公共服务设施用地（R22） 建筑密度（%） ≤50 ≤28 ≤35 容积率 3.0——6.0 1.8——3.5 ≦0.9 绿地率（%） ≧25％ ≧30％ ≧40％ 3.7.2商住混合用地指标控制
商住混合用地按照用地面积比例进行指标控制。
假设商业用地面积为总用地面积的x倍，住宅用地面积为总用地面积的y倍，商住用地面积比为x:y，则混合用地指标按下表进行控制。
表14-7 站前区商住混合用地指标控制 用地性质 商业混合用地（C2） 建筑密度（%） ≤（0.5x＋0.28y） 容积率 （3x＋1.8y）——（6x＋3.5y） 绿地率（%） ≧（25x＋30y）％ 站前区商业混合居住用地容积率按商住比8：2进行控制，居住混合商业用地容积率金雀路以北区域按商住比3：7进行控制，金雀路以南区域按商住比2：8进行控制。 3.7.3站前区主要指标控制
表14-8 站前区建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高指标控制 用地性质 商业用地（C2） 商住用地面积比 建筑密度（%） ≤50 ≤45 ≤32 ≤34 ≤28 ≤35 容积率 3.0——6.0 2.8——5.5 2.1——4.0 2.2——4.2 1.8——3.5 ≦0.9 绿地率（%） ≧25％ ≧26％ ≧29％ ≧29％ ≧30％ ≧40％ 建筑限高(M) 临淮河大道、铜山大道限高200米 临淮河大道限高150米 100 100 100 100 24 24 商业混合居住用地（C2/R2） 8:2 居住混合商业用地（R2/C2） 2:8 居住混合商业用地（R2/C2） 3:7 居住用地（R2） 公共服务设施用地（R22） 其他用地 29 驻马店市城乡规划勘测设计院
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4基地布置控制
4.1建筑物间距
建筑物间距规定按《驻马店市城市管理技术规定（试行）》第四章相关内容执行。
4.2建筑物退让地块边界
建筑物退让地块边界规定按《驻马店市城市管理技术规定（试行）》第五章相关内容执行。
4.3建筑物退让红线、黄线、蓝线、绿线距离
建筑物退让红线、黄线、蓝线、绿线距离按照《城市红线管理办法》、《城市黄线管理办法》《城市蓝线管理办法》、《城市绿线管理办法》、《驻马店市城市管理技术规定（试行）》、《驻马店市区道路控制红线、绿线、建筑红线技术规定》等国家、省、市相关法律、法规、规范执行。
5公共设施配置
5.1停车泊位
随着社会生活的发展，停车方式越来越趋于就近停靠，因此各个地块的配建停车就显得至关重要。
为对停车泊位进行有效控制，住宅建筑、商业建筑按建筑面积进行对停车位进行控制。停车泊位在满足《驻马店市城市管理技术规定（试行）》第八章相关内容的同时，按下表进行控制。
表14-9 建筑配建停车场（库）指标建议值表 建筑类型 住宅 办公、商业 幼儿园 学校 小 学 中 学 计算单位 100㎡建筑面积 100㎡建筑面积 100学生 100学生 100学生 机动车停车位 1 0.5 0.2 0.5 1 自行车停车位 2 7.5 —— 10 80 注：1、本规定中的停车位指标系各类建筑工程的最小配建数；
2、本表机动车停车位以小型汽车为标准当量为准表示。
5.2其它设施配置
其它基础设施和服务设施配置依据国家、省、市有关法律、法规、规定确定在专项规划确定，具体配置详见专项规划和规划图则。
第十五章 地块开发控制指标
为强化站前区的控制功能，便于指导修建性详细规划的编制，各地块分别建立控制性指标，。
控制性指标包括规定性指标与引导性指标，并以前者为主。规定性指标主要在控制文本和图则中表示，引导性指标则通过设计导则和设计意向表示。
表15-1 地块指标控制表 编码 A-01 A-02 A-03 A-04 A-05 A-06 A-07 B-01 B-02 B-03 B-04 B-05 B-06 B-07 B-08 B-09 B-10 B-11 用地面积（㎡） 33618 30097 2680 1849 749 90451 10927 39586 980 525 32 78072 9437 3500 4685 6471 8311 12191 用地性质 R2 R2 G1 E1 G1 R2 G1 R22 G1 E1 G1 R2 G1 U9 U29 G1 E1 G1 容积率 下限 上限 1.8 1.8 -- -- -- 1.8 -- -- -- -- -- 1.8 -- -- -- -- -- -- 3.5 3.5 -- -- -- 3.5 -- 0.9 -- -- -- 3.5 -- 2.0 0.4 -- -- -- 建筑密度 (%) ≦28 ≦28 -- -- -- ≦28 -- ≦35 -- -- -- ≦28 -- ≦30 ≦40 -- -- -- 建筑限高 (m) 100 100 -- -- -- 100 -- 24 -- -- -- 100 -- 24 24 -- -- -- 30 绿地率 （%） ≧30 ≧30 -- -- -- ≧30 -- ≧40 -- -- -- ≧30 -- ≧30 ≧30 -- -- -- 出入口方位 N S W E N S W -- -- -- N W E -- N S W E -- -- -- N W E -- E E -- -- -- 机动车位(个) 700 627 -- -- -- 1884 -- 75 -- -- -- 1627 -- -- -- -- -- -- 自行车车位 （个） 1400 1254 -- -- -- 3768 -- 2080 -- -- -- 7254 -- -- -- -- -- -- 公共设施 -- -- -- -- -- 见图则 见图则 -- -- -- -- 见图则 见图则 见图则 见图则 -- -- -- 驻马店市城乡规划勘测设计院
石武高速铁路驻马店客运站站前区控制性详细规划 说明书 编码 B-12 B-13 C-01 C-02 C-03 C-04 C-05 C-06 C-07 D-01 D-02 D-03 D-04 D-05 D-06 D-07 D-08 D-09 D-10 D-11 E-01 E-02 E-03 E-04 E-05 E-06 F-01 F-02 F-03 F-04 F-05 F-06 F-07 G-01 G-02 G-03 G-04 G-05 G-06 H-01 H-02 H-03 H-04 H-05 J-01 J-02 J-03 K-01 K-02 K-03 K-04 L-01 L-02 L-03 L-04 L-05 L-06 L-07 L-08 L-09 L-10 L-11 用地面积（㎡） 24468 11941 10908 73853 25386 46639 22540 28117 38975 4264 2143 16367 64198 26946 22999 28450 19046 23493 10750 12809 20649 21142 34192 4378 48074 48531 20023 20147 15858 15248 19251 44590 34550 49107 4728 51355 52186 48720 4995 47361 46504 37098 17894 35753 59498 149269 7711 41859 97646 4856 17748 12465 12513 1903 1192 37944 25190 1192 2468 8011 7867 1903 用地性质 R2 G1 G1 R2/C2 R2/C2 C2 C2/R2 C2 G1 G1 E1 G1 R2/C2 R2/C2 C2/R2 C2 C2/R2 C2 G1 G1 C2 C2/R2 C2 G1 R2/C2 R2/C2 C2 C2/R2 C2 C2/R2 G1 R2/C2 R2/C2 R2/C2 G1 R2 R2/C2 R2 U3 R2/C2 R2 R2/C2 G1 R2 R22 R2 G1 R2 R2 U29 G1 S31 C2 G1 U3 T1 S21 U9 S31 S31 U21 G1 容积率 下限 上限 1.8 -- -- 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 -- -- -- -- 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 -- -- 1.8 1.8 1.8 -- 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 -- 1.8 1.8 1.8 -- 1.8 1.8 1.8 1.0 1.8 1.8 1.8 -- 1.8 -- 1.8 -- 1.8 1.8 -- -- -- -- -- 1.0 -- -- -- -- -- -- -- 3.5 -- -- 4.2 4.2 6.0 5.5 6.0 -- -- -- -- 4.2 4.2 5.5 6.0 5.5 6.0 -- -- 6.0 5.5 6.0 -- 4.2 4.2 6.0 5.5 6.0 5.5 -- 4.2 4.2 4.0 -- 3.5 4.0 3.5 2.6 4.0 3.5 4.0 -- 3.5 0.9 3.5 -- 3.5 3.5 0.4 -- -- 1.8 -- 2.6 -- -- 2.0 -- -- -- -- 建筑密度 (%) ≦28 -- -- ≦35 ≦35 ≦50 ≦45 ≦50 -- -- -- -- ≦35 ≦35 ≦45 ≦50 ≦45 ≦50 -- -- ≦50 ≦45 ≦50 -- ≦35 ≦35 ≦50 ≦45 ≦50 ≦45 -- ≦35 ≦35 ≦35 -- ≦28 ≦35 ≦28 ≦45 ≦35 ≦28 ≦35 -- ≦28 ≦35 ≦28 -- ≦28 ≦28 ≦40 -- -- ≦25 -- ≦45 -- -- ≦30 -- -- -- -- 建筑限高 (m) 100 -- -- 100 100 150 100 150 -- -- -- -- 100 100 100 150 100 200 -- -- 150 100 150 -- 100 100 150 100 200 100 -- 100 100 100 -- 100 100 100 24 100 100 100 -- 100 24 100 -- 100 100 24 -- -- 24 -- 24 -- -- 24 -- -- -- -- 31 绿地率 （%） ≧30 -- -- ≧30 ≧30 ≧25 ≧30 ≧25 -- -- -- -- ≧30 ≧30 ≧30 ≧25 ≧30 ≧25 -- -- ≧25 ≧30 ≧25 -- ≧30 ≧30 ≧25 ≧30 ≧25 ≧30 -- ≧30 ≧30 ≧30 -- ≧30 ≧30 ≧30 ≧35 ≧30 ≧30 ≧30 -- ≧30 ≧40 ≧30 -- ≧30 ≧30 ≧30 -- -- -- -- ≧35 -- -- ≧30 -- -- -- -- 出入口方位 W -- -- S W E N S W E S W E N S W E N S W E -- -- -- -- S W N S W E N S W E N S W E N W S W -- -- N W E S W E N W E -- S W E N S W E N W E S W E N W W -- N S W E S W N W E -- S W E N S W E N S W E E N S W E N S W E N S W -- S W N S W E N S W E -- N S W E N S W E E -- N S W N S -- E -- -- E E N S W N S -- 机动车位(个) 510 -- -- 1609 553 1119 527 675 -- -- -- -- 1398 587 538 683 445 564 -- -- 496 494 821 -- 1047 1057 481 471 381 357 -- 943 753 1055 -- 1070 1121 1015 -- 1016 969 796 -- 745 98 3110 -- 872 2034 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 自行车车位 （个） 1020 -- -- 10134 3485 16785 6683 10125 -- -- -- -- 8802 3696 6822 10245 5648 8460 -- -- 7440 6266 12315 -- 6592 6651 7215 5973 5715 4523 -- 5695 4743 5178 -- 2140 5505 2030 -- 4983 1938 3906 -- 1490 2704 3220 -- 1744 4068 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 公共设施 -- -- 见图则 -- -- -- 见图则 见图则 -- 见图则 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 见图则 -- -- -- -- -- -- 见图则 -- -- 见图则 见图则 -- 见图则 -- -- 见图则 -- 见图则 见图则 -- 见图则 见图则 -- 见图则 -- -- 见图则 -- 见图则 -- -- -- 见图则 见图则 -- -- -- -- -- -- 见图则 驻马店市城乡规划勘测设计院